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購(gòu)房中關(guān)于首期分付問題解答（一）
2017-01-29 08:00:01
無憂保
問題一：什么是“首付分期”？
顧名思義，首付分期指購(gòu)房者先按照一定的比例支付部分首付款并簽訂商品房買賣合同，剩余部分首付款在一定期限內(nèi)補(bǔ)齊的方式。因開發(fā)商在配合購(gòu)房者辦理銀行按揭貸款時(shí)需要協(xié)助提供其已經(jīng)繳納首付的憑證，從而以辦理貸款節(jié)點(diǎn)來劃分，首付分期存在兩種情形：其一，購(gòu)房者在寬限期內(nèi)結(jié)清剩余首付款后再辦理貸款；其二，首付的剩余款項(xiàng)由其他主體提供（墊付或出借），然后再由購(gòu)房者限期償還，而購(gòu)房者最初繳納的那部分款項(xiàng)相當(dāng)于是首付的“首付”。而以上述“其他主體”結(jié)合具體操作來劃分，可以區(qū)別為由房企或關(guān)聯(lián)企業(yè)直接借貸，以及由指定第三方主體進(jìn)行借貸兩種情況。
問題二：“首付分期”有哪些模式？
模式一：首付款緩付
當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境低迷，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較大，或者針對(duì)員工內(nèi)購(gòu)時(shí)，小部分中小型開發(fā)商可能會(huì)采用此種模式。此種模式在嚴(yán)格意義上并不能算作是首付分期，因?yàn)樵谫?gòu)房者辦理按揭前，首付已經(jīng)足額繳納，實(shí)質(zhì)上并不存在“分期”的問題。但就此種模式，建議開發(fā)商需要結(jié)合企業(yè)內(nèi)部資金管控情況合理布局。
我們通常所言并需要重點(diǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)的首付分期指的是以下兩種模式。
模式二：開發(fā)商或關(guān)聯(lián)公司直接借貸
部分開放商在早期出現(xiàn)過直接向購(gòu)房者出借首付的情況，但現(xiàn)在大多已經(jīng)優(yōu)化操作模式，例如變通為專門設(shè)立一家形式上難以直接查證具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的第三方咨詢公司，由第三方咨詢公司出借首付款給客戶用于購(gòu)房。
模式三：指定第三方借貸
第三種模式可以細(xì)化為兩種：（1）以公司指定的特定人員出借，通常為股東較信任的高管；（2）與第三方企業(yè)合作，由其提供首付貸（如“S房網(wǎng)”曾在重慶地區(qū)向部分開發(fā)商力推過此類產(chǎn)品），部分情況下，第三方有放貸資質(zhì)。
問題三：若開發(fā)商或關(guān)聯(lián)公司直接向購(gòu)房者借貸（模式二）有何法律風(fēng)險(xiǎn)？
模式二中，若開發(fā)商或者關(guān)聯(lián)第三方向購(gòu)房者提供首付借貸，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》，此類借貸關(guān)系應(yīng)當(dāng)屬于民間借貸的范疇，由民間借貸的相關(guān)法律規(guī)則予以調(diào)整。若由開發(fā)商或關(guān)聯(lián)第三方提供的貸款筆數(shù)以及貸款金額上升至較大數(shù)額，則可能會(huì)導(dǎo)致這類貸款行為因量變發(fā)生質(zhì)變的認(rèn)定，質(zhì)變?yōu)槲唇?jīng)金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)從事專門放貸業(yè)務(wù)的違規(guī)行為。
需要特別提示的是：依據(jù)中國(guó)人民銀行《貸款通則》第2條、第21條的規(guī)定，貸款人必須經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)，持有中國(guó)人民銀行頒發(fā)的《金融機(jī)構(gòu)法人許可證》或《金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)許可證》，并經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記。開發(fā)商及其關(guān)聯(lián)企業(yè)一般都不具備經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)資質(zhì)，因此，開發(fā)商大規(guī)模地向購(gòu)房者提供借貸，雖然從舉證責(zé)任的承擔(dān)和事實(shí)認(rèn)定方面，確認(rèn)企業(yè)是否從事經(jīng)常性放貸存在難度，但伴隨金融市場(chǎng)波動(dòng)、央行政策變化，這仍是開發(fā)商不能忽視的風(fēng)險(xiǎn)。
問題四：指定第三方向購(gòu)房者借貸（模式三）行得通嗎？
模式三中，若由開發(fā)商指定的具有經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)資質(zhì)的第三方企業(yè)進(jìn)行借貸，是不是就可以了呢？遺憾的是，并非如此。
雖然第三方企業(yè)可以開展貸款業(yè)務(wù)，但房地產(chǎn)行業(yè)作為市場(chǎng)的寵兒，總是會(huì)受到特別的關(guān)注和偏愛，在法律法規(guī)上自然也是多加“照顧”。例如，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》、《中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》等文件對(duì)購(gòu)房首付特別規(guī)定了明確的比例。根據(jù)最新規(guī)定，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。以重慶為例，首付款比例最低不能少于總房?jī)r(jià)款的20%。舉例來說，如果房子全款100萬(wàn)，則購(gòu)房者首付只需繳納20萬(wàn)，杠桿比例1：5，但是如果第三人貸給購(gòu)房者10萬(wàn)，則購(gòu)房者首付只需10萬(wàn)即可，杠桿比例就變成了1：10。而上述文件中關(guān)于首付比例的規(guī)定是強(qiáng)制性的，如果第三人貸給購(gòu)房者首付款，相當(dāng)于讓以上文件成為了一紙空文，這種打擦邊球的行為有可能會(huì)受到否定評(píng)價(jià)。
另一方面，住建部等七部委在2016年7月29日聯(lián)合發(fā)布的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》中明確規(guī)定“中介機(jī)構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)由委托人自主選擇金融機(jī)構(gòu)，并提供當(dāng)?shù)氐馁J款條件、最低首付比例和利率等房地產(chǎn)信貸政策，供委托人參考。中介機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)迫委托人選擇其指定的金融機(jī)構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用。金融機(jī)構(gòu)不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的中介機(jī)構(gòu)合作提供金融服務(wù)”。
上述文件雖然規(guī)范的對(duì)象是中介機(jī)構(gòu)，但是可以看出，我國(guó)已經(jīng)對(duì)首付分期的營(yíng)銷手段采取了一定的限制措施。
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