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出租人曹某有權(quán)提前解除該租賃合同
2017-01-31 08:00:01
無憂保
【案情】 2011年5月，陳某與曹某簽訂了房屋租賃合同，合同約定：租賃期限為5年，月租金為500元，在租期未到前，雙方都不得終止租賃合同，不得提高或降低房租，如果曹某終止協(xié)議，賠償陳某5年的房租，如果陳某終止協(xié)議，所繳房租不退；租賃期滿時，陳某應(yīng)將房屋完整地交還曹某；所租房屋只準陳某管理使用，不允許轉(zhuǎn)租。該合同簽訂后，雙方又將房屋租賃合同交給房管部門備案，之后，曹某即將房屋交付給陳某使用。 2013年，陳某將該房屋轉(zhuǎn)租給其朋友占某使用，并由占某支付租金。曹某認為陳某違反了不得轉(zhuǎn)租的約定，要求收回房屋。但陳某不同意解除合同。曹某遂訴至法院，要求解除與陳某簽訂的房屋租賃合同，收回房屋?！ 窘馕觥俊 ”景傅臓幾h焦點是如何認定承租人擅自轉(zhuǎn)租租賃房屋的合同解除權(quán)。房屋租賃合同的解除是指合同依法成立后，在尚未履行或尚未完全履行的情況下，因一方當(dāng)事人的意思表示，或雙方當(dāng)事人的協(xié)商一致，或發(fā)生了法律、法規(guī)規(guī)定的某些情況，使合同關(guān)系歸于消滅。 我國民法通則第91條規(guī)定：合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)取得合同另一方的同意，并不得牟利。合同法第224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》中規(guī)定：承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的……出租人與承租人簽訂租賃合同后，雙方應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律規(guī)定和合同約定享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)?！ ”景钢?，陳某和曹某簽訂的房屋租賃合同規(guī)定了“所租房屋只準承租人使用，不允許轉(zhuǎn)租”的條款，陳某在長期不需要租賃的房屋時，完全可以與曹某協(xié)商解除合同，但其擅自將租賃房屋轉(zhuǎn)讓給第三人使用，違反了法律和雙方訂立的租賃合同中規(guī)定的義務(wù)，侵犯了出租人應(yīng)享有的權(quán)利，因此，出租人曹某有權(quán)提前解除該租賃合同，收回房屋。
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