0571-22931819
標(biāo)簽： 調(diào)整
大狀說法|上海房產(chǎn)新政引發(fā)首付調(diào)整致合同難以履行將產(chǎn)生怎樣的后果？- 楊狀律師
2017-01-31 08:00:01
無憂保
新政來襲 近日市住建委公布，自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業(yè)貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%?？赡艿暮蠊?nbsp; 那么問題來了，首付比例大幅提高，尤其是二套房，首付最高提高至70%，如此高的調(diào)整，必將導(dǎo)致部分下家無法足額付款，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣合同無法繼續(xù)履行，相關(guān)的房屋買賣糾紛將大量涌至法院。 新政公布后至今，楊狀律師已接到多個有關(guān)合同無法繼續(xù)履行，上家和下家有關(guān)下一步如何操作及相互追責(zé)等問題的咨詢。對此，結(jié)合多年辦案經(jīng)驗，大狀總結(jié)如下法律規(guī)定，以供大家參考！一、無法付清高額的首付款，房屋買賣合同是否當(dāng)然解除？ 答：上海市高級人民法院在《宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》第三條中有關(guān)“房屋買受人能否以銀行貸款成數(shù)減少等政策變化、致其無法履行付款義務(wù)為由，要求解除房屋買賣合同”時闡述如下： 房屋買賣合同是一種標(biāo)的額相對較大、與買賣雙方有切身利害關(guān)系的合同。當(dāng)事人在訂立合同時往往對合同內(nèi)容有較為全面的認(rèn)識，對自身合同義務(wù)的履行及風(fēng)險有著較為充分的預(yù)見。因此，作為付款義務(wù)人的房屋買受人對合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障礙，應(yīng)當(dāng)有充分、合理的預(yù)見，并對可能出現(xiàn)的履行障礙有相應(yīng)的解決方案。一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會當(dāng)然導(dǎo)致房屋買受人不能繼續(xù)履行合同，房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當(dāng)事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同。 但是，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實嚴(yán)重影響其履約能力，房屋買賣合同事實上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。 此外，最高人民法院在《2011年全國民事審判工作會議紀(jì)要》中關(guān)于限貸的問題時闡述道：“房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，買受人以房貸政策變化不能辦理按揭貸款導(dǎo)致無履約能力為由，請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，經(jīng)審查，買受人是否確因房貸政策變化而不能辦理約定的按揭貸款的，一般應(yīng)予以支持其訴請?！倍?、若合同解除，相關(guān)的違約后果如何？ 答：最高人民法院在《2011年全國民事審判工作會議紀(jì)要》中闡述道“人民法院對因國家宏觀調(diào)控政策調(diào)整導(dǎo)致雙方當(dāng)事人解除房屋買賣合同后的損失，應(yīng)適當(dāng)區(qū)分基本住房、改善性住房和投資性住房予以公平處理，依法保護普通民眾特別是弱勢群體和低收入階層的利益。對購買基本住房或改善性住房的，出賣人在解除合同后請求買受人賠償損失的的，原則上不予支持；對購買投資性住房的，出賣人在合同解除后請求買受人承擔(dān)相應(yīng)補償責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則進行處理，合同約定定金的．補償數(shù)額原則上以定金數(shù)額為限，沒有約定定金的，原則上不超過合同標(biāo)的額的10%；對購買投資性住房的，應(yīng)依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理?！?nbsp; 大狀認(rèn)為，其實每個案件都存在區(qū)別，對于前述問題的最終結(jié)果，法院會考慮多方面的因素，包括合同約定、基本住房還是改善性住房、合同簽署的時間點、雙方在交易過程中的行為等?？偠灾彿坑酗L(fēng)險，交易需謹(jǐn)慎?。?！
聲明：本站原創(chuàng)文章所有權(quán)歸無憂保所有，轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源；
轉(zhuǎn)載文章僅代表原作者觀點，不代表本站立場；如有侵權(quán)、違規(guī)，請聯(lián)系qq：1070491083。
