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房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，次承租人仍占用房屋的，出租人能否直接要求次承租人支付租金？
2017-02-02 08:00:01
無憂保
房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，次承租人與轉(zhuǎn)租人的租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)無效或者解除。由于出租人與次承租人之間并不存在直接的合同關(guān)系，根據(jù)合同相對性原則，出租人不能直接向次承租人主張租金，但是在合同無效或者解除的情況下，次承租人繼續(xù)占有使用房屋構(gòu)成侵權(quán)，出租人可以直接要求次承租人支付相應(yīng)的占有使用費。為了減少當(dāng)事人的訴累，降低訴訟成本，審判實踐中一般認(rèn)定占有使用費的數(shù)額與房屋租金相當(dāng)。次承租人未如期支付租金導(dǎo)致租賃合同解除，繼續(xù)占用房屋的法律規(guī)定。 1、關(guān)于合同解除的時間 根據(jù)我國《合同法》第94條第3項的規(guī)定，轉(zhuǎn)租人遲延履行支付租金義務(wù)，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，出租人有權(quán)解除合同。在出租人與轉(zhuǎn)租人的租賃合同解除后，轉(zhuǎn)租人已經(jīng)失去繼續(xù)轉(zhuǎn)租的權(quán)利，因此轉(zhuǎn)租人與次承租人的租賃合同同時解除。 2、合同解除后，轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任 租賃合同解除后，根據(jù)我國《合同法》關(guān)于合同解除的法律后果的規(guī)定，在出租人與轉(zhuǎn)租人之間產(chǎn)生新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即轉(zhuǎn)租人負(fù)有返還租賃物，補交欠付租金的義務(wù)。但在雙方租賃合同解除后，出租人無權(quán)再向轉(zhuǎn)租人主張租金。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，合同解除產(chǎn)生的法律后果之一是恢復(fù)原狀。轉(zhuǎn)租人系基于雙方租賃合同取得對租賃物的使用權(quán)，因此在合同關(guān)系解除后，出租人可以基于債權(quán)請求權(quán)，要求轉(zhuǎn)租人向其返還租賃物。 3、合同解除后，次承租人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任 關(guān)于次承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。次承租人如既不行使代償請求權(quán)，也不履行返還房屋義務(wù)，繼續(xù)占用房屋，侵害了出租人的合法權(quán)利。出租人與次承租人之間沒有直接的合同關(guān)系，根據(jù)合同相對性原則，出租人不能依據(jù)租賃合同向次承租人主張租金。在轉(zhuǎn)租合同解除的情況下，次承租人繼續(xù)占用房屋，屬于侵權(quán)行為。此時，出租人基于對租賃物的所有權(quán)，可以向作為侵權(quán)人的次承租人行使物權(quán)請求權(quán)。首先，出租人可以根據(jù)《物權(quán)法》第34條的規(guī)定行使返還原物請求權(quán)，要求次承租人直接向自己履行返還租賃物的義務(wù)；其次，出租人可以根據(jù)《物權(quán)法》第37條的規(guī)定行使損害賠償請求權(quán)，要求次承租人支付合同解除后繼續(xù)占有租賃物期間的租賃費。
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