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如何處理必要性生活房屋抵押執(zhí)行問題
2017-02-04 08:00:01
無憂保
核心內(nèi)容：對(duì)雖設(shè)定抵押但屬被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)的家屬生活必需房屋不得執(zhí)行的理解和具體適用，不獨(dú)關(guān)系銀行和購(gòu)房人，對(duì)開發(fā)商也影響巨大。嚴(yán)格貫徹不能執(zhí)行的精神，將使銀行惜貸、購(gòu)房人融資成本大增，從而嚴(yán)重影響有能力的購(gòu)房需求，進(jìn)而影響開發(fā)商。若采取不使購(gòu)房人陷于更窮困境地的標(biāo)準(zhǔn)則可以更好地平衡銀行與購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也為開發(fā)商所樂見。具體而言，要注意如下問題： 1、更窮困規(guī)則只適用于抵押房屋本身?yè)?dān)保的債權(quán)系由于購(gòu)置抵押物所負(fù)下的債務(wù)，對(duì)于抵押房屋用于擔(dān)保其他債權(quán)或?yàn)槠渌嗽O(shè)定擔(dān)保的，不予適用; 2、生活必需居住房的保護(hù)系基于保護(hù)民生的公序良俗原則之考量，當(dāng)事人不能直接通過特約予以排除適用; 3、要固定購(gòu)房人購(gòu)房前的居住條件證據(jù)：即使是投資用房，購(gòu)買房產(chǎn)后也可能改變?yōu)橘?gòu)房人自己的居住用房，因此，銀行也應(yīng)當(dāng)注意收集購(gòu)房人的相關(guān)居住條件的證據(jù)，由三方簽章確認(rèn)，必要時(shí)甚至可采取限制購(gòu)房人出售原住房的措施; 4、要固定購(gòu)房人首付款的證據(jù)：特別是開發(fā)商要規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，避免虛增首付款現(xiàn)象的發(fā)生，特別要注意防范購(gòu)房人主動(dòng)要求抬高房?jī)r(jià)，取得貸款后再返款給購(gòu)房人，使風(fēng)險(xiǎn)分配失衡; 5、協(xié)力辦妥房屋抵押登記：對(duì)于按揭貸款，其抵押登記需銀行、購(gòu)房人和開發(fā)商的共同協(xié)力，以有效設(shè)定抵押權(quán);作為債權(quán)銀行特別要注意防止既然是生活必需的房屋，因此設(shè)不設(shè)定抵押權(quán)無所謂的傾向。
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