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標(biāo)簽： 買房
律師告訴你該如何買房（轉(zhuǎn)）
2017-02-04 08:00:01
無憂保
作者，王歡，轉(zhuǎn)自北大法律信息網(wǎng)購房，可能是很多人成年后的第一個(gè)重大決策，也可能會(huì)傾盡某個(gè)家庭的全部財(cái)力；有很多人因?yàn)榉績r(jià)上漲而欣喜若狂，也有很多人因?yàn)榉课輪栴}糾紛不斷。所以說，購房對(duì)于中國人，絕對(duì)是又想又怕、又愛又恨的一件事。筆者結(jié)合多年的房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)和律師執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，從普通購房者的角度出發(fā)，來談?wù)勅绾钨I房子。聽聞，部分一線城市最近的房價(jià)又開始了大幅上漲，一些地區(qū)竟出現(xiàn)了排隊(duì)購房的現(xiàn)象。似乎房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天又來了，估計(jì)二三線城市的不少潛在購房者內(nèi)心又開始騷動(dòng)了。 該不該買？ 許多人可能會(huì)問，現(xiàn)在到底該不該買房呢？我只能說，沒有統(tǒng)一的意見，看你自己的情況吧。 比如說，如果你是剛需一族，那你還糾結(jié)啥？該買就買，不要考慮房價(jià)是否會(huì)降，那不是你剛需考慮的問題，那是政府、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、先富一族考慮的問題。我們?cè)O(shè)想一下：如果房價(jià)降了，緊接著就會(huì)導(dǎo)致建筑行業(yè)、建材行業(yè)以及其他行業(yè)的波動(dòng)。房價(jià)對(duì)于全國經(jīng)濟(jì)，那是牽一發(fā)而動(dòng)全身的事，你說房價(jià)會(huì)因?yàn)槿珖鴦傂璧暮袈?ldquo;嘩”的一聲就降下來嗎？如果真有那么一天，估計(jì)你這剛需早熬成房東了。所以說，剛需一族該買就買，不要猶豫。 如果你是投資一族，那就需要仔細(xì)分析了。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，它的特點(diǎn)就是空間上無法隨意移動(dòng)。正因?yàn)槿绱耍膬r(jià)值就與所處地段密不可分。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律就是供求關(guān)系，如果某地段的房子現(xiàn)在或未來是供小于求的，你就可以投資；反之，你就不要投資。為什么一線城市的房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，其原因在于其地段仍舊是供小于求。這是從空間角度的分析。 再從時(shí)間角度考慮，我們大部分人都是獨(dú)生子女。設(shè)想一下，再過二三十年，我們的老一輩百年了，我們會(huì)有幾套房子？男方父母留一套，女方父母留一套，夫妻結(jié)婚時(shí)候買一套，爺爺奶奶們可能還給我們留幾套。是不是好幸福？瞬間從無產(chǎn)階級(jí)變成地主階級(jí)了。冷靜一下，你能住幾套？其它房子怎么辦？租出去。但大家都是這個(gè)情況，都這么辦？房子還能租出去嗎？賣吧，大家都這么想，怎么賣掉呢？降價(jià)呀！??！是不是瞬間有種房地產(chǎn)快崩盤的感覺？不急，國家不是放開二胎了嗎？ 所以說，作為投資一族，如果你沒法制定政策，你就得好好三思而后行。 怎么買？ 談了買與不買，現(xiàn)在咱們?cè)僬務(wù)勗趺促I。 從買房者的角度講，一般是按以下步驟進(jìn)行：一、計(jì)劃；二、了解；三、洽談、簽約；四、交付。 一、計(jì)劃階段 計(jì)劃階段干什么？我的建議是劃范圍。 計(jì)劃階段要考慮什么？買房子是一家人的事，愛人的上班，小孩的上學(xué)，老人的保健就醫(yī)以及自己的承受能力，都是需要考慮的問題。當(dāng)然，我的建議是，確定自己最關(guān)注的幾個(gè)問題，其他暫時(shí)忽略。通過這幾個(gè)問題，確定自己需要了解什么樣的房子，排除暫不考慮的。這樣可以節(jié)約精力。 二、了解階段 了解階段干什么？我的建議是縮小范圍。了解階段是一個(gè)需要不斷深入的過程。 前期，你需要了解城市現(xiàn)售房分布、現(xiàn)售房價(jià)格排列、城市近年規(guī)劃、城市交通布局、房地產(chǎn)市場(chǎng)政策等大范圍的信息，通過了解這些信息，可以確定在哪一片購房。 接下來，你需要到售樓部去，聽聽售樓員的介紹，售樓員一般會(huì)主動(dòng)給你介紹區(qū)域優(yōu)勢(shì)、周邊配套、近年規(guī)劃、樓盤與戶型情況、優(yōu)惠政策等等。你最好仔細(xì)聽，有不清楚的地方，可再三問清楚并核實(shí)。我們經(jīng)常遇到一些人咨詢說，當(dāng)時(shí)售樓員說這個(gè)地方有什么，但是收房以后完全不是這樣，我可否維權(quán)？是的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”之規(guī)定，如果開發(fā)商在紅線內(nèi)做出了某項(xiàng)具體說明和允諾，且對(duì)你是否決定購房有影響，則該說明和允諾屬于開發(fā)商的合同義務(wù)，如違反，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是，實(shí)際情況是，大部分咨詢者拿不出有效證據(jù)，最終無法維護(hù)自己的權(quán)利。所以說，耳聽為虛，眼見為實(shí)，如果某個(gè)問題是你比較看重的，你最好追根究底問清楚，并找到可以信賴的證據(jù)。 經(jīng)過一輪摸底，我估計(jì)你已經(jīng)身心疲憊，且有了幾家待選樓盤，接下來，你可以在家打開電腦，在網(wǎng)上好好看看這幾個(gè)樓盤的信息，兩個(gè)方面我建議著重看看，一是開發(fā)商信息，二是消費(fèi)者評(píng)論。 開發(fā)商是一個(gè)怎樣的公司，決定著它會(huì)開發(fā)一個(gè)怎樣的樓盤。如果一個(gè)開發(fā)商以往建造的樓盤口碑較好，則買房以后遇到的煩心事就少；如果一個(gè)開發(fā)商實(shí)力雄厚，則樓盤亂尾、發(fā)生糾紛的可能性就小。消費(fèi)者的評(píng)論是我們了解樓盤最直接的渠道，我們可以通過消費(fèi)者的評(píng)論了解該樓盤存在哪些問題，做到心里有底。當(dāng)然，不用太過于在意這些評(píng)論，因?yàn)榉彩掠袃?yōu)劣，這只能反應(yīng)某個(gè)片面的問題。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房子能做到完美無瑕的，可能性為零。但這些，應(yīng)作為我們繼續(xù)深入了解時(shí)的關(guān)注點(diǎn)。 隨著了解的深入，你的目標(biāo)會(huì)越來越小，最終可能就定在了某一兩個(gè)樓盤，在這時(shí)，你就需要售樓員向你推薦該項(xiàng)目的可售房源，在售樓員推薦后，你最好到現(xiàn)場(chǎng)去感受一下你感興趣的意向房源，了解朝向、通風(fēng)、采光、日照、視野、噪音以及樓層凈高、房屋布局、管道分布等等問題，進(jìn)行對(duì)比，選擇最喜歡的。 三、洽談、簽約階段 找到了最喜歡的一套房子，就需要馬上開始洽談了。首先面臨的，就是價(jià)格的磋商，作為購房者，這是你作為上帝的最后一刻，所以，如果能多談點(diǎn)價(jià)格就多談點(diǎn)。為了能留住你這個(gè)意向客戶，開發(fā)商這時(shí)候也是能讓則讓，因此，這是談價(jià)格的最佳時(shí)機(jī)。 我經(jīng)常看到新聞，說某個(gè)地方的購房者買房之后，房價(jià)降了或者發(fā)現(xiàn)比別人貴，就要求開發(fā)商補(bǔ)償，開發(fā)商不同意，就砸開發(fā)商售樓部。從法律上講，這種訴求完全得不到法律的支持，這種行為也屬于違法行為，甚至?xí)婕胺缸?。商?chǎng)本來就是盈利的場(chǎng)合，開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)節(jié)價(jià)格也是正常的市場(chǎng)行為，只要不存在脅迫、欺詐，作為交易一方就應(yīng)當(dāng)誠實(shí)信用的信守合同。 除了價(jià)格，你還需要了解面積誤差、付款方式，交房條件和時(shí)間，物業(yè)管理等等。這些，在開發(fā)商制定的《商品房買賣合同》中都有體現(xiàn)，你最好拿著合同，一條條確認(rèn)。如果有無法接受的，你可以和開發(fā)商協(xié)商，雖然，開發(fā)商的合同是范本合同，一般情況下不會(huì)修改，但這種合同并非是不能修改的，能否讓開發(fā)商按你的要求修改就看你的口才了。 特別提醒一下，選擇銀行按揭或公積金貸款方式付款的，應(yīng)先到銀行查一下自己的信用記錄，看是否有逾期記錄等等，這些信用記錄可能會(huì)直接導(dǎo)致銀行或公積金拒絕給你提供貸款。根據(jù)商品房買賣合同的一般約定，如果銀行或公積金中心拒絕給你貸款，開發(fā)商可要求你以自有資金支付房款，如果你沒法支付，則需要承擔(dān)違約責(zé)任。這樣的情形并不屬于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定的：“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”的情形，你不能以此為依據(jù)要求解除合同。 如果洽談沒有問題，你可以支付部分定金定下房子，以免被他人捷足先登，白忙一場(chǎng)，當(dāng)然，不支付定金直接簽約也是可以的。 四、交付階段 交付包括房屋的交付和權(quán)利的交付。 房屋的交付是容易產(chǎn)生糾紛的地方，作為購房者，需要注意的是開發(fā)商在交房時(shí)是否滿足了合同約定的交房條件，比如說是否已通過竣工驗(yàn)收，水、電、煤氣、有線電視是否已經(jīng)入戶，其他相關(guān)設(shè)施是否已經(jīng)達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)等等。 有購房者認(rèn)為，房屋存在一些質(zhì)量問題，在未整改之前，我有權(quán)不收房。根據(jù)法律規(guī)定和合同的一般約定，除因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，以及開發(fā)商同意你延期收房以外，其他質(zhì)量問題并不能作為你拒絕收房的理由。如果你不去，開發(fā)商通知收房的日期一到，就視同收房了。當(dāng)然，這不妨礙你收房后要求開發(fā)商維修。 還有購房者認(rèn)為，房屋交付必須經(jīng)過政府驗(yàn)收或是必須要出示《竣工驗(yàn)收備案表》才能交付。這是不一定的。法律法規(guī)并沒有明確規(guī)定一定要竣工驗(yàn)收備案才能交付。在司法實(shí)踐中，一般以合同為準(zhǔn)。只有《消防法》第十一條規(guī)定的“國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程”（可查《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》），才必須經(jīng)過消防驗(yàn)收才能交付使用。因此，這也要求我們?cè)诤炗喓贤瑫r(shí)必須注意相關(guān)條款。 權(quán)利的交付就是物權(quán)轉(zhuǎn)移。在商品房買賣這一塊，包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。根據(jù)《物權(quán)法》第九條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”之規(guī)定，房屋的所有權(quán)需要經(jīng)過轉(zhuǎn)移登記才算到你的名下，并非簽了合同，房子就是你的了。從司法實(shí)踐來看，抵押、一房二賣、欠繳土地出讓金、欠繳相應(yīng)稅款、規(guī)劃驗(yàn)收未通過等等，都會(huì)導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證。這樣的案例不可謂不多。所以，購房者簽了合同，甚至是辦了預(yù)告登記，都不能代表你能高枕無憂，你還得時(shí)時(shí)關(guān)注房產(chǎn)證、土地證的辦理進(jìn)度，沒拿到房產(chǎn)證、土地證，買房這件事就不算完。 當(dāng)然，話說回來，前面雖然說了許多風(fēng)險(xiǎn)，但并不是讓你遠(yuǎn)離購房。交易都伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，只要我們謹(jǐn)慎一點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)必然就會(huì)小一點(diǎn)。
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