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二手房?jī)r(jià)格上漲條件下的購房合同賠償條款設(shè)計(jì)（轉(zhuǎn)）
2017-02-04 08:00:01
無憂保
作者，曹耕，轉(zhuǎn)自北大法律信息網(wǎng)。 如何維護(hù)合同守約方的權(quán)益，減少或避免守約方的損失，這里所設(shè)計(jì)的條款僅為一種思路，如有參考價(jià)值，請(qǐng)注意根據(jù)不同情況進(jìn)行調(diào)整補(bǔ)充。 近幾個(gè)月，多地二手房交易火爆，成交價(jià)格不斷攀升。有位當(dāng)事人說，二十天前合同約定房屋總價(jià)155萬元，20天后同戶型已漲到230余萬元。賣方因此拒絕過戶，表示愿意雙倍返還定金，外加賠償購房總價(jià)一定比例的損失。 因房?jī)r(jià)上漲致賣方毀約，其社會(huì)負(fù)面效果極為突出。首先，購房者毫無交易安全感且受害非淺，對(duì)有剛性需求，經(jīng)濟(jì)較拮據(jù)的工薪階層來說，好不容易湊齊的購房款瞬間貶值大半，可能相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期里與購房無緣。其次，助推房?jī)r(jià)非理性上漲，破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。同時(shí)，挑戰(zhàn)本已岌岌可危的誠實(shí)守信價(jià)值觀。 可是，現(xiàn)行的法律對(duì)類似毀約行為卻顯得軟弱無力。原因在于，雙方首次訂立的合同里，往往約定過戶時(shí)還得再簽訂房屋登記機(jī)關(guān)制作的《存量房買賣合同》。這一約定，使得守約方無法通過仲裁或訴訟，請(qǐng)求繼續(xù)履行合同。因?yàn)?，仲裁機(jī)關(guān)和人民法院無法突破訂約自由這一法則。據(jù)此，守約方唯一的救濟(jì)措施就是主張損失賠償。 目前二手房買賣合同中常見的違約救濟(jì)條款主要有：一、定金條款；二、違約金條款；三、損失賠償條款。筆者認(rèn)為定金條款和違約金條款無須作特別設(shè)計(jì)，只是在房?jī)r(jià)上漲快的時(shí)候，盡可能將定金提至法定最高20%，損失賠償條款則有必要在常見條款基礎(chǔ)上作些修改和補(bǔ)充。現(xiàn)在常見的賠償條款，規(guī)定違約方支付購房總價(jià)一定比例賠償金，低的5%，高的20%。在房?jī)r(jià)瘋漲時(shí)，買方即使獲得定金或違約金補(bǔ)償，再加總價(jià)一定比例的賠償金，其實(shí)際損失的缺口仍然不小。 《合同法》第114條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法”。該法司法解釋（二）第28條規(guī)定：“當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實(shí)際損失額為限……”?？梢?，守約方要求違約方支付的違約金或賠償金，可以與其實(shí)際損失相等。據(jù)此，筆者設(shè)計(jì)如下賠償條款供參考： 一方違約，導(dǎo)致合同未實(shí)際履行，承擔(dān)定金或違約金責(zé)任后，仍不足以補(bǔ)償守約方的實(shí)際損失的，應(yīng)賠償守約方的其余損失，計(jì)算方法為糾紛發(fā)生時(shí)，包括有證據(jù)證明一方構(gòu)成根本違約，或一方申請(qǐng)仲裁或提起訴訟時(shí)，同樓盤房屋的市場(chǎng)單價(jià)與合同約定單價(jià)之差額，乘以房屋總建筑面積，減去違約方應(yīng)承擔(dān)的定金或違約金。市場(chǎng)單價(jià)為案涉房屋所在地□家房屋中介機(jī)構(gòu)公告的同樓盤的房屋轉(zhuǎn)讓單價(jià)之平均值。同時(shí)，違約方還應(yīng)賠償守約方處理糾紛的支出，包括但不限于律師代理費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、鑒定費(fèi)、居間費(fèi)等。
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