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商品房預售合同中免責條款的解釋
2017-02-05 08:00:01
無憂保
實踐中經(jīng)常出現(xiàn)這樣的情況，合同雙方在訂立合同時對條款皆協(xié)商一致，但在發(fā)生糾紛時，卻由于各自對有關(guān)條款理解不一而各執(zhí)一詞。因此，就需要對合同的條款進行解釋。在解釋商品房預售合同中的時，有以下幾個原則可供掌握： (一)統(tǒng)一解釋原則。對免責條款的解釋應客觀合理，在銷售商使用了特殊的術(shù)語制定人定式合同，適用于所有購房人時，應以購房人的平均的、合理的理解作為解釋的依據(jù)，而不允許以銷售商單方面、不公平的理解為依據(jù)。對相同的情況不允許有不同的解釋出現(xiàn)。法院在審理一個開發(fā)項目中多個購房人與銷售商的預售糾紛時，應注意運用同一標準對免責條款進行解釋?！ ?二)符合合同目的的解釋原則?！耙婪虾贤康牡慕忉?，要求在某一合同用語表達的意思與合同目的相反時，應當通過解釋更正合同用語;當合同內(nèi)容暖昧不明或互相矛盾時，應當在確認每一合同用語或條款都有效的前提下，盡可能通過解釋的方式予以統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，使之符合合同的目的;當合同文句有不同意思時，應按照符合合同目的的含義解釋，摒棄有背于合同目的的含義?！睂︻A售商品房合同中免責條款的解釋，應符合合同的目的。如果將免除遲延交房責任條款理解為銷售商可以無限期地推遲交房日期，就違背了當事人訂立合同的本意。法院不應支持銷售商這樣的解釋。 (三)不利于制定者原則。對免責條款有疑義時，應對制定者作不利之解釋，以避免制定免責條款者利用免責條款損害對方利益。(見王利明、崔建遠著《新論?？倓t》第492頁，中國政法大學出版社1996年第一版。)羅馬法即有“有疑義應為表意者不利益之解釋”原則，各國立法也多加以繼承?！ ?四)限制解釋原則。指對合同未規(guī)定或規(guī)定不完備的事項，不得推定適用免責條款。一旦擴張適用就會侵犯購房者的利益。例如：在一商品房預售合同中，對銷售商的免責事項一一進行了列舉，在最后一項規(guī)定了"其他事件"，這是個概括性的規(guī)定，不能擴大解釋為任何事件，而應解釋為與先前所列舉的事項同一種類的事件。 (五)非定式條款優(yōu)先的原則。在銷售商與購房者訂立于定式預售合同，而后又別協(xié)商訂立了補充協(xié)議的情況下，如其中的免責條款發(fā)生沖突，應以補充協(xié)議為據(jù)。這是因為特別規(guī)定優(yōu)于一般規(guī)定。
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