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小區(qū)綠地屬于專有部分還是共有部分
2017-02-05 08:00:01
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相關(guān)案例1.業(yè)主所購房屋毗鄰?fù)ピ壕G地的權(quán)屬，必須根據(jù)房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協(xié)議及物權(quán)登記情況加以確定——青島中南物業(yè)管理有限公司南京分公司訴徐獻(xiàn)太、陸素俠物業(yè)管理合同糾紛案本案要旨：1.業(yè)主與所在小區(qū)的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議后，即與物業(yè)管理公司之間建立了物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。物業(yè)管理公司作為提供物業(yè)管理服務(wù)的合同一方當(dāng)事人，有義務(wù)依約進(jìn)行物業(yè)管理，要求業(yè)主遵守業(yè)主公約及小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，有權(quán)對于違反業(yè)主公約及物業(yè)管理規(guī)定的行為加以糾正，以維護(hù)小區(qū)正常的物業(yè)管理秩序，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的共同利益。當(dāng)業(yè)主不按照整改要求糾正違反業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定的行為時，物業(yè)管理公司作為合同一方當(dāng)事人，有權(quán)依法提起訴訟。2.對于與業(yè)主所購房屋毗鄰?fù)ピ壕G地的權(quán)屬問題，不能僅僅依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的售樓人員曾向業(yè)主口頭承諾“買一樓房屋送花園”，以及該庭院綠地實際為業(yè)主占有、使用的事實，即認(rèn)定業(yè)主對該庭院綠地享有獨占使用權(quán)。該庭院綠地作為不動產(chǎn)，其使用權(quán)的歸屬必須根據(jù)房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協(xié)議及物權(quán)登記情況加以確定。3.業(yè)主不得違反業(yè)主公約及物業(yè)管理規(guī)定，基于個人利益擅自破壞、改造與其房屋毗鄰的庭院綠地。即使業(yè)主對于該庭院綠地具有獨占使用權(quán)，如果該庭院綠地屬于小區(qū)綠地的組成部分，業(yè)主在使用該庭院綠地時亦應(yīng)遵守業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)定關(guān)于小區(qū)綠地的管理規(guī)定，不得擅自破壞該庭院綠地，損害小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益。審理法院：南京市江寧區(qū)人民法院來源：《最高人民法院公報》2007年第9期（總第131期）2.規(guī)劃確定為專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的綠地才屬于個人所有——某物業(yè)公司訴洪某排除妨害糾紛案本案要旨：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。所謂明示不能理解為售房合同中規(guī)定為個人所有，而應(yīng)指規(guī)劃確定為專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的綠地。來源：江蘇法院網(wǎng) 2014年12月31日專家觀點1.關(guān)于綠地是否包括在“露臺等”內(nèi)的問題關(guān)于現(xiàn)實生活中明示屬于某個業(yè)主的綠地，究竟應(yīng)當(dāng)是共有部分還是專有部分的組成部分，觀點不一。一種觀點認(rèn)為，“既然這些綠地根據(jù)規(guī)劃，合同已歸個人所有，且其為此支付了對價，應(yīng)當(dāng)將其作為《物權(quán)法》第73條所規(guī)定的‘明示屬于個人’的綠地。尤其是這些綠地往往是個別業(yè)主專用的，如果歸業(yè)主共有，還要由全體業(yè)主為其承擔(dān)維護(hù)的義務(wù)，這也極不合理。因此，這些綠地應(yīng)當(dāng)按照約定歸業(yè)主個人所有。所以，筆者認(rèn)為，所謂‘明示屬于個人’所有，既包括規(guī)劃確定為個人所有，也包括合同確定為個人所有。但規(guī)劃確定為業(yè)主共有的，不能根據(jù)合同確定為某個人所有?！蔽覀冋J(rèn)為，這一觀點很有道理。本書作者認(rèn)為，參照本條第2款的解釋，規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的綠地，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為該特定房屋的組成部分，即專有部分的組成部分。審判實踐中似可以從以下幾方面把握：第一，該綠地是否在“規(guī)劃上”專屬于特定房屋。這里的規(guī)劃，是指與規(guī)劃有關(guān)的所有文件，而不僅僅是規(guī)劃圖，如經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的施工首層圖就明確標(biāo)明了小區(qū)的首層房屋是否有專門附屬于該房屋的綠地，綠地的面積多大。因此，人民法院在審理這類案件時，應(yīng)當(dāng)以批準(zhǔn)的施工首層圖來認(rèn)定明示屬于個人的綠地是否合法。如施工首層圖明確標(biāo)明有屬于個人的綠地，而且面積正好相符，該綠地就是合法的。如果面積超過了施工首層圖載明的面積，超過部分就違法。當(dāng)然，如果施工首層圖上沒有標(biāo)明有專屬于一層房屋的綠地，那么，該綠地就屬于業(yè)主共有。如果小區(qū)的其他業(yè)主起訴認(rèn)為某業(yè)主的綠地侵占了小區(qū)的共有綠地，那么應(yīng)當(dāng)進(jìn)行舉證。這類證據(jù)也是與規(guī)劃有關(guān)的文件，以及開發(fā)商是否按照這些文件進(jìn)行建設(shè)。如果開發(fā)商的建設(shè)完全是按照規(guī)劃進(jìn)行的，那么，就表明該綠地沒有侵占城鎮(zhèn)公共綠地，也沒有侵占小區(qū)業(yè)主的共有綠地，如果開發(fā)商的建設(shè)沒有完全按照有關(guān)規(guī)劃文件包括施工首層圖進(jìn)行，假設(shè)業(yè)主共有的綠地面積不夠，則責(zé)任應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)。因為是開發(fā)商在賣房屋時該綠地就作為該房屋的附屬物而一并出賣的，購房人并無過錯。當(dāng)然，如果業(yè)主認(rèn)為規(guī)劃違法，可以提起行政訴訟。待行政訴訟結(jié)束后，再審理民事案件。如果業(yè)主買房時房屋并沒有附屬的綠地，或者附屬的綠地沒有這么大，而是自己圈一塊綠地，或者擴(kuò)大自己的綠地，作為自己專有部分的組成部分，那當(dāng)然構(gòu)成侵權(quán)。在這種情況下，原告都不用舉其他證據(jù)了。第二，開發(fā)商在賣房時也已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃將該綠地列入該特定房屋買賣合同中。如果購房合同中沒有約定，該綠地也不屬于該特定業(yè)主的專有部分的組成部分。第三，該綠地在業(yè)主購買時就已經(jīng)“明示”，如該綠地被圍了起來，只能從該特定房屋才能進(jìn)入該綠地。這就是《物權(quán)法》第73條中規(guī)定的“明示屬于個人的”綠地。我們認(rèn)為，“明示”的標(biāo)準(zhǔn)實際上就是本條規(guī)定的“具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分”和“具有利用上的獨立性，可以排他使用”。第四，關(guān)于明示屬于個人的綠地的登記問題。我們認(rèn)為，由于明示屬于個人的綠地具備了本條規(guī)定的專有部分的前兩個條件，其已經(jīng)構(gòu)成了專有部分的組成部分，其已經(jīng)“能夠”登記，故是否在登記機(jī)關(guān)的登記簿上進(jìn)行登記，可以不予考慮。之所以這樣理解，是因為專有部分已經(jīng)進(jìn)行了登記，既符合規(guī)劃，買賣合同又進(jìn)行了約定，還進(jìn)行了“明示”。（摘自《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2009年出版）2.問題：在一些房屋買賣合同中，開發(fā)商或者銷售商與買方約定，小區(qū)內(nèi)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地（或者底層商品房窗前的綠地）屬于底層業(yè)主專有使用。請問，這一約定具有法律效力嗎？在何種情況下屬于業(yè)主個人專有使用？《民事審判指導(dǎo)與參考》研究組答：《物權(quán)法》第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外?！段餀?quán)法》的這一規(guī)定說明，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，原則上均屬于業(yè)主共有，但也有專屬于個人使用的例外情形?，F(xiàn)實生活中，經(jīng)常有開發(fā)商與買受人簽訂商品房買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議約定，位于底層商品房窗前，建有合圍設(shè)施，由買受人專有使用院落（綠地），該綠地連同底層商品房一起向買受人出售。然而，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，要使綠地專屬于個人，需要符合相關(guān)條件，即立法條文所表述的“明示屬于個人”。而要達(dá)到“明示”這一條件，必須符合下列要素：一是窗前綠地規(guī)劃必須經(jīng)過規(guī)劃部門事先批準(zhǔn)。如果商品房規(guī)劃已經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)而窗前綠地沒有報批，或者報批后未經(jīng)批準(zhǔn)，或者開發(fā)商與一層業(yè)主私下達(dá)成窗前綠地專有使用權(quán)買賣協(xié)議后補(bǔ)辦了規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)的，都不能認(rèn)定窗前綠地買賣合同有效。二是開發(fā)商或銷售商在出售商品房時，必須通過廣告、合同或者其他有效方式向其他業(yè)主明示窗前綠地屬于一層住宅業(yè)主專有（獨占）使用。申言之，開發(fā)商或者銷售商必須有證據(jù)證明，在銷售商品房時，其他業(yè)主知道或者應(yīng)當(dāng)知道窗前綠地按照規(guī)劃和合同約定屬于底層住宅業(yè)主專有使用。需要注意的是，第一，窗前綠地一般與底層住宅一同取得，一同移轉(zhuǎn)讓與。實踐中業(yè)主之間轉(zhuǎn)讓窗前綠地的，只要該綠地符合上述條件，且轉(zhuǎn)讓手續(xù)合法，則該綠地轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。第二，底層業(yè)主取得的窗前綠地權(quán)利，僅僅是專有使用權(quán)，而不是所有權(quán)，因為城市土地歸國家所有，業(yè)主對建筑物所依附的土地以及所取得的綠地只享有使用權(quán)而不具有所有權(quán)，業(yè)主只對綠地上的植物享有所有權(quán)。第三，窗前綠地不得妨礙建筑區(qū)內(nèi)公共道路、公共場所、公用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房等有關(guān)公用事業(yè)的建設(shè)和使用。第四，窗前綠地的土地專有使用權(quán)費用及綠地維護(hù)費用應(yīng)單獨計算，由享有綠地的一層業(yè)主承擔(dān)，其他區(qū)分所有權(quán)人不承擔(dān)此項費用。(《民事審判指導(dǎo)與參考》2008年第2輯（總第34輯），最高人民法院民事審判第一庭編，法律出版社2008年出版)
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