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停車位開發(fā)商是否有權(quán)租售？租售后是否還有權(quán)收取停車管理費(fèi)？- 馬建霞律師
2017-02-05 08:00:01
無憂保
最近筆者接到當(dāng)事人咨詢：@馬律師您好，向您咨詢一下：買車位是否要看開發(fā)商有無所有權(quán)證?如果開發(fā)商拿不出車位的所有權(quán)證是不是就不能賣給業(yè)主，更不能出租給業(yè)主，也不能收取停車管理費(fèi)等其他費(fèi)用。而且在購買了車位的情況下物業(yè)公司還要再另外單獨(dú)收取每年八百多的停車管理費(fèi)，這停車管理費(fèi)難道不是已經(jīng)包含在物業(yè)管理費(fèi)里了嗎?為什么花了大價錢買了車位，而且還是沒有所有權(quán)證的車位，還要再多掏這個停車管理費(fèi)?而且房地產(chǎn)商還規(guī)定只能買車位不能租，這合法嗎? 當(dāng)事人的問題比較多，也非常具有現(xiàn)實(shí)性，我們可以將當(dāng)事人的問題分成幾個小的問題逐一分析?！ ∫?、開發(fā)商是否有權(quán)利對小區(qū)車位進(jìn)行租售? 對于這個問題，我們有必要回顧一下前一段時間以及最近時不時冒出來的所謂南京星漢置業(yè)有限公司與星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會的地下停車庫之爭案件，該案被稱為全國首例判決業(yè)主享有地下停車庫權(quán)益的案件，但實(shí)際對于本案多有誤讀，該案確實(shí)存在過，一審于2011年審理，但一審判決早已被南京中院撤銷。本案大體案情如下：位于南京水佐崗的星漢花園小區(qū)共有59個地下車庫，開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了其中37個，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主委員會代表廣大業(yè)主將開發(fā)商告上法庭?！ ‘?dāng)時南京鼓樓區(qū)法院一審作出判決：開發(fā)商將地下停車庫移交給業(yè)主委員會管理，全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。此案判業(yè)主獲勝?！ 《粚徟袥Q后，被告星漢公司不服，向南京市中級人民法院提起上訴，請求中院依法駁回業(yè)委會的訴訟請求。南京市中級人民法院經(jīng)審理，認(rèn)為原審查明事實(shí)不清，裁定：撤銷原判，發(fā)回重審。 星漢公司當(dāng)時的上訴理由有三點(diǎn)，一是業(yè)委會作為原告主體不適格，其既未與星漢公司簽訂房屋或車庫的買賣合同，也未得到業(yè)主大會的授權(quán)，故業(yè)委會無權(quán)提起訴訟;二是根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者是出租等方式約定。原告并未提供其與被告約定取得地下車庫的證據(jù)，故其對地下車庫不享有權(quán)利;三是星漢公司銷售地下車庫的行為得到了房產(chǎn)部門的認(rèn)可，所銷售地下車庫的建筑面積也未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，星漢公司應(yīng)享有地下車庫的所有權(quán)。 鼓樓區(qū)法院重新審理后認(rèn)為，星漢花園業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，體現(xiàn)的是全體業(yè)主的意志，本案所涉車庫的權(quán)利歸屬與全體業(yè)主均有利害關(guān)系，作為代表全體業(yè)主意志的原告有權(quán)提起訴訟，故系本案適格主體，被告星漢公司關(guān)于業(yè)委會不符合主體資格的抗辯意見，法院不予采納?！ 》ㄔ赫J(rèn)為，星漢城市花園小區(qū)規(guī)劃核準(zhǔn)車庫數(shù)量為36個，實(shí)際建設(shè)59個，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，超規(guī)劃建設(shè)的23個車庫應(yīng)屬業(yè)主共有。規(guī)劃核準(zhǔn)的36個車庫中，按照2004年12月15日南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定(試行)》第六條的規(guī)定，應(yīng)有不低于15%(最低6個)的車庫為業(yè)主保留?！ ∫虼?，星漢城市花園小區(qū)業(yè)主實(shí)際有權(quán)取得的車庫為29個，原告業(yè)委會要求確認(rèn)其對小區(qū)全部車庫均有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，依據(jù)不足，法院不予支持?！ ⌒菨h公司已交付了24個車庫，尚應(yīng)向原告業(yè)委會移交5個車庫。因星漢公司應(yīng)移交的車庫已實(shí)際出售給小區(qū)其他業(yè)主，業(yè)委會要求移交車庫的請求實(shí)際無法履行，故業(yè)委會有權(quán)要求星漢公司支付5個車庫對應(yīng)的出售價款500000元?！ ?014年9月，鼓樓區(qū)法院經(jīng)審理，作出重審判決，被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于本判決生效起十日內(nèi)給付原告星漢城市花園業(yè)主委員會車庫出售款500000元;駁回原告星漢城市花園業(yè)主委員會的其他訴訟請求。宣判后，雙方均未上訴。判決已生效?！ ∮蛇@個案例可以看出，因?yàn)椤段餀?quán)法》的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)車位或車庫不能一概而論，而應(yīng)該加以仔細(xì)區(qū)別。下面我們就分情況逐一分析?！ ∫话阋饬x上而言，一個住宅小區(qū)，水電暖應(yīng)該是其基本配套設(shè)施，但是車位車庫并不是必須的，也即即使沒有車位車庫，也并不影響住宅小區(qū)的運(yùn)行，因此其并不是小區(qū)的配套設(shè)施。但現(xiàn)在因?yàn)榇蠹业某鲂蟹绞剑聦?shí)上我們已經(jīng)名副其實(shí)步入汽車時代，現(xiàn)在的新建小區(qū)，停車位和地下車位某種程度上直接決定著小區(qū)房屋的價格，已經(jīng)事實(shí)上成為小區(qū)的必備設(shè)施。所以對于其物權(quán)歸屬予以厘清，就具有特別重要的意義?！ ∥覀儗⑵浞诸悶檐囄弧④噹熘鹨贿M(jìn)行分析?！ ?一)車位。車位分為地上車位和地下車位，二者的法律地位貌似相同，實(shí)則有很大差異?！ 〉厣宪囄唬钦加靡欢娣e的土地、用劃線或其他區(qū)分標(biāo)志隔離開來的特定區(qū)域。它具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，也具有使用上的獨(dú)立性。在我國，車位不能登記，其交易通過“買賣合同+交付”來完成。依照《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有部分的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是：構(gòu)造上的獨(dú)立性+使用上的獨(dú)立性+可登記性。前兩者屬于事實(shí)屬性，可登記性屬于法律屬性。事實(shí)屬性是客觀的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移;可登記性屬于法律屬性，是人為制造的屬性，是可以改變的?！ 〉叵萝囄晃覀冎饕接懸幌碌叵路揽展こ谈脑於傻能囄?，其系對地下防空工程的地面部分區(qū)隔而產(chǎn)生的特定區(qū)域。它們在構(gòu)造上、使用上均具有獨(dú)立性，與地上車位一樣，不能辦理登記。其在物權(quán)法中的定位，受到公法的嚴(yán)重影響。依照《人民防空法》的規(guī)定，防空工程分為地下防護(hù)建筑和結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。防空工程發(fā)揮作用的主要時間是戰(zhàn)時，那么在非戰(zhàn)爭期間，這些防空工程如何利用呢?《人民防空法》第二十條規(guī)定，“應(yīng)當(dāng)在保證戰(zhàn)時使用效能的前提下，有利于平時的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、群眾的生產(chǎn)生活和工程的開發(fā)利用”。正是在這種理念指導(dǎo)下，才出現(xiàn)了開發(fā)商大規(guī)模銷售、出租、出借地下車位的現(xiàn)象。而在《人民防空法》第五條國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。由此，秉承誰投資誰受益的原則，帶有防空性質(zhì)的地下車位，因?yàn)榫哂兴接行?，所以開發(fā)商可以出租、出售。從外觀上看，地下防空工程具有構(gòu)造上、使用上的獨(dú)立性，如此，地下車位甚至地下車庫就屬于建筑物或構(gòu)筑物區(qū)分而產(chǎn)生的專有部分?！ ?二)車庫。地上車庫的樣態(tài)分兩種：一種是作為獨(dú)立的建筑物存在，在其上可以建立單獨(dú)所有權(quán)。另一種是建筑物區(qū)分所有權(quán)方式存在的地上車庫，它可以設(shè)立在建筑物地表一層，也可以是地上成排修建的車庫群。從物權(quán)角度看，這類車庫是專有部分所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)共有權(quán)的結(jié)合?？梢姡厣宪噹旒瓤赡苁仟?dú)立的作為建筑物或構(gòu)筑物存在的不動產(chǎn)，也可能是區(qū)分建筑物或構(gòu)筑物的專有部分。 物權(quán)的客體為物，作為物權(quán)客體的物，必須符合三個標(biāo)準(zhǔn)：獨(dú)立性、可支配性和人身之外。地上車位和地上車庫符合這三個標(biāo)準(zhǔn)，從應(yīng)然的角度看其應(yīng)該有權(quán)獲得產(chǎn)權(quán)登記。我國法律法規(guī)沒有禁止對地上車位、地上車庫設(shè)立所有權(quán)，但現(xiàn)實(shí)中，大多數(shù)城市登記機(jī)關(guān)均拒絕為地上車位、地上車庫辦理所有權(quán)登記。作為不動產(chǎn)的地上車位、車庫，其交易規(guī)則卻是“買賣合同+交付”，購買人因無從登記，只能作為一個有權(quán)占有人，保有其對地上車位、車庫的占有用益?！ ∽鳛槿朔拦こ探M成部分的地下車位、地下車庫，在客體上，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分。雖然其原初產(chǎn)生的根據(jù)是為了應(yīng)對戰(zhàn)時需要，在特定情形下，用途受公法管制，但在和平年代，戰(zhàn)爭某種程度上遙不可及，基于“出資決定產(chǎn)權(quán)”的原理，應(yīng)該認(rèn)可地下車位、車庫屬于建筑物的專有部分，可以建立所有權(quán)。 確認(rèn)車位、車庫和所有權(quán)歸屬的法律標(biāo)準(zhǔn)大體應(yīng)遵照以下三個標(biāo)準(zhǔn)： (一)符合規(guī)劃。在我國，不符合城市規(guī)劃或建筑規(guī)劃的建筑物，為違章建筑，不能取得所有權(quán)。住宅小區(qū)內(nèi)的車位、車庫和地下室符合城市規(guī)劃和建筑規(guī)劃，是建立所有權(quán)的前提。 (二)對占用的土地有建設(shè)用地使用權(quán)。開發(fā)商對地上車位、車庫的所有權(quán)建立的基礎(chǔ)是：車位、車庫占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)歸開發(fā)商享有。住宅小區(qū)一經(jīng)出售，開發(fā)商或物業(yè)公司再設(shè)立地上車位、建造車庫的行為，均屬于侵犯業(yè)主共有權(quán)的行為。業(yè)主不同意設(shè)立車位、車庫的，可行使排除妨害請求權(quán)，請求其恢復(fù)原狀，拆除車庫或車位的標(biāo)界物。業(yè)主同意的，地上車位、車庫的所有權(quán)歸業(yè)主，已收取的租金，應(yīng)根據(jù)不當(dāng)?shù)美颠€法則返還給業(yè)主。根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條的規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 地下車位、車庫原本沒有使用地表土地，但它們又確實(shí)在小區(qū)范圍之內(nèi)，人防工程雖然在地下，但其建造的可能性和合法性均來源于地表的建設(shè)用地使用權(quán)，這也可以從開發(fā)商取得土地只需要辦理地表建設(shè)用地使用權(quán)相一致，因此應(yīng)該認(rèn)為其權(quán)利歸屬應(yīng)源于地表使用權(quán)，故地下車位和車庫也應(yīng)認(rèn)為其對占有土地享有建設(shè)用地使用權(quán)?！ ?三)建造費(fèi)用未分?jǐn)偟阶≌蹆r中。此項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)是確定車位、車庫是否歸開發(fā)商所有的重要標(biāo)準(zhǔn)。地下車位、地下車庫的出售價款主要部分是建造費(fèi)，土地的利用有時是無償?shù)模瑹o費(fèi)用可公攤。地上車位、車庫則不盡然，其占有范圍內(nèi)的土地出讓金原則上不能分?jǐn)偟阶≌^(qū)的其他業(yè)主身上。如果分?jǐn)偭?，則地上車位、車庫占用的土地使用權(quán)就歸業(yè)主共有，開發(fā)商就無權(quán)處置車位、車庫了。如果沒有分?jǐn)偅瑒t地上車位、車庫屬于開發(fā)商，自然可以出售、出租或出借?！ 《?、開發(fā)商只售不租是否合理? 根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，確定車位、車庫的歸屬時，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持車位、車庫首先應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主的需要的原則。如何理解首先滿足業(yè)主的需要?筆者認(rèn)為，應(yīng)該從以下幾個方面理解該問題，1、開發(fā)商修建了車位、車庫后，應(yīng)該優(yōu)先將其出售、出租給業(yè)主，而不能高價賣給第三人，2、應(yīng)該將選擇買賣還是承租方式進(jìn)行購買車位或車庫的自主權(quán)交給業(yè)主，而不能一味的將車位或車庫進(jìn)行出售。當(dāng)然，滿足業(yè)主需要只能是合理的需要，只要滿足業(yè)主基本的停車需要，就認(rèn)為已經(jīng)滿足。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。由此在規(guī)劃范圍內(nèi)的車位、車庫應(yīng)優(yōu)選滿足業(yè)主需要，只有在滿足業(yè)主需要后，多余的車位、車庫，開發(fā)商才有權(quán)自行處置。反之，如果開發(fā)商在沒有按照規(guī)劃滿足業(yè)主合理需要情況下，將車位、車庫高價轉(zhuǎn)讓給業(yè)主以外的其他人，應(yīng)認(rèn)為該合同違反了物權(quán)法第七十四條的規(guī)定應(yīng)當(dāng)被宣告無效?！ ∪?、購買車位后，是否意味著可以不再繳納停車管理費(fèi)了呢? 關(guān)于物業(yè)公司收取的停車費(fèi)，更多的要看物業(yè)公司和業(yè)主委員會(業(yè)主)在物業(yè)服務(wù)合同中所做的約定。根據(jù)國家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知發(fā)改價格[2014]2755號(七)住宅小區(qū)停車服務(wù)可知，住宅小區(qū)停車管理費(fèi)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照停車服務(wù)合同約定，向住宅小區(qū)業(yè)主或使用人提供停車場地、設(shè)施以及停車秩序管理服務(wù)所收取的費(fèi)用。即關(guān)于這部分費(fèi)用，國家已經(jīng)放開，交由市場調(diào)節(jié)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 據(jù)此購買車位后，物業(yè)公司收取的停車費(fèi)是合法的，因?yàn)槲飿I(yè)要對車位的消防，衛(wèi)生，照明，通風(fēng)等進(jìn)行管理，但停車費(fèi)必須遵循市場調(diào)節(jié)價。而對于占用業(yè)主公共道路或其它場地用于停車的，因?yàn)閳龅貧w業(yè)主共同所有，所以必須由全體業(yè)主共同協(xié)商決定，并且所收費(fèi)用不能歸物業(yè)公司所有，應(yīng)當(dāng)用于場地及周邊設(shè)施的維護(hù)，管理，所收款項(xiàng)的支出也應(yīng)向全體業(yè)主公開透明化?！ ⒖嘉墨I(xiàn)： 1、甄增水，《住宅小區(qū)車位、車庫所有權(quán)歸屬研究》，檢察日報，2016年7月20日?！ ?、王利明，《從物權(quán)法角度看小區(qū)車位、車庫歸屬》，檢察日報，2016年8月20日。 3、小區(qū)車位、車庫權(quán)屬問題——以法經(jīng)濟(jì)學(xué)和和解釋論為視角，陳安琪，《法制與社會》2016.3(下)?！ ?
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