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部分按份共有人處分不動產(chǎn)的登記問題
2017-02-06 08:00:01
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崔文強 無訟閱讀
按份共有是指兩個或者兩個以上共有人按照各自份額對共有財產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系?！吨腥A人民共和國民法通則》（下文簡稱《民法通則》）第七十八條第二款規(guī)定：“按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)?！薄吨腥A人民共和國物權(quán)法》（下文簡稱《物權(quán)法》）第九十四條亦規(guī)定：“按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)?！庇纱丝芍捶莨灿惺菂^(qū)別于共同共有的一種共有形式，其按份共有人基于份額而享有的所有權(quán)各自獨立，不似共同共有彼此混同。
因共有不動產(chǎn)被分割成了一定份額，在實務(wù)中不乏部分按份共有人基于處分其占有份額而向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出不動產(chǎn)登記申請，此種情形較為常見，基于《民法通則》第七十八條第三款的規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓?！惫识捶莨灿腥丝梢宰杂商幏制湔加蟹蓊~，無論其采用何種方式處分或受讓對象為誰，均不必征得其他共有人同意。但是倘若部分按份共有人基于處分整個共有不動產(chǎn)而向登記機構(gòu)申請登記，此種情形可否受理？值得探究。此種情形下受讓人多為共有人之外的第三方主體，本文有意就此情形展開討論。
細究《物權(quán)法》以及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（下文簡稱《實施細則》）之中的相關(guān)規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)，部分按份共有人其所占財產(chǎn)份額倘若達到一定比例，其處分整個不動產(chǎn)并申請產(chǎn)權(quán)登記是有據(jù)可尋的。而這個比例被《物權(quán)法》和《實施細則》定為2/3，故而筆者將部分按份共有人處分不動產(chǎn)問題分為兩個問題，一為占有份額2/3以上的按份共有人處分不動產(chǎn)的登記問題，其二為占有份額1/3以下的按份共有人處分不動產(chǎn)的登記問題。
占有份額2/3以上的按份共有人處分不動產(chǎn)的登記問題
《物權(quán)法》第九十一條有關(guān)共有物的處分規(guī)定：“處分共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)作重大修繕的應(yīng)當(dāng)經(jīng)份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！绷硗狻秾嵤┘殑t》第十條規(guī)定：“處分共有不動產(chǎn)申請登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占有份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外?！薄秾嵤┘殑t》延續(xù)了物權(quán)法的精神，賦予占有份額2/3以上的按份共有人處分權(quán)。此處“以上”沿襲民法及刑法的慣例，應(yīng)含本數(shù)，而下文“以下”亦含本數(shù)。
通過《物權(quán)法》及《實施細則》的規(guī)定不難看出，按份共有人的處分權(quán)只要份額達到一定比例便可觸發(fā)，此時部分按份共有人因處分不動產(chǎn)而申請登記當(dāng)然應(yīng)予受理。但是有不同觀點質(zhì)疑：倘若受理，一則不利于保護占比例較小的其他按份共有人的權(quán)益，同時容易忽視按份共有人之間的約定；另外會對未申請登記的其他按份共有人，即占比例較小且無處分權(quán)的其他按份共有人之優(yōu)先購買權(quán)造成損害?；诖朔N觀點，其認為，不動產(chǎn)登記部門在受理占有份額2/3以上的按份共有人處分不動產(chǎn)的登記申請時，應(yīng)對按份共有人之間有無事關(guān)處分的約定進行審查，同時登記部門還應(yīng)審查未申請登記的其他按份共有人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)。另有觀點則直接援引《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（下文簡稱《房地產(chǎn)管理法》）第三十八條中關(guān)于“不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)”第（四）項的規(guī)定：“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的?！币源朔穸苏加蟹蓊~2/3以上的按份共有人處分整個不動產(chǎn)的可能。
針對第一種觀點的質(zhì)疑，筆者認為，按份共有之所以規(guī)定占2/3以上份額的共有人有權(quán)處分，其初衷基于按份共有份額獨立，可靈活分配的特點，旨在增強財產(chǎn)的流動性，并使得財產(chǎn)處分更為便捷，提升效率。同時按份共有因份額登記于登記簿中，其公示效力足以使買受人信賴占有足夠份額的按份共有人有權(quán)處分，至于共有人之間是否存在有關(guān)不動產(chǎn)的處分約定，其為共有人之間的內(nèi)部約定，并不能約束共有人之外的第三人以及登記機構(gòu)。換言之，倘若按份共有人之間存在此種約定，比如共有人約定處分不動產(chǎn)必須全體按份共有人同意，即使占有份額2/3以上的按份共有人處分不動產(chǎn)亦不產(chǎn)生效力。然而此種約定只是基于按份共有人內(nèi)部共有關(guān)系的約定，并不能對抗因占有份額2/3以上的按份共有人處分不動產(chǎn)而獲得產(chǎn)權(quán)的受讓人，縱使其他按份共有人提出異議，受讓人因登記簿中公示的按份共有人份額而有理由相信其有權(quán)代理其他按份共有人處分其份額，故而其可援引表見代理制度從而獲得不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。至于登記機構(gòu)，對于當(dāng)事人之間有無此種處分約定更無從審核，亦無審核義務(wù)。
另外，對于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)放棄與否，登記機構(gòu)無能力亦無義務(wù)進行審核。對于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的保護是基于物權(quán)共有法律關(guān)系而產(chǎn)生的法律賦予共有人的一種權(quán)益。此種權(quán)益雖因物權(quán)處分而觸發(fā)，但與登記機構(gòu)并無過多關(guān)聯(lián)，登記機構(gòu)若要求當(dāng)事人提供此種放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明，一則加重了登記申請人的負擔(dān)，存在過度干預(yù)的可能。二則有可能會引發(fā)占有份額2/3以上的按份共有人惡意提高“同等條件”，迫使其他按份共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)，從而損害其權(quán)益。故而筆者認為，按份共有因其份額的各自獨立性，其占有絕大多數(shù)份額的共有人在對共有物的占有、使用、收益乃至處分上擁有較多的優(yōu)勢，同時物權(quán)法亦規(guī)定了按份共有人可自行約定對共有物的使用及處分，旨在尊重當(dāng)事人的意思自由。故而占有小部分份額的共有人亦應(yīng)承擔(dān)不能參與不動產(chǎn)處分的風(fēng)險，并做好不動產(chǎn)隨時可能被絕大多數(shù)按份共有人處分的心理準備。此種按份共有類似于公司股權(quán)結(jié)構(gòu)中大小股東對公司股權(quán)的占有，因公司治理的特殊性，不可能使全部股東悉數(shù)參與進來，故而占份額絕大多數(shù)的股東自然便成了決策的掌握者，權(quán)利的行使者。按份共有中亦遵循了此種“絕大多數(shù)”原則，其對于效率的提高，財產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，是利大于弊的。
至于《房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需全部共有人同意的規(guī)定，筆者認為，其條款創(chuàng)立初衷旨在規(guī)范房地產(chǎn)交易市場以及交易行為，然而縱觀其設(shè)立時期，于上世紀九十年代設(shè)立的該條款如今已經(jīng)明顯不能適應(yīng)房地產(chǎn)交易的需要，反而更為成熟專業(yè)的《物權(quán)法》更能代表物權(quán)變動的精神，其關(guān)于占有份額2/3以上的按份共有人處分權(quán)的規(guī)定，兼顧公平性和效率性，符合現(xiàn)代法制的特征。這也是緣何《實施細則》延襲了《物權(quán)法》精神的原因。同時《房地產(chǎn)管理法》該項規(guī)定為管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，并不能以此規(guī)定認定占有2/3份額的按份共有人對共有財產(chǎn)處分合同的效力無效。
另有一種情形，因登記簿記載錯誤而導(dǎo)致實際占有份額未及2/3的按份共有人達到2/3以上份額而申請?zhí)幏值怯浀?。此種情形實則與下文討論的占有份額1/3以下的按份共有人處分問題存在競合，只不過因登記簿記載錯誤而使得申請人具備了2/3份額的表征，實則為無權(quán)處分之情形。此種情形可能會造成受讓人因善意取得而取得不動產(chǎn)權(quán)。而倘若因登記機構(gòu)登記錯誤而致，則登記機構(gòu)必然難逃其疚，故而在受理登記申請時，有必要對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)首次登記的原始材料進行復(fù)核，避免因登記機構(gòu)職權(quán)所致錯誤發(fā)生。
占有份額1/3以下的按份共有人處分不動產(chǎn)的登記問題及其權(quán)利保護的幾點思考
占有份額1/3以下的按份共有人倘若申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，依照《物權(quán)法》及《實施細則》的規(guī)定，應(yīng)不予受理。但是存在一種特殊情形，倘若申請人提出按份共有人之間存在約定可以處分的，登記機構(gòu)是否應(yīng)當(dāng)受理呢？
此情形下，倘若其他按份共有人能夠到場并在當(dāng)事人約定材料上簽署意見，則并無實際討論意義，此情形下，全體按份共有人共同申請便可。但是倘若其他占有份額2/3以上的按份共有人無法到場，僅占有份額1/3以下的按份共有人持共有人約定申請登記，應(yīng)否受理？
筆者認為，此種因申請人一方提交的多方協(xié)議或約定，本著審慎性原則，應(yīng)對其真實的意思表示進行審核，然而介于協(xié)議中一方無法到場，建議申請人將此種協(xié)議或約定進行公證后再申請登記。因為作為不動產(chǎn)登記機構(gòu)，其無條件亦無能力審核當(dāng)事人之間對于財產(chǎn)關(guān)系約定的真?zhèn)?，而通過公證賦予此種約定較強的證據(jù)效力，登記機構(gòu)當(dāng)然可依此進行登記。
分析此種申請，實則類似于按份共有人之間的一種權(quán)利委托，未申請登記的按份共有人通過約定，賦予了其他共有人處分權(quán)利，綜合《實施細則》關(guān)于委托的規(guī)定，若不經(jīng)公證便需當(dāng)面委托，事后持不動產(chǎn)登記機構(gòu)鑒證的委托辦理。
然而實務(wù)中占有份額1/3以下的按份共有人仍處于弱勢地位，如何保護其合法權(quán)益，筆者有幾點淺顯的思考：
首先，在首次登記時，按份共有人可通過“約定備案”的方式保護其權(quán)益，既申請將共有人關(guān)于處分的約定記載于登記簿中，《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條第三款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項:……（三）涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項；（四）其他相關(guān)事項”據(jù)此可知，對于處分的約定完全在可以記載于登記簿的范圍之內(nèi)。通過此種記載，可達到限制占有份額2/3以上的共有人處分不動產(chǎn)的目的。
其次，在登記簿記載份額存在錯誤的情況下，實際份額共有人或其他利害關(guān)系人應(yīng)及時申請異議登記，并通過訴訟途徑保護其權(quán)益。登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)錯誤乃因登記機構(gòu)失誤所致，得立即啟動依職權(quán)更正程序，糾正登記簿中的錯誤，保護共有人之份額權(quán)益。
再次，按份共有人可持相互之間的約定至公證部門進行公證，詳細約定對共有物的占有、收益及處分問題，占有份額1/3以下的按份共有人可通過公證形式爭取到處分權(quán)，占有份額2/3以上的按份共有人也可通過公證將其處分權(quán)坐實，以此增強約定的對抗效力和證明力。
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