0571-22931819
標(biāo)簽：
房屋70年產(chǎn)權(quán)到期咋辦？中央最新說法
2017-02-07 08:00:02
無憂保
11月27日，《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》發(fā)布。意見開篇明義：產(chǎn)權(quán)制度是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石，保護(hù)產(chǎn)權(quán)是堅(jiān)持社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度的必然要求。有恒產(chǎn)者有恒心，經(jīng)濟(jì)主體財(cái)產(chǎn)權(quán)的有效保障和實(shí)現(xiàn)是經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。意見在多處對(duì)于公眾關(guān)心的土地與房屋財(cái)產(chǎn)問題，作了說明和安排。最引人矚目的是，意見明確提出：研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期?！ 孟祥遠(yuǎn) 認(rèn)為：這次中央最高層面第一次以《意見》的形式就房產(chǎn)年限到期后的問題進(jìn)行研究，回應(yīng)社會(huì)關(guān)切，有幾個(gè)特點(diǎn)值得關(guān)注： 1、有恒產(chǎn)者有恒心，依法保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)既是民心所向，也是大勢(shì)所趨，所以不用擔(dān)心房屋產(chǎn)權(quán)年限到期收回的問題； 2、《物權(quán)法》規(guī)定了“住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動(dòng)續(xù)期”，但并沒有明確如何續(xù)期，是否收費(fèi)的問題，所以這塊應(yīng)該會(huì)有司法解釋出臺(tái)。前提是可以續(xù)期，但是否免費(fèi)要進(jìn)行制度設(shè)置； 3、房屋滿70年后，總體上應(yīng)該是居民基本的普通住宅自動(dòng)免費(fèi)續(xù)期，但是有些房屋可能要收費(fèi)。比如經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，或者多套房，但執(zhí)行起來要跟房地產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)登記工作的進(jìn)展相掛鉤?！ ?、一旦房地產(chǎn)稅全面開征，續(xù)期收費(fèi)的問題也就可以迎刃而解。大多數(shù)住房不符合房產(chǎn)稅征收要求，自動(dòng)續(xù)期，但要征稅的房屋由房產(chǎn)稅進(jìn)行調(diào)節(jié)。及時(shí)申報(bào)納稅，費(fèi)改稅解決了收費(fèi)的問題。 5、廣大市民應(yīng)該不用太過擔(dān)心，一方面是到期還是比較久以后的事情，跟現(xiàn)在關(guān)系不大；二是未來的樓市會(huì)發(fā)生巨大的變化，關(guān)注度也遠(yuǎn)不及現(xiàn)在。更關(guān)鍵的是，據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，中國(guó)住房平均壽命是30年，標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)使用壽命50年，70年后住宅早已拆遷，所以所謂“續(xù)期”一說，除了少數(shù)高品質(zhì)樓盤，其實(shí)都是不大存在的問題了。焦點(diǎn)：70年住宅土地使用權(quán)到期咋辦？關(guān)鍵詞：研究續(xù)期法律安排，形成受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期【文件精神】 研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。 【專家解讀】 北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認(rèn)為，意見尊重并回應(yīng)了民意，傳遞了一個(gè)重要信號(hào)：既然研究的是續(xù)期的法律安排，并強(qiáng)調(diào)形成受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期，那么就意味著，對(duì)于個(gè)人住宅土地使用權(quán)到期后政府會(huì)收回的擔(dān)心是不必要的。 中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。目前的法律條文由于缺乏細(xì)則，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性，難以操作。 楊立新認(rèn)為，續(xù)期問題可以從3個(gè)方面來考慮： 一是不夠７０年的，到期后必須都續(xù)期到７０年； 二是７０年到期后自動(dòng)續(xù)期，相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個(gè)無期限的物權(quán)，即一次取得永久使用，國(guó)家不必每次續(xù)期每次都收費(fèi)； 三是到期后經(jīng)過自動(dòng)續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國(guó)家所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過立法機(jī)關(guān)立法決定。 中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林認(rèn)為，意見提出財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)問題，實(shí)質(zhì)是承認(rèn)并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財(cái)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實(shí)。對(duì)于７０年土地使用權(quán)到期后的處理，要拿出妥善的辦法。意見盡管沒有出臺(tái)具體的內(nèi)容，但特別重要的是，指明了要向有利于財(cái)產(chǎn)保護(hù)的方向進(jìn)行制度設(shè)計(jì)。事件回顧：--- 2007年10月1日開始實(shí)施的《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。 《物權(quán)法》起草者、全國(guó)人大常委會(huì)法工委原民法室主任姚紅介紹說，《物權(quán)法》規(guī)定“自動(dòng)續(xù)期”是考慮到老百姓的利益，老百姓不用再去排隊(duì)辦手續(xù)，更加便民，也減輕了工作人員的負(fù)擔(dān)。有關(guān)使用年限到期續(xù)期要不要收費(fèi)，她表示，“《物權(quán)法》立法時(shí)也提出這點(diǎn)，但當(dāng)時(shí)大部分房屋都沒有到期，所以大家認(rèn)為這個(gè)問題要隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展再解決，當(dāng)時(shí)并沒有明確規(guī)定?！薄 ⊥瑯幼鳛椤段餀?quán)法》制定的親歷者，全國(guó)人大常委會(huì)法工委民法室巡視員扈紀(jì)華解釋，所謂自動(dòng)，就是沒有任何條件和行為，自動(dòng)續(xù)期指的是建設(shè)用地使用權(quán)到期，不附帶任何條件和行為進(jìn)行續(xù)期?！ 《鼛啄?，在浙江省溫州市老城區(qū)、山東省青島市、廣東省深圳市等出現(xiàn)了一批土地使用權(quán)陸續(xù)到期的老房子，這些問題在2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》中由一句“自動(dòng)續(xù)期”模糊帶過的難題提上了亟待解決的日程?！ ?016年4月20日，北京市國(guó)土資源局表示，北京市民暫時(shí)無需有過多擔(dān)心，關(guān)于住宅用地出讓，北京市按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，出讓年限為70年，目前最早出讓的住宅用地到使用年限屆滿還有40多年。 設(shè)定土地使用權(quán)出讓年限，最早見于1990年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(此后簡(jiǎn)稱暫停條例)中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。 專家意見：中國(guó)政法大學(xué)終身教授江平↓↓↓ 中國(guó)政法大學(xué)終身教授江平認(rèn)為，自動(dòng)續(xù)期一是說明期滿了以后，不能夠收回；二是不能夠再重新簽訂一個(gè)土地出讓合同；三是業(yè)主無需自己去申請(qǐng)。但是，自動(dòng)續(xù)期沒有繳費(fèi)怎么辦？江平提出，自動(dòng)續(xù)期的含義就是沒有繳費(fèi)的業(yè)主仍然有權(quán)居住，但是如果房屋要轉(zhuǎn)讓就要受到限制。因此，自動(dòng)續(xù)費(fèi)并不對(duì)業(yè)主民事權(quán)利造成影響，而是對(duì)民事流轉(zhuǎn)進(jìn)行限制?！ ?duì)于自動(dòng)續(xù)期并沒有明確有償或無償問題，江平稱，“在我看來，即使收費(fèi)也應(yīng)該是數(shù)量比較少的?！贝送?，江平認(rèn)為，對(duì)于《物權(quán)法》的解釋迫在眉睫，但是不能由政府部門進(jìn)行，更不能夠由地方各級(jí)政府闡釋，只能由全國(guó)人大常委會(huì)解釋。北航法學(xué)院教授龍衛(wèi)球↓↓↓ 對(duì)于自動(dòng)續(xù)期，北京航空航天大學(xué)法學(xué)院教授龍衛(wèi)球表示，在現(xiàn)行的法律框架內(nèi)，有四種解決方案： 第一種，自動(dòng)續(xù)期，無需繳納土地使用費(fèi)，期限是到房屋所有權(quán)終止為止，也就是到地上建筑物消失為止； 第二種，自動(dòng)續(xù)期，但需一次性繳納下一個(gè)期限的土地出讓金； 第三種，自動(dòng)續(xù)期，交費(fèi)方式改成年金制，類似于稅制； 第四種，自動(dòng)續(xù)期，無需繳費(fèi)，回到類似1982年之前城市宅基地所有權(quán)的狀態(tài)，將城市住房用地重新私有化。中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授張翔↓↓↓ 中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授張翔認(rèn)為，如果自動(dòng)續(xù)期的含義為自動(dòng)并且是免費(fèi)續(xù)期，那和所有權(quán)有什么區(qū)別？如果實(shí)際上就是私人所有，就會(huì)與《憲法》第十條城市的土地屬于國(guó)家所有發(fā)生沖突。因此，現(xiàn)在對(duì)于自動(dòng)續(xù)期基本上沒有明確的答案，特別是得不出免費(fèi)續(xù)期的結(jié)論。中國(guó)人民大學(xué)副研究員熊丙萬↓↓↓ 《物權(quán)法》明確區(qū)分了“非住宅性建設(shè)用地”和“住宅性建設(shè)用地的續(xù)期”。中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心副研究員熊丙萬認(rèn)為，前者是需要依據(jù)法律的特別規(guī)定來執(zhí)行，而后者是“自動(dòng)的”，無需申請(qǐng)和批準(zhǔn)程序。 此外，熊丙萬強(qiáng)調(diào)， 一要區(qū)分住宅性建設(shè)用地和商業(yè)性建設(shè)用地，前者是保障公民基本生存和居住，只能收取與公共支出相對(duì)稱的必要費(fèi)用，后者按照市場(chǎng)和商業(yè)邏輯運(yùn)作，應(yīng)收取相對(duì)較高的費(fèi)用； 二是要區(qū)分單套住宅性建設(shè)用地與多套住宅性建設(shè)用地，前者保障性功能明顯，只應(yīng)收取用于政府提供公共產(chǎn)品的費(fèi)用，后者具有商業(yè)和投資性，可通過交易稅或持有稅收取土地使用費(fèi)； 三是區(qū)分農(nóng)村宅基地使用權(quán)與城市住宅性建設(shè)用地使用權(quán)，前者是沒有期限且免費(fèi)，后者在期限上可以采取與前者相同的目標(biāo)。 他指出，無論是采用“續(xù)期 補(bǔ)交土地出讓金”的方式，還是“不續(xù)期 房地產(chǎn)稅”的模式，都應(yīng)當(dāng)保證房屋所有人對(duì)土地享有長(zhǎng)期穩(wěn)定的使用權(quán)。全國(guó)人大常委會(huì)法工委扈紀(jì)華↓↓↓ “《物權(quán)法》立法時(shí)也了解到青島、深圳等地區(qū)部分住宅用地的使用年限是20年或者30年，而居住用地最高使用年限是70年。但是法律沒有明確規(guī)定要不要補(bǔ)全這一期間的土地出讓金，只強(qiáng)調(diào)了自動(dòng)續(xù)期?！比珖?guó)人大常委會(huì)法工委民法室副主任扈紀(jì)華解釋道，“如果要補(bǔ)的話，是替自動(dòng)續(xù)期又加了條件了，是在法律之外又畫蛇添足了。北航法學(xué)院教授劉保玉↓↓↓ 北京航空航天大學(xué)法學(xué)院教授劉保玉認(rèn)為，20年到期無償續(xù)期與70年無償續(xù)期同等對(duì)待的話是不公平的?！伴_發(fā)商如果買20年的使用權(quán)，住戶的房屋價(jià)格會(huì)比較便宜，但是如果不加區(qū)分一律按照無償續(xù)期來對(duì)待，對(duì)于房屋使用年限是70年的購(gòu)買者不公平，后果也很嚴(yán)重，開發(fā)商取得土地使用權(quán)都不買70年的，只買最短期限的，關(guān)于土地使用權(quán)期限的規(guī)定就等于形同虛設(shè)?！敝袊?guó)人民大學(xué)研究中心主任楊立新↓↓↓ 中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新表示，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的最高期間是70年，約定20年以及沒有達(dá)到70年期間的，首先應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期至70年，但是20年的期間屆滿自動(dòng)續(xù)期的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交20年與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價(jià)。對(duì)于具體出讓金差價(jià)的計(jì)算，他指出，當(dāng)時(shí)70年期間的出讓金價(jià)格是多少，20年或者其他期間的出讓金與其相比，差額是多少，就應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交多少出讓金。在補(bǔ)交出讓金時(shí)，應(yīng)當(dāng)計(jì)算20年的銀行貸款利息，由業(yè)主負(fù)擔(dān)。中國(guó)政法大學(xué)終身教授應(yīng)松年↓↓↓ 中國(guó)政法大學(xué)終身教授應(yīng)松年表示，《物權(quán)法》 沒有做出明確規(guī)定的內(nèi)容，如果要推進(jìn)完善，必須通過重大決策程序?！暗谝灰泄妳⑴c，必須遵循老百姓意見，第二要經(jīng)過專家論證，第三要有風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，必須經(jīng)過實(shí)際調(diào)查研究。制定完之后還要有合法性審查，并且決策時(shí)應(yīng)該集體討論。” 轉(zhuǎn)自：法律講堂
聲明：本站原創(chuàng)文章所有權(quán)歸無憂保所有，轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源；
轉(zhuǎn)載文章僅代表原作者觀點(diǎn)，不代表本站立場(chǎng)；如有侵權(quán)、違規(guī)，請(qǐng)聯(lián)系qq：1070491083。
