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購房合同中之不可抗力法理
2017-02-11 08:00:02
無憂保
購房合同中之不可抗力法理 隨著我國住房改革的深入，越來越多的人加入到購房大軍之中。而經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)生活水平日益提高，人們對住房的要求也越來越高，購買熱情不斷升溫。在購買商品房時(shí)會(huì)簽訂購房合同，而在合同中會(huì)有關(guān)于不可抗力的規(guī)定。對于此條款中的“不可抗力”在法律上究竟是如何規(guī)定，什么情況才構(gòu)成不可抗力?購房者是否真的了解，而“不可抗力”作為實(shí)踐中重要的免責(zé)事由，購房者往往會(huì)和開發(fā)商發(fā)生爭議。下面我就“不可抗力”的問題進(jìn)行論述?！ ∫弧⑹裁词恰安豢煽沽Α薄 「鶕?jù)《中華人民共和國通則》第153條明確規(guī)定：“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。由此可見，不可抗力是指在合同成立以后所發(fā)生的，不是由于當(dāng)事人一方的故意或過失所造成的，對其發(fā)生以及造成的后果是當(dāng)事人不能預(yù)見、不能控制、不能避免并不能克服的。不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)應(yīng)同時(shí)具備不能遇見、不能避免并不能克服三個(gè)條件。如地震、水災(zāi)等。而且不可抗力的事由要發(fā)生在合同履行期間，也就是說在簽訂合同的時(shí)候“不能預(yù)見”。并且不可抗力的事由影響的法律主體是購房合同簽訂的雙方，也就是開發(fā)商和購房者。如果造成逾期交房的理由符合以上條件，那么可以認(rèn)定該事由為不可抗力，可以免除開發(fā)商違約責(zé)任，否則就不能視為不可抗力，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?！ 《?、“不可抗力”的構(gòu)成要件1、不可預(yù)見的偶然性?！ 〔豢煽沽λ傅氖录仨毷钱?dāng)事人在訂立合同時(shí)不可預(yù)見的事件，它在合同訂立后的發(fā)生純屬偶然。當(dāng)然，這種預(yù)料之外的偶然事件，并非是當(dāng)事人完全不能想象的事件，有些偶然事件并非當(dāng)事人完全不能預(yù)見。但是由于它出現(xiàn)的概率極小，而被當(dāng)事人忽略不計(jì)，把它排除在正常情況之外，但結(jié)果這種偶然事件真的出現(xiàn)了，這類事件仍然屬于不可預(yù)見的事件。在正常情況下，判斷其能否預(yù)見到某一事件的發(fā)生有兩個(gè)不同的標(biāo)準(zhǔn)：一是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即在某種具體情況下，一般理智正常的人能夠預(yù)見到的，該合同當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)預(yù)見到。如果對該種事件的預(yù)見需要一定的專門知識(shí)，那么只要具有這種專業(yè)知識(shí)的一般正常水平的人所能預(yù)見到的事件則該合同當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)預(yù)見。二是主觀標(biāo)準(zhǔn)，就是在某種具體情況下，根據(jù)行為人的主觀條件，如當(dāng)事人的年齡、發(fā)育狀況、知識(shí)水平、職業(yè)狀況、受教育程度以及綜合能力等因素來判斷合同當(dāng)事人是否應(yīng)該預(yù)見到?！ ?、不可控制的客觀性或不能避免的必然性。 不可抗力事件必須是該事件的發(fā)生是因?yàn)閭鶆?wù)人不可控制的客觀原因所導(dǎo)致的，債務(wù)人對事件的發(fā)生在主觀上既無故意，也無過失，主觀上也不能阻它發(fā)生。債務(wù)人對于非因?yàn)榭蓺w責(zé)于自己的原因而產(chǎn)生的事件，如果能夠通過主觀努力克服它，就必須努力去做，否則就不足以免除其債務(wù)?！ ∪?、引起“不可抗力”的原因 引起“不可抗力”的法定原因注意包括：一是自然原因，如洪水、暴風(fēng)、地震、干旱、暴風(fēng)雪等人類無法控制的大自然力量所引起的災(zāi)害事故;二是社會(huì)原因，如戰(zhàn)爭、罷工、騷亂;三、政府行為，如政府禁止令、征收、征用等引起的。其中，政府行政機(jī)關(guān)在購房合同履行期間內(nèi)制定新的、規(guī)章、行政命令以及政策性文件等規(guī)范性文件，例如市政規(guī)劃、搶險(xiǎn)抗災(zāi)需要等。對于這類政府行為，在其效力范圍內(nèi)，任何有關(guān)單位和個(gè)人都必須無條件執(zhí)行，不可抗拒。因此而造成購房合同不能履行的，可以認(rèn)定為“不可抗力”。行政機(jī)關(guān)基于法律法規(guī)的授權(quán)，針對合同雙方特定的人或事件做出的具體的處理決定，因此而造成合同不能履行的，則不屬于 “不可抗力”，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的。在實(shí)踐中，對不可抗力的認(rèn)定是很嚴(yán)格的，要與正常的履行風(fēng)險(xiǎn)區(qū)別開來。 而對不可抗力的范圍一般有概括式、列舉式和綜合式三種規(guī)定方法。概括式對不可抗力范圍只作籠統(tǒng)規(guī)定;列舉式是將不可抗力事件逐一列出;綜合式，即列舉式與綜合式相結(jié)合，對經(jīng)?？赡馨l(fā)生的不可抗力事件(如戰(zhàn)爭、地震、水災(zāi)、火災(zāi)、暴風(fēng)雨、雪災(zāi)等)列出的同時(shí)，再加上“以及雙方同意的其他不可抗力事件”的文句。 在建設(shè)部頒布的合同示范文本中，對“不可抗力”僅是概括性的表述，并沒有明確的界定，需要通過雙方的協(xié)商來進(jìn)一步確定。在實(shí)踐中，由于眾多的因素，很容易造成不能按期交房，這就避免不了要產(chǎn)生糾紛，甚至要承擔(dān)法律責(zé)任，造成損失。因此，我們在合同或補(bǔ)充協(xié)議當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)更加詳盡的明確“不可抗力”的范圍。但應(yīng)注意以下問題： (1)合同中是否約定不可抗力條款，不影響直接援用法律規(guī)定; (2)不可抗力條款是法定免責(zé)條款，約定不可抗力條款如小于法定范圍，當(dāng)事人仍可援用法律規(guī)定主張免責(zé);如大于法定范圍，超出部分應(yīng)視為另外成立了免責(zé)條款; (3)不可抗力作為免責(zé)條款具有強(qiáng)制性，當(dāng)事人不得約定將不可抗力排除在免責(zé)事由之外四。、“不可抗力”的免責(zé)條件“不可抗力”雖然是法定的免責(zé)事由，但并非發(fā)生不可抗力的事件造成合同不能履行就可以免除責(zé)任。根據(jù)《》第118條規(guī)定：“當(dāng)事人一方由于不可抗力不能履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。”。本文章轉(zhuǎn)載自網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除。
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