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購(gòu)房定金的性質(zhì)及其罰則的適用
2017-02-11 08:00:02
無憂保
問題一：購(gòu)房人在未簽認(rèn)購(gòu)書的情況下能否要求雙倍返還購(gòu)房定金？
問題二：購(gòu)房人在與開發(fā)商就商品房買賣合同協(xié)商未成的情況下能否要求雙倍返還購(gòu)房定金？
房屋作為家庭生活的物質(zhì)載體，承載了人們關(guān)于成家立業(yè)、安居樂業(yè)的諸多夢(mèng)想和期盼，但事實(shí)是如今的房產(chǎn)交易市場(chǎng)遍地都是岸礁叢生的合同陷阱。小編將對(duì)上述問題以法律的視角進(jìn)行解答，幫助更多人解決房產(chǎn)交易所產(chǎn)生的困擾。
1、什么是購(gòu)房定金？
定金是當(dāng)事人依據(jù)《擔(dān)保法》，約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。目前，在商品房買賣過程中，當(dāng)購(gòu)房人選中自己樓盤，與開發(fā)商達(dá)成初步意向，開發(fā)商通常要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書。認(rèn)購(gòu)書一般都對(duì)作為標(biāo)的物的商品房的具體位置、面積、價(jià)款作出約定，同時(shí)還約定應(yīng)當(dāng)交納的預(yù)付款、定金、押金或訂金。一般來說，買賣雙方明確書面約定“定金”字樣，才能適用定金罰則。
2、定金罰則
法律依據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》：第八十九條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
第九十條 定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。
第九十一條 定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。
3、商品房買賣合同協(xié)商不成歸責(zé)于誰(shuí)？定金又如何處理？
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
也就是說，按照法律規(guī)定，如果因?yàn)橐环綗o故不履行在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間內(nèi)到約定的地點(diǎn)去簽訂商品房買賣合同的義務(wù)，或一方擅自改變?cè)谡J(rèn)購(gòu)書中雙方已經(jīng)確認(rèn)同意的條款，比如房屋的基本情況、價(jià)款等導(dǎo)致商品房買賣合同無法簽訂的，則系因當(dāng)事人一方原因造成合同無法簽訂，應(yīng)對(duì)該方適用定金罰則。如果商品房買賣合同未能簽訂是因?yàn)椴豢煽沽?，或無法預(yù)見的客觀情勢(shì)的變化，或雙方就認(rèn)購(gòu)書中沒有提及的簽約細(xì)節(jié)和其他條款，進(jìn)行協(xié)商不能取得一致的原因所造成，則系非一方的原因，而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成的，雙方對(duì)此互不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)將定金返還，而不應(yīng)適用定金罰則。
為了避免被沒收定金，建議購(gòu)房人在與開發(fā)商洽談商品房買賣合同事宜時(shí)，應(yīng)保留證據(jù)，避免產(chǎn)生訴訟糾紛。
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