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雖有合同約定仍須“依法辦事”
2017-02-13 08:00:02
無憂保
2002年8月29日，趙某與某房地產開發(fā)有限公司在平等自愿的基礎上簽訂了一份商品房預售合同。合同約定：2003年1月為交房期限，如逾期交房，按已付款日萬分之五的比例計算違約金。合同簽訂后，趙某于2002年9月21日予交購房款40萬元，但房地產公司未按時交付房屋。2003年4月7日，房地產公司作出書面承諾：2003年6月16日交房。在延期，則雙倍付違約金。時至2004年3月1日，趙某才取得房屋鑰匙，房地產公司逾期交房390多天?！ ≮w某認為，合同約定是雙方真實的意思表示，應合法有效，對方應按合同中的約定，支付違約金16萬元。但房地產公司以違約金過高為由拒絕其要求，認為應依據(jù)合同法及最高人民法院的相關司法解釋規(guī)定，依趙某的損失為標準適當調低違約金的比例。本案應如何審理? 首先，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成損失30%為標準適當減少?！北緱l是關于違約金數(shù)額能否調整以及如何對違約金數(shù)額進行調整的規(guī)定。違約金是一種責任形式，同時也是一種獨特的擔保方式，雖然屬于當事人簽訂合同的意思自治范圍，但也不是絕對的，是要受到一定條件制約和限制的，不能完全由當事人自行約定。合同法第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少?！弊罡叻ㄔ旱摹督忉尅返谑鶙l實際上是秉承了合同法的立法精神，是對合同法律規(guī)定的細化?！ 〗Y合本案來看，首先必須確定因違約造成的損失，在確定了損失后，如果違約金的數(shù)額超過了損失的30% ，則可以認定過分高于損失，人民法院可以酌情調整到30% 以內。當事人雙方在合同中約定的按日萬分之五的雙倍也就是萬分之十來支付違約金，導致總價款為40萬元的合同僅違約金就要支付16萬元，從常理來判斷明顯過高。但從法律規(guī)定來看，應當根據(jù)所造成的損失為標準進行判斷。那么，如何來確定損失呢? 《解釋》第十七條規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償數(shù)額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照一下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定?！北緱l是關于合同當事人沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償數(shù)額計算方法時應當根據(jù)什么標準確定違約金數(shù)額或者損失賠償額的規(guī)定。當出賣人不按照商品房買賣合同約定交付使用房屋時，買受人因此不能及時得到房屋而失去占有、使用、收益的權益，使其失去的是應當收取的同期間同地段房屋租金利益或者喪失的該筆損失。人民法院在審理此類糾紛案件時，涉及出賣人沒有按照商品房屋買賣合同約定的期限向受人交付使用房屋的，人民法院按照民事訴訟法的規(guī)定，委托取得房地產評估機構進行評估，確定所購買的房屋在商品房買賣合同約定的出賣人交付使用房屋期間以及所在地段同類房屋租金標準。 本案中，雙方在合同中并未約定損失賠償額，也沒有約定損失賠償額的計算方法，應使用《解釋》第十七條規(guī)定，按照有關房租標準確定損失，即按逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準計算損失?！ ∵@樣分析看來，趙某僅以合同中的約定為由，要求房地產公司支付合同中約定的違約金數(shù)額時不能成立的。本案中的雙方當事人首先可以依據(jù)《解釋》第十六條、十七條的規(guī)定進行協(xié)商解決，協(xié)商不成再訴諸法院，相信法院會依法作出公正合理的判決。 本文轉自網(wǎng)絡，如有侵權，請聯(lián)系刪除
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