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標(biāo)簽： 繳納
房屋買賣合同未約定土地出讓金，應(yīng)當(dāng)由誰繳納？- 韋喜律師
2017-02-14 08:00:01
無憂保
韋喜律師說案：2007年5月9日，王甲通過房產(chǎn)中介購買王乙房屋一套，并簽訂書面的商品房買賣合同，合同約定：王甲付款方式為分期付款，此房產(chǎn)交易產(chǎn)生的所有稅費(fèi)及手續(xù)費(fèi)由王甲承擔(dān)；雙方承諾于2007年5月10日前相互配合到房產(chǎn)部門辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。后王甲按約履行付款義務(wù)，但雙方在辦理房屋過戶手續(xù)時，因?qū)τ烧l繳納土地出讓金問題產(chǎn)生分歧，遂停止辦理過戶手續(xù)。王甲遂訴至法院。（詳見王蕾與王發(fā)欽房屋買賣合同糾紛（2014）魯民提字第220號再審民事判決書）爭議焦點(diǎn)：1、王甲未繳納土地出讓金的行為違約了嗎？2、房屋買賣合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行？韋喜律師觀點(diǎn)：1、王甲無違約行為。（1）首先，從本案事實看，阻礙雙方?jīng)]有繼續(xù)履行合同的直接原因是雙方在合同中是否約定了由哪方繳納土地出讓金。雖合同中對房屋配套費(fèi)，稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)的繳納作了約定，但土地出讓金是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓所收取的費(fèi)用，其與配套費(fèi)、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)是完全不同的概念和收費(fèi)范疇。因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方在合同中未對土地出讓金作出明確約定。（2）其次，因涉案房屋是以劃撥方式取得土地使用權(quán)，對于該類房屋的轉(zhuǎn)讓，法律規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。根據(jù)上述法律規(guī)定，結(jié)合王乙購買本案房屋時未辦理土地出讓手續(xù)的事實，可以認(rèn)定雙方在簽訂房屋買賣合同時未考慮繳納土地出讓金的問題，此屬于雙方合同中約定的未盡事宜。由此，對于導(dǎo)致合同沒有繼續(xù)履行，雙方均無過錯，在雙方約定不明又無法協(xié)商一致的情況下，王甲通過訴訟解決并不構(gòu)成違約。2、房屋買賣合同可以繼續(xù)履行。王發(fā)欽與王蕾所簽訂的房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的規(guī)定，該房屋買賣合同合法有效，在合同不存在約定解除和法定解除的情況下，雙方均應(yīng)按約積極履行。由于雙方對土地出讓金的繳納未在合同中明確約定，導(dǎo)致雙方未能繼續(xù)履行合同，雙方均不存在違約，因此，本案房屋買賣合同不具備合同中約定的解除條件。本案中無論是王甲起訴要求繼續(xù)履行合同還是變更為解除合同，以及王乙在重審期間反訴要求解除合同，均應(yīng)審查該合同是否具備繼續(xù)履行的條件，合同目的是否能夠?qū)崿F(xiàn)。從本案查明的事實看，合同約定的購房款780萬元，王蕾已實際給付王發(fā)欽640萬元，已經(jīng)履行了主要的給付義務(wù)，在王甲同意繳納土地出讓金，房屋能夠順利過戶的情況下，王乙與王甲的合同目的均能實現(xiàn)。韋喜律師溫馨提示：1、商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)對辦理合同履行過程中所產(chǎn)生的稅費(fèi)明確約定由哪一方承擔(dān)，以免履行過程中發(fā)生糾紛，雙方僵持，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，合同目的落空。2、對于房屋辦理土地使用權(quán)證是否需要交納土地出讓金及由誰負(fù)擔(dān)，即購房款是否包含土地出讓金，雙方應(yīng)當(dāng)在合同中明確。3、土地出讓金不屬于稅費(fèi)，商品房買賣合同中對房屋配套費(fèi)，稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)的繳納所作的約定不等于對土地出讓金所做的約定。4、購買劃撥土地上房屋，在雙方對土地出讓金未約定情況下，法院可能認(rèn)為變更土地用途和類型喜買方自愿，由此產(chǎn)生的土地出讓金由買方承擔(dān)。
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