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標(biāo)簽： 二手房
哪幾類二手房要慎買
2017-02-14 08:00:01
無憂保
2016年1至9月，西城區(qū)法院受理二手房買賣合同糾紛案近470件。由于此類糾紛標(biāo)的額大、事實復(fù)雜，辦案法官提示，購房者需提防其中的4類法律風(fēng)險。 案例1：慎選抵押房 2015年3月1日，韓先生與張女士簽訂合同，欲購買其位于西城區(qū)廣外大街一處43平方米、總價174萬的房屋。該房由張女士于2013年以按揭方式購得，房屋抵押給光大銀行借款115萬元。 韓先生知曉張女士未還清借款，該房屋抵押權(quán)未消滅的情況，所以在合同中約定：張女士在簽訂合同后10個工作日內(nèi)辦理提前還款手續(xù)?！ №n先生向張女士先行支付了120萬元購房款，但張女士遲遲不辦理解除抵押手續(xù)。在交易過程中，因張女士另有其他糾紛，該房屋被法院查封，導(dǎo)致無法繼續(xù)交易?！ №n先生遂起訴，要求張女士依照合同支付違約金。 設(shè)立抵押權(quán)的房屋在交易之前一般應(yīng)先解除抵押。本案中，雙方對解除抵押進(jìn)行了約定，但張女士未按約定辦理，并導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！ ”M管法院判決張女士支付違約金，但法官認(rèn)為，有必要提醒購房者注意：交易房屋存在抵押情況時，一定要妥善簽訂合同，督促賣房人首先解除抵押，以防意外情況的發(fā)生?！ “咐?：防范抵債房 2013年7月29日，年近八旬的陳老太通過萬女士介紹向劉女士借款，并以其一套自有房屋作為擔(dān)保。同日，陳老太與萬女士簽訂委托書，授權(quán)萬女士有權(quán)代其辦理涉案房屋的抵押及出售等事宜。隨后，萬女士辦理了該房屋的抵押公證手續(xù)?！ ?014年4月1日，因陳老太未能償還劉女士的借款，萬女士代表陳老太與常先生簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，將涉案房屋低價出售給常先生。陳老太被迫離家后，向法院起訴，要求撤銷其與常先生簽訂的存量房屋買賣合同。 法院審理認(rèn)為，本案存在房屋交易價格過低、合同多數(shù)條款空白、買房人從未看過涉案房屋等疑點。鑒于萬女士與常先生在房屋買賣合同訂立及履行中的行為不符合市場交易習(xí)慣，顯失公平，故判決支持陳老太的訴求。實踐中，借房屋買賣幌子，隱瞞高利借貸之實，低價轉(zhuǎn)賣借款人房屋的情況時有發(fā)生。這一行為既縱容了高利貸活動，又?jǐn)_亂了抵押登記秩序。從買房人角度看，在遇到明顯低于市場價格的在售房屋時，一定不要急于交易，要審核出售人的所有權(quán)情況，弄清楚實際交易人和房屋產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系，避免因購買抵債房屋給自己造成損失?！ “咐?：警惕代理房 2010年3月23日，旅居國外的周女士委托孫先生代為出售其位于西便門的一處房屋，委托范圍為賣房手續(xù)的前期事宜。周女士本人將于4月9日到京，持所有原件材料親自辦理房屋過戶、收取房款事宜?！ ?月27日，趙先生在某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間服務(wù)下，與孫先生就涉案房屋簽訂買賣合同，約定總價款185萬元。合同簽訂當(dāng)日，趙先生向?qū)O先生支付10萬元定金。周女士認(rèn)為，孫先生無權(quán)代理房屋的正式簽約及收取定金事宜，并且房屋成交價格明顯過低，因此拒絕履行合同?！ ?jù)此，趙先生起訴，要求確認(rèn)就涉案房屋買賣合同無效、孫先生雙倍返還其定金、經(jīng)紀(jì)公司退還中介費，由周女士、孫先生及經(jīng)紀(jì)公司共同賠償其房屋差價損失?！ ￡P(guān)于代理權(quán)限及過錯責(zé)任，法院認(rèn)為周女士明確表明其回國后，持所有原件材料親自辦理房屋買賣正式手續(xù)。由此可知，孫先生并未取得代理周女士簽訂正式房屋買賣合同的授權(quán)，且周女士回國后也未做出追認(rèn)，因此，孫先生與趙先生的簽約行為屬于越權(quán)代理，該房屋買賣合同對周女士不發(fā)生效力?！ 》ㄔ赫J(rèn)為，經(jīng)紀(jì)公司作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，在未充分審查委托書權(quán)限的情況下，即指導(dǎo)趙先生與孫先生簽訂房屋買賣合同，并最終導(dǎo)致合同因?qū)O先生無權(quán)代理而被確認(rèn)無效，負(fù)有重大過錯。趙先生對授權(quán)委托書未充分審查，也負(fù)有一定的責(zé)任?！ ∫虼耍袥Q趙先生與孫先生簽訂的房屋買賣合同無效，孫先生返還趙先生定金，經(jīng)紀(jì)公司退還中介費，孫先生和經(jīng)紀(jì)公司賠償趙先生部分房屋差價損失?！ 嵺`中，由于房屋產(chǎn)權(quán)人行動不便、身處國外、工作繁忙等原因，經(jīng)常出現(xiàn)委托代理人代簽房屋買賣合同的現(xiàn)象。但是行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。遇到此種情形，購房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托書，并在合同中明確約定因無權(quán)代理導(dǎo)致合同無效時，代理人所要承擔(dān)的違約責(zé)任，同時盡量要求代理人出示房產(chǎn)證原件及業(yè)主身份證明等，防范代理人無權(quán)代理，或者業(yè)主因房價上漲而以不知情為由主張合同無效。 案例4：了解拍賣房 遼寧某證券公司被行政關(guān)閉后，其資產(chǎn)抵償給銀行。其中，包括沈陽市某地的一處房屋。后銀行委托西城區(qū)企業(yè)A公司進(jìn)行資產(chǎn)打包拍賣，B公司通過拍賣購得了這些房產(chǎn)。2014年，B公司將其中一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給岳先生，岳先生按照合同約定支付了全部購房款。但在過戶時，由于原房屋產(chǎn)權(quán)人遼寧某證券公司已經(jīng)注銷，B公司又不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，當(dāng)?shù)胤抗懿块T無法為岳先生辦理過戶。無奈，岳先生只得起訴A、B兩公司，要求其配合完成過戶手續(xù)?！ ”景钢械慕裹c問題是B公司拍賣購得該房產(chǎn)，但尚未過戶，因此對涉案房屋的處置權(quán)利仍屬于A公司。這樣一來，岳先生要求A、B兩公司配合過戶，就不得不通過訴訟途徑來解決。最終法院判決A公司協(xié)助將涉案房屋過戶到B公司名下，待上述義務(wù)履行完畢后七日內(nèi)，B公司協(xié)助將涉案房屋過戶至岳先生名下?！ ∨馁u房往往涉及債務(wù)問題，房屋可能被多次抵押，購買這類房屋有可能面臨債權(quán)人的追討。此外，還要關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)問題，有無實際居住人及戶口有無遷出，還要查看房屋是否存在未繳清的水電費、物業(yè)費用等情況，這些都需要競買人負(fù)擔(dān)?？傊?，拍賣房情況復(fù)雜，無論是競拍還是間接購買，都需要在了解清楚后謹(jǐn)慎對待。
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