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    購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)要先搞清房屋權(quán)屬關(guān)系，謹(jǐn)防“半路程咬金”。但我國(guó)的家庭習(xí)慣于只將一方作為房屋的權(quán)利主體加以登記，未登記在權(quán)屬證明上的共有人稱為“隱性共有人”。在房屋買賣的情形下，隱性共有人的權(quán)益往往會(huì)受到影響，因此引起大量訴訟。北京市第一中級(jí)人民法院在對(duì)近年來二手房買賣糾紛案件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析后發(fā)現(xiàn)，有45.9%的當(dāng)事人主張雙方簽訂的買賣合同無效，而在主張二手房買賣合同無效案件中，又有53.5%的當(dāng)事人是以出賣房屋系共有財(cái)產(chǎn)為名主張無效。

　　2008年年底，張迪與某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂了房屋買賣居間合同，希望出售位于北京市某小區(qū)的一處房產(chǎn)。該房產(chǎn)屬于個(gè)人貸款購(gòu)買的商品房，已抵押給銀行，出售時(shí)還有銀行借款沒有還清。張迪在委托時(shí)出示了房屋所有權(quán)證、身份證等證件，并在合同中書面申明該房產(chǎn)屬于自己個(gè)人所有。房屋所有權(quán)證上面登記的產(chǎn)權(quán)人也是張迪本人。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司掛牌出售后，李林最終選定并購(gòu)買了張迪的房產(chǎn)，與張迪簽訂了房屋買賣合同。簽訂合同時(shí)買方向賣方支付了購(gòu)房定金，并約定：由買方預(yù)付一部分房款給賣方，用于提前償還銀行貸款，解除抵押，然后雙方辦理過戶、交房手續(xù)。同時(shí)，根據(jù)三方的合同約定，由買方向經(jīng)紀(jì)公司（居間方）支付了傭金，并約定，如果買賣雙方任意一方違約，導(dǎo)致交易不成的，應(yīng)承擔(dān)此項(xiàng)傭金，守約方不承擔(dān)傭金。

　　合同簽訂后，買方如約支付了預(yù)付房款，賣方提前還貸辦理了解除抵押的手續(xù)，并辦理完了過戶手續(xù)。

　　2009年8月，李林接到法院傳票，原來張迪的愛人侯云如分別將張迪、李林、中介公司告到了法院，要求確認(rèn)買賣合同無效。

　　侯云如訴稱：我與被告張迪系夫妻關(guān)系，2006年7月1登記結(jié)婚?；楹?，夫妻二人購(gòu)買了位于北京某小區(qū)的房產(chǎn)一套。2008年12月1日，丈夫在我毫不知情的情況下私自與李林及房產(chǎn)中介公司簽訂了《北京市存量房屋居間買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》。

　　她認(rèn)為該房屋屬于婚后共同財(cái)產(chǎn)，被告張迪在未征得自己同意的情況下，無權(quán)擅自處分共同房產(chǎn)?，F(xiàn)將丈夫張迪、購(gòu)房者李林和中介公司起訴至法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無效，并由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)。

　　李林很無奈，辯稱自己和被告張迪簽訂合同時(shí)，沒有義務(wù)審查房屋是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。房產(chǎn)本上面只記載了張迪一人的名字，并未顯示存在共有人。并認(rèn)為現(xiàn)在是他們夫妻看房屋漲價(jià)了，想反悔。主張買賣合同有效，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

　　被告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司辯稱：簽訂合同時(shí)，看到房產(chǎn)證上只有被告張迪的名字，并沒有共有權(quán)人的名字。

　　法院最終判決駁回了原告侯云如的訴訟請(qǐng)求。

　　主審法官認(rèn)為，公示公信是物權(quán)的基本原則。物權(quán)登記的公信效力是物權(quán)公示制度的法律效果。本案中，據(jù)全部權(quán)證記載，該房屋所有情況為單獨(dú)所有，購(gòu)買人李林有理由相信該房屋系張迪個(gè)人所有，三方簽訂的合同未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此合法有效。原告侯云如提出該房產(chǎn)系婚后共同財(cái)產(chǎn)的說法并不能對(duì)抗善意第三人。至于侯云如提出張迪出售房屋的行為侵犯了其共有權(quán)利，對(duì)其損失可另案解決。

　　制度漏洞是糾紛主要因素

　　共有人一方以未經(jīng)其允許主張房屋買賣合同無效的案件中，有些確實(shí)是賣房人違背其他共有人意志私自賣房，但也大量存在買賣合同簽訂后因?yàn)榉績(jī)r(jià)變化等原因，房屋所有權(quán)人不愿意賣房，于是隱性共有人站了出來。糾紛發(fā)生的原因除了購(gòu)房者未盡到審查義務(wù)、房?jī)r(jià)變化促使售房者違約外，制度方面的漏洞也是主要因素。

　　夫妻婚后購(gòu)房但登記為一人的隱性共有人情況非常普遍，這在實(shí)踐中給法院的案件審理帶來不少的困惑。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，配偶并非當(dāng)然的房屋共有權(quán)人，房屋產(chǎn)權(quán)要以機(jī)關(guān)登記為準(zhǔn)，登記為一人的，產(chǎn)權(quán)人就是一人。2008年7月開始施行的《房屋登記辦法》對(duì)隱性共有人提出了更明確的要求。

　　本案例中，夫妻一方登記在自己名下的房產(chǎn)應(yīng)屬合法有效，未登記在權(quán)屬證書上的另一方，無權(quán)主張買賣無效，理由如下。

　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以房產(chǎn)證登記為準(zhǔn)

　　筆者在以前的案例中針對(duì)物權(quán)的公示性，已做過很多闡述：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》是最新的關(guān)于物權(quán)（所有權(quán)是最完整的物權(quán)）方面的法律，應(yīng)當(dāng)是最權(quán)威的。

　　所謂物權(quán)公示原則，是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅，必須通過一定的方法向社會(huì)公開，從而使第三人知道物權(quán)狀況。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，如前所述，按照我國(guó)法律的規(guī)定是以登記作為其公示的方式的。

　　所謂公信原則，是指一旦當(dāng)事人的物權(quán)依法進(jìn)行了公示，即使公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)狀況與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不相符，對(duì)于信賴此公示的人也不產(chǎn)生任何影響。

　　物權(quán)公示和公信原則，主要是方便人們了解物權(quán)狀況，避免侵犯別人的物權(quán)，同時(shí)避免自己受到損害，降低交易成本，保護(hù)交易安全。

　　如果法律不規(guī)定簡(jiǎn)單易識(shí)別的公示方式，當(dāng)事人要了解清楚物權(quán)狀況，不但成本巨大，有時(shí)甚至是不可能的。

　　非依法公示的所有權(quán)不應(yīng)受保護(hù)

　　除非法律有明文規(guī)定，非依法公示的所有權(quán)至少不能對(duì)抗善意第三人，包括不能對(duì)抗善意第三人的合法債權(quán)。

　　在筆者代理的大量類似上述案件中，法院判決普遍帶有傾向，即房屋買賣中，房屋所有權(quán)證上登記的所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，房屋所有權(quán)證上未登記的所有權(quán)人提出異議的，如果買方屬善意（即不知情），買賣雙方已辦理過戶登記，買方已取得房屋所有權(quán)證，則保護(hù)買方所有權(quán)，反之則確認(rèn)合同無效，終止履行。這實(shí)際上還是承認(rèn)登記之外的權(quán)利人的共有權(quán)，只不過是根據(jù)法律規(guī)定的善意取得制度承認(rèn)買方已取得的所有權(quán)而已。

　　大部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，只要房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的產(chǎn)權(quán)人簽字，都認(rèn)為是合法有效。許多房屋買賣當(dāng)事人對(duì)經(jīng)紀(jì)公司的服務(wù)性質(zhì)存在誤解，認(rèn)為只要找了經(jīng)紀(jì)公司，經(jīng)紀(jì)公司就要對(duì)交易安全負(fù)責(zé)，承擔(dān)交易風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，我國(guó)法律法規(guī)明確允許經(jīng)紀(jì)公司實(shí)施的，只有兩種行為，一種是居間，一種是代理。這兩種經(jīng)紀(jì)行為，交易后果都需要買賣雙方自己承擔(dān)。

　　變隱性為顯性

　　夫妻一方或其他共有權(quán)人（比如同居產(chǎn)生的共有）因?yàn)楣灿蟹慨a(chǎn)被出售，權(quán)利受到侵害的，可以根據(jù)法律規(guī)定，向侵權(quán)人主張賠償。但這是基于債權(quán)，而不是物權(quán)。為了維護(hù)自己物權(quán)利益不被侵犯，一定要將隱性共有人變?yōu)轱@性共有人。

　　按照目前法律法規(guī)規(guī)定，要增加房屋的共有權(quán)人，有3種處理方式：贈(zèng)與、買賣、析產(chǎn)登記。

　　贈(zèng)與

　　房屋產(chǎn)權(quán)人想在房產(chǎn)證上加上子女的名字，可以選擇將房屋的部分產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與給子女。第一步應(yīng)先到公證部門辦理房屋的贈(zèng)與公證，然后到財(cái)稅部門辦理完稅或免稅手續(xù)，再到國(guó)土房管局的測(cè)繪部門出具測(cè)繪附圖，最后持房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書、完稅或免稅證明、測(cè)繪附圖、原房地產(chǎn)權(quán)證書、贈(zèng)與公證書、身份證明等資料，到房產(chǎn)交易登記部門申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與登記，增加子女為房屋共有人。

　　買賣

　　想在自己的房地產(chǎn)權(quán)證上加上親人的名字，可以選擇將房屋的部分產(chǎn)權(quán)賣給有血緣關(guān)系的親人。持房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書、房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)測(cè)繪部門出具的測(cè)繪附圖、原房地產(chǎn)權(quán)證書、身份證明等資料，到房產(chǎn)交易登記部門申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，增加其為房屋共有人。

　　析產(chǎn)

　　以房屋析產(chǎn)登記增加房屋共有權(quán)人僅適用于夫妻之間。想房產(chǎn)證上加上配偶的名字，還可選擇房屋析產(chǎn)登記。先到公證部門辦理房屋的夫妻析產(chǎn)公證手續(xù)，然后到財(cái)稅部門辦理完稅或免稅手續(xù)，最后持房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書、完稅或免稅證明、夫妻析產(chǎn)協(xié)議書、測(cè)繪附圖、原房地產(chǎn)權(quán)證書、身份證明等資料，再到房產(chǎn)交易登記部門申請(qǐng)房屋析產(chǎn)登記。

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