無(wú)憂保社保案例早報(bào)：一對(duì)外來(lái)夫妻在上海打拼多年，覺(jué)得自己已經(jīng)符合了在滬購(gòu)房的條件，于是簽約購(gòu)買(mǎi)了一套二手房。誰(shuí)料在夫妻倆付清首付款后，中介商才查詢發(fā)現(xiàn)，妻子小靜的社保繳納曾經(jīng)中斷過(guò)4個(gè)月，所以他們?nèi)匀粚儆诒幌拶?gòu)的人員。于是，為了討還高額首付款，夫妻倆不得不向上海市青浦區(qū)人民法院提起訴訟。

　　因社保斷繳購(gòu)房受阻

　　小強(qiáng)和小靜是一對(duì)在上海奮斗多年的夫妻，小強(qiáng)覺(jué)得好不容易小靜的社保繳納達(dá)到了外地人在滬購(gòu)房的條件，于是決定要在上海買(mǎi)套房子。

　　事先，小強(qiáng)前往社保中心，查詢到小靜社保繳納的累計(jì)時(shí)間已經(jīng)符合購(gòu)房要求。然后，夫妻倆又通過(guò)中介，相中了一套二手房。小強(qiáng)、小靜與房東小雨、小華先后簽訂了居間協(xié)議和《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定房屋面積70.1平方米，房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款220萬(wàn)元，小強(qiáng)和小靜支付首付款66萬(wàn)元（含定金10萬(wàn)元），154萬(wàn)元余款他們打算以銀行貸款方式進(jìn)行支付。

　　誰(shuí)知，中介隔天打電話告知小強(qiáng)和小靜，由于小靜的社保繳納曾斷繳4個(gè)月，不符合上海房產(chǎn)限購(gòu)中關(guān)于外來(lái)人員連續(xù)繳納社保期限的政策。

　　一個(gè)多月過(guò)去了，小強(qiáng)見(jiàn)中介未能幫自己解決限購(gòu)難題，于是主動(dòng)聯(lián)系中介與小雨、小華，就購(gòu)房受阻一事進(jìn)行商討，但三方協(xié)商未果。接著，小強(qiáng)向小雨、小華寄送《合同解除告知函》，要求解除雙方簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，并要求小雨、小華在收到告知函后五個(gè)工作日內(nèi)返還購(gòu)房款66萬(wàn)元。但小雨、小華收到告知函后未有任何行動(dòng)，故小靜和小強(qiáng)將小雨和小華起訴至法院，要求解除合同并退還購(gòu)房款66萬(wàn)元。

　　酌判違約補(bǔ)償6萬(wàn)元

　　審理中，小雨和小華表示同意解除合同，但他們認(rèn)為這是因?yàn)樾?qiáng)和小靜的原因?qū)е潞贤荒芾^續(xù)履行，所以應(yīng)根據(jù)合同約定，扣除對(duì)方合同總價(jià)款20%的違約金44萬(wàn)元，只返還22萬(wàn)元。

　　法院審理查明，小強(qiáng)和小靜在購(gòu)買(mǎi)房屋前，已至社保中心查詢過(guò)社保繳納情況，從其打印的社保繳費(fèi)情況形式上看，確實(shí)滿足了社保繳費(fèi)應(yīng)滿60個(gè)月的購(gòu)房條件，小強(qiáng)和小靜作為一般購(gòu)房人，其已盡到了合理的注意義務(wù)，不存在隱瞞小雨和小華其不具備購(gòu)房條件的主觀故意。

　　最終，法院判決雙方房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同解除。對(duì)于購(gòu)房款返還的訴請(qǐng)，合同雖是由于原告原因?qū)е聼o(wú)法履行，但原告對(duì)此并不存在主觀故意，合同也未就此作出約定，根據(jù)雙方簽約至今的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)行情、合同實(shí)際履行情況、履約可期待利益等因素，酌定小強(qiáng)和小靜補(bǔ)償小雨和小華6萬(wàn)元，在小雨和小華返還購(gòu)房款時(shí)予以抵扣。判決后，雙方均未上訴。

　　以 案 說(shuō) 法

　　如今越來(lái)越多的外地人想在上海購(gòu)房定居，而他們?cè)跍?gòu)房需面臨的第一件事，就是要符合在上海購(gòu)房的條件。

　　根據(jù)2016年起施行的《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，非上海市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限，從自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的商品住房再次上市交易，需滿3年以上，若交易對(duì)象為個(gè)人，按照上海市限購(gòu)政策執(zhí)行。