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用“保障”和“市場”兩條腿走路
2016-11-25 08:00:12
無憂保
【導讀】:厘清政府與市場邊界，強化政府保障基本住房的職能，使政府的歸政府，市場的歸市
主持人：尹傳剛（深圳特區(qū)報評論員）
嘉賓：匡賢明（中國<海南>改革發(fā)展研究院經濟研究所所長、研究員）、李長安（對外經濟貿易大學公共管理學院教授、經濟學博士）、張敬偉（察哈爾學會研究員）
近日，多家媒體報道，我國正由主管部門牽頭進行被稱為“二次房改”的住房制度頂層設計。據(jù)悉，此次改革重點將放在完善住房保障之上，目標是建立市場與保障相結合的住房體系，對低收入家庭推出“政府主導、市場參與”的住房保障體系。這是自1998年啟動住房體制改革近20年之后，我國再一次對住房體制進行深化改革。
住房改革出現(xiàn)了過度市場化的傾向
主持人：1998年，國務院發(fā)布《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，這是我國的第一次住房改革，實現(xiàn)了城鎮(zhèn)職工從福利分房到通過市場解決住房問題的重大轉變，房地產市場基本形成。這種改革釋放了巨大的生產力，但也帶來了不少問題，比如，房價急速走高，低收入居民購房愈加艱難，部分熱點城市漲幅大幅超過居民收入增長速度。雖經多次調控，卻效果不彰。為什么會產生這種后果？
匡賢明：商品房房價上漲過快，客觀上有供需兩方面的原因。在需求方面，過去20年是我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的時期，城鎮(zhèn)化率從1998年的33.35%提高到2014年的54.8%，提高了整整20個百分點，人口規(guī)模增長了3.3億人。即使不考慮家庭規(guī)?？s小的因素和人均住房面積增長因素，在取消福利分房后，這些新增城鎮(zhèn)人口的住房需求是相當巨大的。但更重要的原因在于供給因素，盡管我國商品房實現(xiàn)了價格由市場決定，但商品房所依賴的土地卻被高度管控、容積率被高度管控。尤其在地方土地財政模式下，土地供給被人為控制。這客觀上使得商品房供給趕不上需求增長。這些因素加起來，使得商品房價格盡管有所波折，但呈現(xiàn)不斷上漲趨勢。
李長安：和教育、醫(yī)療等一樣，住房改革也出現(xiàn)了過度市場化的傾向。無論是房地產開發(fā)企業(yè)還是地方政府部門，無不以最大利潤或最高稅費收入為目標，使得地價和房價出現(xiàn)了螺旋式的上升。在房企與地方政府實現(xiàn)所謂“雙贏”的背后，就是民眾不得不承擔更高的房價，以及數(shù)量眾多的低收入階層無奈地“望房興嘆”。
加大政府保障房建設的考核力度
主持人：如何看待“二次房改”糾正重市場輕保障模式，以及建立市場與保障相結合的住房體系的目標？
李長安：很顯然，低收入階層靠市場化的手段是不可能解決的。即使是中等收入階層，在當前經濟下行壓力增大，收入增速減緩的情況下，如果沒有相應的扶助措施，也有相當多的人圓不了住房夢。由此可見，盡快實行“二次房改”，建立市場與保障相結合的住房體系，是十分必要和緊迫的。
匡賢明：這個目標無疑是改革的基本方向，厘清政府與市場邊界，強化政府保障基本住房的職能，使政府的歸政府，市場的歸市場?，F(xiàn)在兩方面的傾向值得注意：一是過去地方政府在保障性住房上的責任并沒有到位。另一個傾向是保障性住房建設由政府一手包辦，忽視了市場的力量。政府承擔保障性住房的責任，關鍵在于保障低收入者的居住權，但并不意味著政府直接投資去建房。
張敬偉：“二次房改”糾正重市場輕保障模式當然是切中問題根本，但更重要的是正本清源，即厘清市場和保障邊界，由市場主導的完全交付市場，由政府保障的要落實到位。這里須明確三點，一是頂層設計要明確中國住房保障體系，借鑒香港公屋和新加坡租屋，建設中國特色的安居體制；二是加大政府保障房建設的考核力度，將保障房建設和地方政績結合起來；三是確保保障房用地和資金投入，確保建設質量。
充分發(fā)揮市場“無形的手”與政府“有形的手”兩種調節(jié)力量
主持人：被稱為“二次房改”的頂層設計尚未完成最終的政策文本，但思路已然清晰可見，就是要用“保障”和“市場”兩條腿走路，以確保房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。對此，你們有何建議？
李長安：首先，必須加快政府職能的轉變，從“建設型政府”轉變?yōu)椤胺招驼薄Ｖ挥姓巧D變了，不以片面追求GDP為政績目標，不是以土地財政作為其主要收入來源，那么地價與房價的螺旋上漲動力就會消減。其次，加快保障房建設的步伐，明確保障房的功能和定位。只有牢牢區(qū)分住房的市場化屬性和保障性屬性，充分發(fā)揮市場“無形的手”與政府“有形的手”兩種調節(jié)力量，才能滿足各個收入階層的民眾需要。
匡賢明：在保障性住房成為基本公共服務后，各級政府客觀上比較重視保障性住房建設，相關投資力度也比較大。政府關注的重點應該從關注建多少套房轉向關注有多少低收入者能夠享受到基本住房服務。我的建議是，政府要從側重?！胺俊鞭D向側重保“人”。在保“人”上，更多地采取住房券的形式，使低收入者可以按需選擇相應的住房并獲得相應補助，超出部分自行承擔；在保“房”上，在保障性住房達到一定存量規(guī)模后，更多地利用市場的力量，鼓勵市場開發(fā)多檔次的商品房。這樣，既可以實現(xiàn)財政資金的高效使用，又可以促進房地產市場的健康發(fā)展。
張敬偉：該政府保障的安居工程，政府難辭其責，必須好好落實，讓那些無房可居的弱勢群體租得起房、買得起房和住得起房。該市場配置的商品房，應該沿著市場的路徑前行。在購買環(huán)節(jié)，可通過財稅政策調整（如征收房產稅）、利率政策和公積金提取等方式，以及不動產統(tǒng)一登記新政策等，實現(xiàn)商品房經濟功能和購房者個體權益的最大化。
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