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標簽： 房地產(chǎn)
葉檀：李嘉誠家族在房地產(chǎn)圈的玩法
2016-11-30 08:00:10
無憂保
【導(dǎo)讀】:這是資本家的玩法，李氏賺的是房地產(chǎn)價差，以一線城市中心地段的商業(yè)物業(yè)獲得溢價，而吳氏領(lǐng)銜的基匯資本則用基金收購，進行升級改造，以對當(dāng)?shù)厥袌龅牧私庵匦抡猩?，讓盈科中心煥發(fā)青春。這是金融危機前國際房地產(chǎn)市場的慣常的并購重組手段，基金收購有價值的樓盤，改造老房品相或者重新整理業(yè)態(tài)，提升業(yè)績，以后或靠出售賺錢，或靠運營賺錢。
房地產(chǎn)市場下行是客觀事實，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，以及樓盤降價促銷個案，與某些三四線城市成交量近乎崩盤的大幅下挫，印證了這一點。
預(yù)期下行，不等于房地產(chǎn)市場會走向盡頭。從房地產(chǎn)金融角度出發(fā)，市場呈現(xiàn)不同的強勢生態(tài)，預(yù)期下行的市場只要還有價值，就是并購基金的用武之地。
據(jù)Dealogic的數(shù)據(jù)，今年迄今中國房地產(chǎn)行業(yè)的并購活動規(guī)模達222億美元，創(chuàng)紀錄新高。上年同期為68億美元。《華爾街日報（博客，微博）》報道，總部位于新加坡的投資公司APS AssetManagement最近幾周加倍增持萬科股票，而且繼續(xù)持有以銷售額計中國第五大地產(chǎn)公司保利地產(chǎn)（Poly Real Estate GroupCo. Ltd.）的股票。上述兩只中資地產(chǎn)股已較年內(nèi)低點回升了17%以上。這是基于對中國房地產(chǎn)收緊之后大開發(fā)商地位提升的預(yù)期，市場越緊縮，對于有實力的大開發(fā)商而言，反而是低價吸貨的利好。而奉化興潤、海寧立德房產(chǎn)這樣深陷高息融資泥潭的公司，則不可避免地走向衰亡。
一些公司繼續(xù)看好中國城鎮(zhèn)化進程對房地產(chǎn)的拉動作用。對沖基金DaltonInvestments的投資組合經(jīng)理TonyHsu說，城市化的長期趨勢將繼續(xù)推動對高價中國大陸資產(chǎn)的需求。這家對沖基金持有多家香港上市的地產(chǎn)開發(fā)商股票，這些股票的價格都較其每股資產(chǎn)凈值有很大折讓。在香港、內(nèi)地房地產(chǎn)預(yù)期不妙的情況下增持房地產(chǎn)股，只能證明某些公司、某些資產(chǎn)已經(jīng)回到了合理的價位。
Wind資訊的數(shù)據(jù)是，房地產(chǎn)股市盈率在2007年第三季度達到創(chuàng)紀錄的97.9倍，此后一路下行，到2013年年底不足12倍。就連李嘉誠父子也在低價甩貨，李澤楷旗下的盈大地產(chǎn)以9.28億美元（約合57.5億元人民幣）出售北京盈科中心，清理在內(nèi)地最后的重要資產(chǎn)。買家基匯資本創(chuàng)下海外私募基金在內(nèi)地最大單項物業(yè)收購紀錄。
有人賣就有人買，說明市場還不錯，買賣雙方都不傻，各自賺各自應(yīng)得的一部分利潤?！?1世紀經(jīng)濟報道》稱，基匯資本籌集的股本已超過38億美元，管理資產(chǎn)金額達85億美元，投向住宅項目、零售中心、酒店及商業(yè)地產(chǎn)，LP主要有全球七個國家的主權(quán)財富基金，以及捐贈基金、養(yǎng)老基金及其他機構(gòu)投資者。2013年10月，基匯資本完成了第四只中國房地產(chǎn)基金的募集，募集股本達10.25億美元。一個月后出資4.736億美元（32.6億港元）向和記黃埔和長江實業(yè)收購廣州荔灣區(qū)西城都薈，每平方約人民幣2.9萬元。此次收購盈科中心同樣劃算，每平米僅3.3萬左右?；鶇R資本執(zhí)行合伙人與中國地區(qū)主管彭慶邦表示：“核心地段17萬平米的樓，單價在每平米3.3萬（人民幣），在北京三環(huán)內(nèi)是合理的價格。而且，太平洋百貨離開后，盈科中心商業(yè)地塊部分是空的。按照基匯資本的風(fēng)格，我們進入后做整改，把它的潛力重新發(fā)掘出來。所以我們是以合理的價格收購。”
這是資本家的玩法，李氏賺的是房地產(chǎn)價差，以一線城市中心地段的商業(yè)物業(yè)獲得溢價，而吳氏領(lǐng)銜的基匯資本則用基金收購，進行升級改造，以對當(dāng)?shù)厥袌龅牧私庵匦抡猩?，讓盈科中心煥發(fā)青春。這是金融危機前國際房地產(chǎn)市場的慣常的并購重組手段，基金收購有價值的樓盤，改造老房品相或者重新整理業(yè)態(tài)，提升業(yè)績，以后或靠出售賺錢，或靠運營賺錢。
在國內(nèi)的整體并購市場中，房地產(chǎn)并購又如何？仍然是一片火熱。
據(jù)清科的數(shù)據(jù)，今年一季度的中國并購市場，從行業(yè)分布看，完成的359起并購交易分布于房地產(chǎn)、能源及礦產(chǎn)、生物技術(shù)/醫(yī)療健康、機械制造、清潔技術(shù)等22個一級行業(yè)。從并購案例數(shù)來看，房地產(chǎn)以52起交易，占比14.5%的成績再度奪魁；其次是上年度一直表現(xiàn)最佳的能源及礦產(chǎn)行業(yè)，本季度共完成35起案例，占交易總量的9.7%。而從并購金額上看，房地產(chǎn)依然遙遙領(lǐng)先其他行業(yè)，以55.49億美元交易額的成績排名第一，占比達23.9%；其次是金融行業(yè)，本季度共產(chǎn)生交易金額35.91億美元，占比約15.5%。
市場有其自己的發(fā)展方向，如果央行堅持房貸緊縮政策，那么民間資金將源源進入市場，消化一二級市場，這是房地產(chǎn)市場的沉淀期，也是房地產(chǎn)市場的分化期，一些激進的無實力開發(fā)商被迫出售資產(chǎn)黯然出局，一些三四線人口流失泡沫過大的城市會經(jīng)歷崩盤的痛苦，而一些具有實力、具有經(jīng)營能力的機構(gòu)則會脫穎而出。
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