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標(biāo)簽： 以房養(yǎng)老養(yǎng)老
鄭曉靜 公雪：裴建華心中的以房養(yǎng)老“山東模式”
2016-12-02 08:00:10
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【導(dǎo)讀】:《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》發(fā)布后，以房養(yǎng)老”成為熱門話題。
《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》發(fā)布后，“以房養(yǎng)老”成為熱門話題。山東省老年產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長裴建華接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)專訪，對(duì)以房養(yǎng)老的內(nèi)涵及他心目中正在探索的“山東模式”進(jìn)行了細(xì)致解讀。以房養(yǎng)老是政府監(jiān)督下的市場行為“房子”在中國是一個(gè)非常敏感的話題。 “在中國人的心目中，房子就是命根子，是全部資產(chǎn)的凝聚，是人的社會(huì)地位的象征。一說到房子，人們的神經(jīng)馬上就繃起來了：要?jiǎng)游壹业姆孔樱褪且业拿印?”裴建華說。為了說明以房養(yǎng)老是什么，裴建華先說了三個(gè)“不是”。首先，以房養(yǎng)老應(yīng)當(dāng)不是政府對(duì)每個(gè)有房人都要強(qiáng)制施行的政策或規(guī)定。在現(xiàn)代文明的今天，沒有哪一個(gè)國家的政府會(huì)做那樣的傻事。第二，以房養(yǎng)老應(yīng)當(dāng)不是政府要削減社會(huì)養(yǎng)老投入的借口，事實(shí)上，政府對(duì)社會(huì)養(yǎng)老的投入在逐年增大。第三，以房養(yǎng)老應(yīng)當(dāng)不是一種純政府行為，而是在政府把控和監(jiān)督下的一種市場行為，這種行為是建立在自愿和利益驅(qū)動(dòng)基礎(chǔ)上的。而政府的作用在于讓這個(gè)市場規(guī)范運(yùn)行。“以房養(yǎng)老是在房屋不需要繼承或不愿繼承給下一代的人群中，施行的一種把房屋貨幣化、變成可以用來消費(fèi)的資金流的一種政府主導(dǎo)下的市場機(jī)制。它應(yīng)當(dāng)是在完全自愿的前提下進(jìn)行的，人人都可以選擇這種方式，也有權(quán)利不選擇這種方式。 ”裴建華說。在他看來，以房養(yǎng)老的社會(huì)意義至少有三個(gè)方面。其一，以房養(yǎng)老是對(duì)我國傳統(tǒng)倫理觀念的一種沖擊?！耙苑筐B(yǎng)老體現(xiàn)的是老人與子女在人權(quán)、財(cái)權(quán)上的各自獨(dú)立，這無疑是對(duì)中國幾千年的倫理觀念的挑戰(zhàn)，也體現(xiàn)了中華民族在文明程度上的深度覺醒。 ”裴建華說。其二，在某種意義上，以房養(yǎng)老是對(duì)改革的補(bǔ)償。在多年大規(guī)模城市現(xiàn)代化建設(shè)和新農(nóng)村改造過程中，許多收入不高的人為了面子，傾其所有，東湊西借，住上了新房，同時(shí)“有了面子沒了里子”。以房養(yǎng)老的提出讓他們眼前一亮：原來面子是可以當(dāng)里子用的！“絕不是人人都需要以房養(yǎng)老，但的確有人會(huì)樂意以房養(yǎng)老。除了上述人群外，無子女戶或失獨(dú)戶，子女都有房子、如果繼承可能會(huì)引起糾紛的戶，兒女不孝、不想把房子繼承給他們的老人以及那些想把排場變實(shí)惠，租大房買小房，租城里房買鄉(xiāng)下房，由定居一地變 ‘候鳥式養(yǎng)老’，想從‘空巢’飛進(jìn)‘公寓’的老人，都有考慮此事的可能。運(yùn)行好了會(huì)促進(jìn)社會(huì)的和諧度。 ”裴建華說。其三，以房養(yǎng)老是對(duì)國人金融意識(shí)的提升，讓每一個(gè)關(guān)心自己房子的人接觸到了“財(cái)產(chǎn)”、“資產(chǎn)”、“資金”和“流通利率”這些概念。國人理財(cái)意識(shí)的提升，將會(huì)帶動(dòng)國家的富強(qiáng)。關(guān)鍵在流通“死錢不算錢，錢動(dòng)起來才能生錢——這就是資金、資產(chǎn)能變成資本的原因?！痹诜治鰢鴥?nèi)以往有些以房養(yǎng)老試點(diǎn)不成功的原因時(shí)，裴建華認(rèn)為有三條：一是房價(jià)急驟攀升，誘使房主違約；二是產(chǎn)權(quán)不決斷，難免出現(xiàn)糾紛；三是房屋理財(cái)機(jī)構(gòu)（即以房養(yǎng)老企業(yè)）長期投入不見回報(bào)，所以消極。歸根到底，是沒有形成資金流和利益鏈。“這也是我們提出‘山東模式’的根本出發(fā)點(diǎn)。 ”裴建華說，其思路就在于形成了資金流和利益驅(qū)動(dòng)，充分調(diào)動(dòng)房主和以房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)兩方面的積極性。裴建華描述了他們正在探討中的以房養(yǎng)老“山東模式”的梗概和輪廓：首先，要成立相應(yīng)的房屋理財(cái)機(jī)構(gòu)，這個(gè)機(jī)構(gòu)不應(yīng)當(dāng)是銀行（但可以介入），也不應(yīng)當(dāng)是不計(jì)效益的事業(yè)單位。而最好以國企為主、政府可把控，以保證資金實(shí)力和社會(huì)公信力。第二，要有專門的研究機(jī)構(gòu)提供智力支持。裴建華介紹，今年7月已成立了 “山東金融養(yǎng)老研究中心”。其中知名央企申銀萬國證券研究所派出了研究團(tuán)隊(duì)投入該項(xiàng)目的調(diào)查研究。 “關(guān)系到國計(jì)民生的大事，必須有清醒的理論指導(dǎo)。 ”第三，在交易流程上，房主與房屋理財(cái)機(jī)構(gòu)達(dá)成交易意向后，經(jīng)第三方評(píng)估確認(rèn)價(jià)格。之后，房子由房屋理財(cái)機(jī)構(gòu)全額購買過來，產(chǎn)權(quán)做變更?！斑@是解決根本問題的一條措施，沒有任何糾紛：房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸房屋理財(cái)機(jī)構(gòu)，優(yōu)先保證原房主租住，租價(jià)、租期雙方協(xié)商?！苯灰走^程中，雙方可以提出許多附則，如，預(yù)租期的租金盡量一次性交齊，以減少可能出現(xiàn)的糾紛；對(duì)房主暫時(shí)用不著的錢，也歡迎存入房屋理財(cái)機(jī)構(gòu)，因?yàn)橛凶C券機(jī)構(gòu)介入理財(cái)，可以使房主的房款得到高于銀行利率的收益，譬如活期理財(cái)年化收益能達(dá)到4％，定期年收益能達(dá)到5％—6％。裴建華介紹，這種以房養(yǎng)老“山東模式”在受益方面兼顧了房主和房屋理財(cái)機(jī)構(gòu)雙方的利益。就房主一方來說，一是使其盤活了自己的固定資產(chǎn)，有了一筆足可以安享晚年的資金，在產(chǎn)權(quán)房里過節(jié)衣縮食的生活和在反租房里過相對(duì)寬裕的生活，生活質(zhì)量是不一樣的；二是他們?nèi)钥梢宰≡谧约旱姆孔永?，保持尊?yán)和原生活格局；三是消除了身后可能發(fā)生的種種擔(dān)憂，清心可以延年。而對(duì)房屋理財(cái)機(jī)構(gòu)一方來說，一是可以預(yù)收房租；二是如果房主的房款大部分存在這里，房屋理財(cái)機(jī)構(gòu)等于用極少的錢購得了足額的資產(chǎn)，還可以用房產(chǎn)證抵押貸款去擴(kuò)大自己的資金額；三是房屋理財(cái)機(jī)構(gòu)發(fā)展壯大后可以上市融資。裴建華說，“這件事有兩個(gè)點(diǎn)很關(guān)鍵，一是首先得讓房屋理財(cái)機(jī)構(gòu)動(dòng)心，動(dòng)心的原因是有利可圖；而讓雙方都有利可圖的原因是因?yàn)樽C券的介入。當(dāng)然，必須選擇安全、有實(shí)力的證券公司。二是產(chǎn)權(quán)作變更。 ”還缺什么？按照裴建華的分析，以房養(yǎng)老應(yīng)當(dāng)是政府支持和把控下的市場行為，歸根結(jié)底是個(gè)市場行為。裴建華認(rèn)為，他們心中的“山東模式”真正探討完善和付諸實(shí)施，還缺兩條腿：一是政府的政策支持和實(shí)際介入，二是社會(huì)的理解和支持。在政策支持方面，一是缺乏關(guān)于對(duì)房屋理財(cái)機(jī)構(gòu)的政策，比如能否給予政策性的扶持資金或優(yōu)惠政策。二是對(duì)可能出現(xiàn)的房價(jià)、自然災(zāi)害等不確定因素，政府應(yīng)當(dāng)備有調(diào)控措施。三是，房屋土地使用權(quán)到期后怎么辦，政策上得交個(gè)底兒?！艾F(xiàn)在物權(quán)法有規(guī)定，70年以后可以展期，但是也得繳費(fèi)，怎么繳？現(xiàn)在沒概念。 ”裴建華說。在政府的實(shí)際介入方面，首先，房屋理財(cái)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有準(zhǔn)入制度，不是誰想干就可以干的，政府要發(fā)“駕駛證”。同時(shí)，房主也不是誰想進(jìn)來就進(jìn)來的，可能會(huì)有人把財(cái)產(chǎn)揮霍光了讓政府和社會(huì)背上包袱，門檻和規(guī)則也應(yīng)當(dāng)政府來定。二是，在健全法制的同時(shí)，機(jī)制運(yùn)行中應(yīng)有明確的監(jiān)管部門。這件事肯定是應(yīng)當(dāng)由政府監(jiān)管的，但誰來管，目前還不明確。三是，試點(diǎn)時(shí)間要長，量不宜太大。 “期望這些問題能在政府推動(dòng)試點(diǎn)工作時(shí)給予明確。 ”
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