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標(biāo)簽： 房貸新政
各家機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士對2016年央行發(fā)布房貸新政的解讀
2017-03-05 08:00:01
無憂保
房地產(chǎn)打響2016年去庫存重任的“第一槍”。2月2日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，在不實施“限購”措施的城市，對首套房商貸首付比例最低可降至20%;對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的二套房商貸首付比例調(diào)整為不低于30%。
央行拋出房貸政策大禮包 機(jī)構(gòu)解讀
2月2日下午，央行、銀監(jiān)會共同下發(fā)通知，調(diào)整個人住房貸款有關(guān)政策。通知規(guī)定在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。
這是去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議中提出化解過剩產(chǎn)能和房地產(chǎn)去庫存后，政府出臺的首個對購房者利好的信貸措施。而此前不“限購”的城市中，首套房購買家庭的首付款比例最低為25%;對于擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，此前最低首付款比例為不低于40%，新政出臺后該類家庭的首付款比例下調(diào)了10%。
隨后多家機(jī)構(gòu)對該政策進(jìn)行了解讀，國泰君安分析認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊估值優(yōu)勢盡顯。
任澤平：短期內(nèi)利率下行難度加大
事件：2月2日，央行、銀監(jiān)會調(diào)整個人住房貸款政策，在不實施“限購”措施的城市，首套房貸原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點;二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。據(jù)新浪網(wǎng)報道，近日央行召開會議，五大行參會，會上著重了解了委外情況以及杠桿情況。
點評：
1)核心觀點：首付政策放松意在去庫存穩(wěn)經(jīng)濟(jì)適度擴(kuò)大總需求，以配合供給側(cè)改革為主，而非過度刺激。按照慣例，吹風(fēng)會后央行會采取措施，控制委外和結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品杠桿比例。短期看，可能會引起市場波動;中期，控制委外會加大銀行自己配置利率債的規(guī)模;長期有利于防范流動性風(fēng)險和降低系統(tǒng)性風(fēng)險。短期利率下行難度加大，貨政以配合供給側(cè)改革為主。
2)首付政策放松意在去庫存穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，適度擴(kuò)大總需求，實際效果待觀察。1月26日，習(xí)近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十二次會議上提出，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的同時要適度擴(kuò)大總需求。房地產(chǎn)是周期之母，2014年我國房地產(chǎn)長周期拐點出現(xiàn)，幾乎與此同時，經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大。目前房地產(chǎn)預(yù)期較為悲觀，本次首付政策放松，意在適度擴(kuò)大總需求并提振市場信心。但需要注意的是，由于人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房地產(chǎn)高投資時代已經(jīng)永遠(yuǎn)地落幕，指望刺激房地產(chǎn)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將是不切實際的。
3)為改革贏得時間，適度擴(kuò)大總需求以配合供給側(cè)改革為主。供給側(cè)改革長期內(nèi)有助于經(jīng)濟(jì)形成可持續(xù)增長動力，但短期內(nèi)會帶來“陣痛”。在增速換擋期，為平滑經(jīng)濟(jì)起見，供給側(cè)和需求側(cè)應(yīng)同時抓，但應(yīng)分清主次，以供給側(cè)改革為主，適度擴(kuò)大總需求應(yīng)定位于配合供給側(cè)改革，堅決避免過度刺激，以免造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更大扭曲。
4)吹風(fēng)會信號明確，債市去杠桿。市場近期銀行對理財、自營資金的委托管理業(yè)務(wù)高度關(guān)注，由于實操過程中委外業(yè)務(wù)杠桿和信用風(fēng)險偏好常被放大，因而潛藏巨大風(fēng)險，據(jù)新浪網(wǎng)報道，央行會上專門了解委外情況，釋放的信號十分明顯。此外，近期央行對杠桿型債券產(chǎn)品前期調(diào)研完畢，銀監(jiān)體系降低產(chǎn)品杠桿、釋放市場風(fēng)險的信號也都出來了。從所有的信息判斷，春節(jié)后委外規(guī)模和股債結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品杠桿比例的限制可能會越來越嚴(yán)。短期看，可能會引起市場波動;中期，控制委外會加大銀行自己配置利率債的規(guī)模;長期有利于防范流動性風(fēng)險和降低系統(tǒng)性風(fēng)險。
5)短期內(nèi)，利率下行難度加大，貨政以配合供給側(cè)改革為主，并兼顧匯率。目前，市場預(yù)期利率不斷下行，但11月6日央行《貨幣政策執(zhí)行報告》已強(qiáng)調(diào)“繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策”和“不能過度放水、妨礙市場的有效出清”。新浪網(wǎng)報道稱，央行會上更是明確點出市場預(yù)期利率不斷下行可能是有問題的。種種跡象表明央行并不支持貨幣政策持續(xù)寬松。目前來看，新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體展現(xiàn)了推動改革的勇氣和決心，貨政以配合供給側(cè)改革為主。另外，在穩(wěn)匯率的情況下，降息的難度也越來越大。
那么對于此次房貸新政，各家機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士是怎么看的
國泰君安：樓市注入強(qiáng)心針一系列政策將加速落地 地產(chǎn)板塊估值優(yōu)勢盡顯
國泰君安稱，政策出臺是為了進(jìn)一步加快非限購城市去庫存(限購城市特指北上廣深及三亞)，通過銷售端的回暖帶動投資端企穩(wěn)，對目前預(yù)期較為悲觀的樓市注入一劑強(qiáng)心針。
地產(chǎn)長周期見頂，房價高位，政策放松所帶來的成交活躍有待觀察。但較之貨幣政策的刺激，降低首付對二三四線樓市有一定刺激作用，尤其是對改善型需求，中長期而言對樓市將產(chǎn)生較強(qiáng)支撐。而效果仍需要看銀行層面的執(zhí)行意愿，預(yù)計新政對成交量的提振和加快庫存去化有一定作用，但不宜過高估計!
此次首付降低只是中央經(jīng)濟(jì)工作會議以來化解房地產(chǎn)庫存的第一步，信號意義明顯，預(yù)計降準(zhǔn)降息、財政補(bǔ)貼、稅費優(yōu)惠等政策將加速落地，在資金和政策雙重寬松的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場銷售改善態(tài)勢將延續(xù)，投資端企穩(wěn)可期。
以100萬的銷售價格、20年期和4.125%的按揭貸款利率測算，30%的首付比例下，首付30萬，月供約為4300元/月;20%的首付比例下，首付20萬，月供約為4900元/月。首付下降和降息降準(zhǔn)預(yù)期的雙重影響下，對改善型住房需求的刺激更大。
綜上所述，國泰君安認(rèn)為，地產(chǎn)板塊經(jīng)歷前期的深幅調(diào)整，估值優(yōu)勢盡顯，具備突出的“行業(yè)比較優(yōu)勢”，在具備估值優(yōu)勢，且政策頻繁吹暖風(fēng)的情況下，應(yīng)加大地產(chǎn)板塊的配置，維持“增持”評級，重點推薦優(yōu)質(zhì)超跌龍頭和“轉(zhuǎn)型”標(biāo)的：格力地產(chǎn)、中天城投、保利地產(chǎn)華夏幸福、招商蛇口、蘇寧環(huán)球、寶安地產(chǎn)、金科股份和新城控股等。
民生證券：未來兩三年房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會停
民生宏觀朱振鑫認(rèn)為，去庫存是供給側(cè)改革第一要務(wù)，激發(fā)房地產(chǎn)合理需求是去庫存第一要務(wù)。下調(diào)公積金首付后，下調(diào)一般貸款首付順理成章，不排除進(jìn)一步下調(diào)可能。未來兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會停，一方面60億庫存需要去，另一方面房價整體已經(jīng)幾乎沒有上漲風(fēng)險，政策有松動空間。下一步等待：交易環(huán)節(jié)稅費進(jìn)一步調(diào)整(放松征收標(biāo)準(zhǔn)，改變征收方式)、住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、保障房以租代售、組建國家住房銀行等。限購放開可能性不大(問題不在京滬，連這次下調(diào)首付都沒有)。
民生證券固收分析師李奇霖稱，首付下調(diào)將水引入實體經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)對實體的信用派生。首先，購房本身是信用創(chuàng)造的過程，降低首付，促進(jìn)更大力度的居民部門杠桿;其次，房價漲可以發(fā)揮金融加速器功能，同樣促進(jìn)信用派生;最后，房地產(chǎn)去庫存，配合上下游產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)張，也是信用創(chuàng)造加速的過程。債市去杠桿+促進(jìn)信用派生，將流動性注入實體。
中泰證券：救市政策對于投資占比較大的三四線城市則彈性較小
中泰證券點評稱，房地產(chǎn)政策的主要邏輯是以地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)，地產(chǎn)行業(yè)依然作為經(jīng)濟(jì)政策博弈的工具。
不過，在救市政策上，目前遭遇的最大問題是：政策對于一線城市房地產(chǎn)市場提振具有很高的彈性，但對于投資占比較大的三四線城市則彈性較小。結(jié)果是，市場價格水平向上，而投資數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，銷售和投資的剪刀差有拉大的趨勢。
中信建投：政策再續(xù)薪火，主流市場機(jī)遇在延續(xù)
9月份首付比例5個百分點的下調(diào)為后續(xù)政策調(diào)整留下余地，此次首付比例的進(jìn)一步放松符合我們此前判斷，而二套房下調(diào)至30%略超預(yù)期。投資端企穩(wěn)回升之前，寬松向好的政策環(huán)境還將持續(xù)，我們繼續(xù)維持上半年投資有望企穩(wěn)的判斷。
從未來角度來看，此番央行定調(diào)25%首付比例，各地可向下浮動5個百分點，首付比例下調(diào)的空間依然存在，但幅度可能有限。未來的政策改善思路可能將更多集中在不合理的稅費減免層面，盡管按揭貸利息支出抵稅政策的推進(jìn)非朝夕之事，但鑒于整體稅制改革的大方向、多次強(qiáng)調(diào)供給側(cè)改革下去庫存的環(huán)境，稅費減免層面的改革仍然值得期待。
近兩年行業(yè)扶持政策對市場的承托效應(yīng)顯著，15年全年銷售額如期超越13年峰值，住宅銷售額達(dá)7.28萬億，同比增長16.6%，再創(chuàng)歷史新高。而在成交數(shù)據(jù)歌舞升平的背景下，凸顯的是全國城市之間分化格局。根據(jù)我們統(tǒng)計，全年一二三線重點城市成交增速分別為39%、14%和13%，一線城市自二季度以來一直維持量價齊升的積極態(tài)勢，因一線市場往往具備示范效應(yīng)，二線主流市場已經(jīng)預(yù)熱，部分城市如南京等區(qū)域從房價到地價的傳導(dǎo)已經(jīng)顯現(xiàn)，我們認(rèn)為此次進(jìn)一步加大資金杠桿將促使這個市場延續(xù)增長。同時我們并不認(rèn)為三四線城市會因為繼續(xù)加杠桿而改善，這些城市依然需要時間換空間。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：降低首付比例并未解決房地產(chǎn)需求的根本
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，首先：房地產(chǎn)政策再松綁，首付調(diào)整，相比之前的非限購城市25%，再次調(diào)整到可下浮5%，對二套購房者貸款未結(jié)清的再次購買首付比例降低到30%。這一政策有利于刺激房地產(chǎn)市場在2016年上半年繼續(xù)復(fù)蘇。
其次：但從根本上看，這一政策并未解決房地產(chǎn)需求的根本，對于購房者來說，貸款的利率并未降低，降低首付帶來的是貸款的壓力增加。各商業(yè)銀行預(yù)計將分化執(zhí)行，對于購房者來說，新政策實際影響不大，但從心理層面看，會刺激一波需求入市。
第三：市場分化，這一政策各地執(zhí)行力度不一，預(yù)計積極響應(yīng)的主要是二線城市，三四線城市各銀行放貸謹(jǐn)慎。預(yù)計執(zhí)行的可能性不大。
第四：降低首付這一政策將打擊部分小貸公司的首付貸款業(yè)務(wù)，首付貸需求降低。
第五：雖然金九成色不足，但2015年4季度一直到1月份住宅市場成交明顯上漲，市場成交水平仍處高位，成交量整體回暖帶動全國房價呈現(xiàn)上漲走勢，樓市出現(xiàn)了暖冬。特別是一二線城市總體上行趨勢明顯。中原監(jiān)測的21個城市數(shù)據(jù)顯示，1月二手住宅成交面積較去年12月同期上升2%，其中一線城市上升4%。無論是從新盤認(rèn)購率水平還是從二手房成交走勢，都可以看出購房者入市意愿仍較強(qiáng)烈。預(yù)計2016年樓市依然將延續(xù)開門紅趨勢。預(yù)計2016年上半年市場依然將延續(xù)上行趨勢。
第六：刺激政策遇到難題，目前房價漲幅居前的部分城市已經(jīng)引起當(dāng)?shù)卣匾?。例如，上周上海發(fā)改委、房管局召集的關(guān)于樓市的內(nèi)部研討會上特別強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)防房價過快上漲，從嚴(yán)執(zhí)行限購、二套房貸等政策。南京則從今年開始要求申報預(yù)售證的新房源面積不得少于三萬平方米，且物價部門對漲價設(shè)限，以期杜絕開發(fā)商碎步快漲的銷售模式。
第七：政策持續(xù)寬松，但效果依然只出現(xiàn)在一二線城市，雖然一線城市限購，不執(zhí)行新首付政策，但心理影響大。二線城市將是新政策主要影響區(qū)域。預(yù)計后續(xù)各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策，整體看，房地產(chǎn)市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。
易居智庫：房貸新政貫徹“去庫存”政策導(dǎo)向
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策的出臺，實際上貫徹了2015年以來“去庫存”的政策導(dǎo)向。從市場預(yù)期看，能較好撼動去庫存市場的絕招，只能是商業(yè)銀行貸款政策的繼續(xù)放松。因為從很多政策看，包括住房公積金等政策，實際上都已經(jīng)處于一個底部。而從降息等政策看，也基本相對寬松。商業(yè)銀行貸款的政策放松空間依然很大。
此次政策對于首套住房和改善型住房的群體來說，都有積極作用。對于首套住房來說，商業(yè)銀行貸款從過去的三成首付變?yōu)?5%的首付，降低了首付比例。而對于改善型置業(yè)的群體來說，過去要獲得三成首付，需要還清首套貸款，但現(xiàn)在不需要還清也可以享受三成首付比例的政策。
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