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2015公積金新政能夠影響房價(jià)嗎
2017-03-23 08:00:01
無憂保
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公積金新政能夠影響房價(jià) 其實(shí)有點(diǎn)多慮了
日前，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》，通知規(guī)定，無房職工連續(xù)繳費(fèi)3個(gè)月即可提取公積金、無需租金發(fā)票，對租房提取公積金條件進(jìn)一步放寬。
對于放寬租房提取公積金條件這一新政，坊間有諸多解讀，普遍認(rèn)為新的辦法較為符合人們生活的普遍情況，對于無房者使用公積金起到了積極的作用。對此，也有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，這一新政策“也會(huì)使一部分急著購房的買家放慢腳步，改買為租，有利于降低樓市虛火”。
公積金提取方便會(huì)降樓市“虛火”，對于這種觀點(diǎn)筆者并不贊同。仔細(xì)分析，可以得出這一觀點(diǎn)的邏輯：公積金提取方便了，租房的人就多了，于是買房的人就少了，從而影響了房地產(chǎn)交易市場的供需關(guān)系，然后房價(jià)的“虛火”就要下降了。事實(shí)上，這種沒有數(shù)據(jù)支撐的判斷其實(shí)是站不住腳的。
舉個(gè)例子。2013年2月，東莞市公布了史上最嚴(yán)的公積金新政，購房者只能最多貸公積金賬戶余額的8倍，這一政策直接導(dǎo)致了東莞公積金每月新增貸款在1億元左右，全年新增住房公積金貸款約19.6億元，同比2012年的41.8億元，大幅下滑了約53%。這一政策應(yīng)該讓不少的買家大大地“放慢腳步”，但這讓樓市降溫了嗎
有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年東莞共賣出71237套一手住宅，平均面積為106.07平方米，總面積超達(dá)755.6萬平方米，環(huán)比上漲了25.87%;一手住宅均價(jià)為8767.81元/平方米，比2012年上漲491.63元/平方米，漲幅為5.94%;全市一手住宅成交總金額為6625362萬元，環(huán)比大漲33.35%。雖然全市全年均價(jià)漲幅不大，但是成交量持續(xù)大漲。
可以說，當(dāng)年最嚴(yán)公積金新政的推出，并沒有對東莞的房價(jià)起到任何降溫的作用，只是用嚴(yán)苛的條件限制了人們用公積金來貸款買房。而這些真正要買房的剛需購房者，在樓市有上漲預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下，只能咬咬牙，采用公積金貸款和商業(yè)貸款并舉的混合貸款，或者采用純商貸，反而多給了銀行不少利息。
為何住房公積金政策的調(diào)整對樓市供需的影響有限一方面是因?yàn)楣e金的本質(zhì)并非市場工具，而是國家強(qiáng)制性建立互助性儲(chǔ)備金，具有儲(chǔ)備和融通的特性，可集中全社會(huì)職工的力量，把個(gè)人較少的錢集中起來，形成規(guī)模效應(yīng)。它通過增加單位繳存部分及減免個(gè)人所得稅來提高繳存人的購買住房的支付能力，同時(shí)通過低利息貸款減輕使用者購房成本的支出。
另一方面，住房公積金貸款設(shè)置了很多的限制，通常會(huì)對所購住房的面積、均價(jià)有嚴(yán)格要求，而且認(rèn)房又認(rèn)貸，基本上可以保證發(fā)放貸款的目的，是為了滿足市民的合理住房需求。住房公積金貸款的利息與銀行商業(yè)貸款的利息相比之多，正好表明了其公益性和非市場性。
再者，房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商和購房者對資金的巨額需求，并不是公積金的規(guī)?？梢詽M足的。即使2012年東莞市的住房公積金新增貸款41.8億元達(dá)到了歷年來的新高，但與當(dāng)年東莞樓市全年銷售497億元相比，占比還不到10%，這個(gè)數(shù)字在2013年則更低了。對房價(jià)和供需有實(shí)質(zhì)影響的，應(yīng)該是市場貨幣的流動(dòng)性，從此前的“銀根”收緊和去年11月的央行降息對房地產(chǎn)市場的不同影響，應(yīng)該是清楚明了的。
筆者認(rèn)為，從普通市民的角度來看，對于那些暫時(shí)沒有購房需求的無房者，能夠把自己的住房公積金以一種方便而人性化的方式提取出來，減輕生活的負(fù)擔(dān)，這自然是好事。與此同時(shí)，房屋租賃市場可能會(huì)更加活躍，因?yàn)檫@等于有新的增量資金進(jìn)入。
而對于那些本來就有購房意愿的市民來說，他們也許并不太急于將公積金賬戶里面的錢提取出來，尤其是對于東莞的購房者而言，雖然取消了“8倍限制”，但賬戶余額依然是作為新版東莞住房公積金貸款規(guī)定的重要指標(biāo)，在繳存時(shí)間系數(shù)、收入調(diào)節(jié)系數(shù)和流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)相同的情況下，更多的賬戶余額自然意味著更高的貸款額度。
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