“以房養(yǎng)老”期待保險(xiǎn)產(chǎn)品出新。記者蒼翯/攝

　　“以房養(yǎng)老”，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。

　　目前，我國有60歲以上老年人1.78億，養(yǎng)老的經(jīng)濟(jì)模式主要是子女贍養(yǎng)、退休金、社保金。近年，逐漸興起“年輕貸款買房，老年將房屋抵押給銀行或保險(xiǎn)公司，由上述機(jī)構(gòu)支付養(yǎng)老費(fèi)用，晚年衣食無憂”的“以房養(yǎng)老”。

　　2011年9月28日，全國政協(xié)舉辦“大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會(huì)，“以房養(yǎng)老”的提案再次引發(fā)外界關(guān)注，卻又因無相應(yīng)法律保障而陷入難解困局。

　　據(jù)悉，早在2008年初，就已經(jīng)有國內(nèi)保險(xiǎn)公司計(jì)劃推出“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。當(dāng)時(shí)仍在籌建中的幸福人壽就提出，未來主營業(yè)務(wù)是“住房反向抵押貸款”(即“倒按揭”)，然而其后卻因種種原因，相關(guān)的產(chǎn)品至今未見面世。

　　就在近期，中信銀行在全國范圍內(nèi)發(fā)行了首張中老年客戶專屬借記卡“信福年華”卡，同時(shí)，還推出了養(yǎng)老按揭等業(yè)務(wù)。中信的“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)是指老年人本人或法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押向銀行申請貸款用于養(yǎng)老，銀行核定貸款額度后，按月將貸款資金劃入指定賬戶 (信福年華卡)，借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金即可。有關(guān)專家表示，中信銀行的這款業(yè)務(wù)門檻比較高，并非所有有房產(chǎn)的老人都能申請。

　　隨著社會(huì)的進(jìn)步，“養(yǎng)兒防老”的觀念已逐漸淡化，但“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統(tǒng)觀念卻一直影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押，不留給子女，這樣的現(xiàn)實(shí)，他們一下子還難以接受。

　　記者對周圍幾位老人的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)老人表示無法接受“以房養(yǎng)老”，在他們看來，房子是要留給子女的。雖然目前退休金不多，但省著點(diǎn)還夠用，即使在以后生活中需要兒女補(bǔ)助一些，但維持日常生活也不需要太多，而房子是一筆不小的財(cái)產(chǎn)，對兒女以后生活有幫助。

　　記者從北京市民政局網(wǎng)站10月21日發(fā)布的“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃中看到，規(guī)劃首次提出“以房養(yǎng)老”的概念，鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行等部門開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。北京市老齡辦相關(guān)人員稱，目前正在對“以房養(yǎng)老”進(jìn)行論證研究，針對企業(yè)的相關(guān)鼓勵(lì)措施也在研究中。

　　規(guī)劃鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機(jī)構(gòu)，開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。同時(shí)，也鼓勵(lì)發(fā)展商業(yè)性老年保險(xiǎn)，支持商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)開發(fā)推廣老年人意外傷害保險(xiǎn)產(chǎn)品，并采取政府引導(dǎo)、個(gè)人繳費(fèi)、企業(yè)讓利相結(jié)合方式，試點(diǎn)探索建立長期照料護(hù)理保險(xiǎn)。

　　記者了解到，目前，在加拿大、英國、新加坡等國家也有不少住房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，而美國的抵押業(yè)務(wù)較成熟。在美國，并非所有人都可以申請辦理房屋反向抵押。首先，符合年滿62歲以上并擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老人，才有資格申請住房反向抵押；其次，根據(jù)聯(lián)邦住房管理局的規(guī)定，抵押的房屋必須是單戶住宅。如果是多單元的住宅，那么投保人必須居住在其中的一間內(nèi)。換句話說，這套房屋不能全部租借給別人，投保人(屋主)必須也居住在里面。

　　不過，有保險(xiǎn)的住房貸款也分為兩種。一種是聯(lián)邦住房管理局“有保險(xiǎn)”的住房“倒按揭”貸款。這是經(jīng)美國國會(huì)認(rèn)可的貸款，其形式較為靈活。申請者可以盡可能長地生活在該住房內(nèi)，不過只能在一定期限內(nèi)得到分期貸款。另一種是放貸者有保險(xiǎn)的倒按揭貸款。這種貸款是由金融機(jī)構(gòu)辦理的，申請貸款者的資格不需要經(jīng)過政府認(rèn)可。屆時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可與申請者共同享有住房增值收益，不過，金融機(jī)構(gòu)要求保留住房資產(chǎn)的25%-30%作為償還貸款的保證。

　　在國內(nèi)，有養(yǎng)老保險(xiǎn)公司的相關(guān)人士向記者透露，“以房養(yǎng)老”是一個(gè)很好的養(yǎng)老概念，但是從目前來看，實(shí)際操作中，還有一些制度障礙，比如說，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)到保險(xiǎn)公司的過程中，過戶的問題、遺產(chǎn)繼承的問題；同時(shí)，在計(jì)算養(yǎng)老金給付的過程中，由于中國人還缺乏生命周期表，因此很難計(jì)算養(yǎng)老金給予的具體數(shù)額，保險(xiǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)較大。從目前嘗試的情況來看，一些商業(yè)機(jī)構(gòu)利用信托方式推出“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品，還有一些開發(fā)商推出“以房養(yǎng)老”的樓盤，這些都為保險(xiǎn)公司進(jìn)入這一領(lǐng)域提供了思路。

　　專家建議，隨著我國勞動(dòng)人口流動(dòng)性的增大，許多年輕人不再與父母生活在同一個(gè)城市，他們還存在著在新城市購買住宅的壓力；即使在同一城市，年輕人也大多不愿意以后住父母的老房子，存在將房屋升級(jí)換代的沖動(dòng)。對于這些新購房群體，“以房養(yǎng)老”也是一個(gè)在不影響父母居住前提下，將房屋資產(chǎn)提前變現(xiàn)的極佳途徑。

　　在嚴(yán)峻的生活壓力面前，傳統(tǒng)觀念很難發(fā)揮作用，不但“以房養(yǎng)老”勢在必行，面對高額房價(jià)，有關(guān)人士認(rèn)為，甚至有可能出現(xiàn)“倒按揭”與“購房按揭”掛鉤的情況父母通過“倒按揭”幫助子女歸還住房按揭貸款，從而提前將已有房產(chǎn)分階段贈(zèng)予子女。