3月24日下午，財政部網(wǎng)站發(fā)布了《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，明確了將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入試點范圍具體實施細則。兼顧改革與穩(wěn)增長，政府承諾全面推開營改增試點后，所有行業(yè)稅負只減不增，預計減稅5000多億元。

　　德勤華東區(qū)間接稅主管合伙人高立群接受《第一財經(jīng)日報》專訪時表示，營改增有助于房地產(chǎn)行業(yè)減輕稅負，尤其是新增不動產(chǎn)抵扣、土地采購成本進項抵扣等政策屬于重大利好。她還表示，營改增對房地產(chǎn)行業(yè)去庫存會有積極影響，但未必直接影響房價。

　　新增不動產(chǎn)兩年抵扣超預期

　　高立群告訴，5月1日之后購入的不動產(chǎn)將適用11%的增值稅率，并且如果購買方是增值稅一般納稅人，可以就不動產(chǎn)相關進項稅額申報抵扣。這屬于重大利好消息，企業(yè)的投資愿望受到鼓舞。

　　新增不動產(chǎn)抵扣不僅僅涉及將被納入試點的上述四大行業(yè)近1000萬戶納稅人，也涉及近600萬戶已經(jīng)納入營改增試點范圍的納稅人，以及更多的原有增值稅納稅人。

　　政策進一步規(guī)定，這部分可抵進項分攤在不動產(chǎn)購入后兩年內(nèi)抵扣，第一年可抵扣60%，余下的40%可于第二年抵扣。此規(guī)定同樣適用于2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，但不適用于房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)、融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物。

　　從國際的實踐上來看，大多數(shù)規(guī)定長達近10年的調(diào)整期限，例如歐盟，對于不動產(chǎn)資本品，成員國可以制定5年到20年的調(diào)整期限，大多數(shù)成員國都采取了10年的期限。

　　高立群表示，之前曾預期新增不動產(chǎn)分期抵扣最長為20年，最終出臺方案是2年內(nèi)可以抵扣，這超出市場預期，而且第一年抵扣比例為60%，也顯示政府給企業(yè)減稅的決心。

　　畢馬威相關人士分析，在營業(yè)稅制下，購入房地產(chǎn)資產(chǎn)未曾有過可被抵扣的制度，這是我國在增值稅稅制下巨大的發(fā)展，盡管就國際增值稅稅制慣例而言，這種分期抵扣增值稅進項稅額的方式并不常見。

　　土地成本進項抵扣減稅負

　　《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》中規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額?！睂⑼恋爻杀玖袨榈挚垌?，有利于房企降低稅費。

　　有分析認為，土地出讓金占房企成本近四成，政策的出臺有利于降低房企稅負，釋放營改增紅利，對房地產(chǎn)商形成利好。本次政策規(guī)定直接按照受讓土地時的土地價款作為銷售額的抵減項，有效地規(guī)避了抵扣憑證的問題。

　　但是土地成本具體的扣除方式卻未明確。因為房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，一個項目的銷售可能會分多批、持續(xù)數(shù)月甚至數(shù)年，土地成本是在一個月內(nèi)一次性扣除，還是分攤到每個月里逐月扣除，還需等待后續(xù)政策進一步明確。

　　營改增有利于房地產(chǎn)去庫存

　　高立群說，新增不動產(chǎn)允許抵扣后，大大減輕企業(yè)稅負。這將鼓勵企業(yè)投資不動產(chǎn)擴大經(jīng)營規(guī)模，利好商業(yè)地產(chǎn)，有利于樓市去庫存。業(yè)內(nèi)人士也普遍認為，營改增對房地產(chǎn)行業(yè)來說，最直接的利好在于促進流動和降低庫存。

　　新增不動產(chǎn)投資被納入抵扣，這將鼓勵企業(yè)購入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對從事商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，也便于它把稅負傳遞給下家，因此房地產(chǎn)營改增利好商業(yè)地產(chǎn)。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，營改增后原商業(yè)二手房買賣稅負有望下降，而企業(yè)持有物業(yè)抵扣增值稅對辦公物業(yè)去化起到非常重要的作用，未來企業(yè)通過持有不動產(chǎn)可以有效降低企業(yè)負擔，并產(chǎn)生多元的收入結(jié)構(gòu)。這將有利于降低城市銷售物業(yè)的整體庫存。

　　一二手樓市房價影響不大

　　營改增不會對一二手樓市價格造成顯著沖擊?！岸愂兆兓瘜Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)利潤產(chǎn)生影響，但并不會直接影響房價，因為房價本質(zhì)上是由供求關系決定的”，高立群說。

　　克而瑞執(zhí)行總裁丁祖昱此前接受采訪時表示，不是成本決定房價，而是市場決定房價。丁祖昱表示，今年以來部分三四線城市供大于求的狀況明顯，壓力巨大。在這樣的情況下，很多項目都是貼著成本在賣，有的甚至是虧本甩賣。所以如果現(xiàn)在稅負成本能夠大大降低的話，房價的下行空間也會更大。但只能說，稅負成本的明顯下降會對房價有一定影響，是充分條件，而不是必要條件。

　　兩部門公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》，對個人住房轉(zhuǎn)讓實施差別政策。對北上廣深四城市，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　對于非一線城市而言，個人購房如果不滿2年進行交易，實際和此前的營業(yè)稅政策并沒有太大的差異。而持有時間超過2年的住房進行交易，則進行免征。這樣也使得稅費成本降低為零。