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觀念之困：九成老人選擇留房給子女，靠兒不靠房仍是主流觀念
以房養(yǎng)老是指老人通過抵押房屋產權，定期取得一定數額養(yǎng)老金，老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權。
這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充。但不少人對這一新型養(yǎng)老方式心存疑慮。有房一族的廣州市民鐘女士還有幾年就要退休，她以兒女有出息，不會讓父母賣房養(yǎng)老；兒女沒出息，不會準父母賣房養(yǎng)老表明對以房養(yǎng)老不看好。
但存方寸地，留與子孫耕，傳統觀念下房產寄托了家庭太多情感，多數人是過不了‘觀念坎’。北京師范大學中國公益研究院院長王振耀說。
以房養(yǎng)老作為舶來品，在英法等國家之所以流行，與高遺產稅有關。人們在以房養(yǎng)老和留房產給子女但要繳納大筆稅金之間較容易做出選擇。但在我國現行稅制下，人們沒有動力。上海民政部門調查則顯示，高達90％的老人擬將房產留給子孫，愿意倒按揭的不到10％。
保障之困：養(yǎng)老機構一床難求，即便有錢會否無處養(yǎng)老
對于贊同以房養(yǎng)老模式的老年人，方式不是問題，保障才是障礙。家住北京西城區(qū)的老楊略帶顧慮地說：如果賣了房子持幣在手，但沒有合適的養(yǎng)老機構，豈不還是‘前不著村后不著店’？
養(yǎng)老產品缺乏是以房養(yǎng)老推行的最大障礙。全國養(yǎng)老服務體系建設專家委員會委員傅旻說。民政部的數據顯示，我國城鄉(xiāng)養(yǎng)老機構養(yǎng)老床位365萬張，平均每50個老人不到一張床。養(yǎng)老從業(yè)人員更是不足百萬，養(yǎng)老前景不明朗，沒有老人愿意拿著養(yǎng)老錢冒險。
傅旻認為，中國目前當務之急是加大養(yǎng)老機構建設，補充資源短板?？梢詮亩愂諆?yōu)惠、簡政放權等方面著手降低民資進入養(yǎng)老行業(yè)的門檻，吸引更多社會力量辦養(yǎng)老機構，讓老人住有所居、老有所養(yǎng)、品質有保障。
操作之困：金融保險業(yè)務割裂，老人擔心機構畏難
以房養(yǎng)老實則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險產品，牽涉到保險、銀行等金融機構。然而調查發(fā)現，無規(guī)可依、風險顧慮，及業(yè)務各自為營為最大障礙。中信銀行于去年推出以房養(yǎng)老按揭貸款業(yè)務，是國內較早試點養(yǎng)老按揭的銀行。但該業(yè)務推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。
比如，住房反向抵押貸款涉及銀行的房產處置權，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行沒有這個處置能力。如果實行住房反向抵押保險，本質上也是個反向抵押貸款，而目前保險公司并不具備辦理抵押貸款的資質。中信銀行合肥分行消費金融部經理邱林坦言。
多家房地產評估公司表示沒有開展這項業(yè)務。一位評估人員說：不是沒有熱情做，而是現在缺乏統一平臺，業(yè)務割裂太嚴重。一位保險公司高管則稱：如果國家能給我們一個政策，允許保險業(yè)做按揭貸款業(yè)務，那么我們還是可以做的。
王振耀等專家表示，政府應當搭建好房產評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制，并在住房反向抵押貸款或保險初期，對申請人和經營機構給予一定稅收優(yōu)惠；對于出現房價波動，引入由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。
政策之困：70年有限房屋產權，房屋權屬變更怎么辦
據上海市民政局老齡工作處處長袁俊良介紹，上海從2007年就醞釀以房養(yǎng)老，但推行多年僅成功6例，重要原因就是居民普遍預計房價將上漲，老人會吃虧。而對金融機構而言，當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，一旦房價波動下行，保險公司或銀行的給付能力有限，風險也較大。如果再發(fā)生國有土地使用權依法提前收回，根據房隨地走的原則，建造在土地上的房屋不屬于個人，那么雙方當事人都會受到很大損失。
中央財經大學保險學院院長郝演蘇介紹，房價的高度波動性是影響以房養(yǎng)老交易雙方博弈的重要因素。如果房價上漲，扣除貸款額、各種費用后還有剩余，則剩余歸借款人或其繼承人。借款人可以充分享受房價上漲的好處。但是如果房價下跌，貸款額大于房價，金融機構面臨的風險很大。從防范金融風險和提高金融機構參與的積極性角度出發(fā)，70年產權到期后的確權十分必要。 （楊玉華 劉敏 葉前 姚玉潔）
標簽： 養(yǎng)老
