【摘要】6月初，保監(jiān)會下發(fā)13項保險投資新政的征求意見稿，隨之，險資加入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的呼聲便一直高漲。泰康人壽成為保險領(lǐng)域第一家吃螃蟹的企業(yè)，隨后新華、國壽、和眾、平安等大型險企也紛至沓來。
　　誠然，在債券、股市等投資渠道收益情況并不盡如人意的情況下，謀求新的投資渠道實現(xiàn)險資的保值增值成為保險公司的一大課題。幾大壽險公司爭建養(yǎng)老社區(qū)，都是看中了未來幾十年中國巨大的養(yǎng)老市場空間。
　　但與傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)不同、養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大，回報期長、資金流動性弱，對于險企和開發(fā)商來說，一邊是廣闊的市場前景，一邊是步步為艱的實際操作情況，前景充滿不確定性。在相關(guān)政策限制和尚無成熟盈利模式借鑒的情況下，險資涉水的養(yǎng)老項目仍然面臨各方面的困境。
　　相比一些險企對投資養(yǎng)老社區(qū)的“低調(diào)”，泰康養(yǎng)老社區(qū)描繪的規(guī)劃較為明晰。今年5月，泰康人壽對外推出了國內(nèi)第一款與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合性養(yǎng)老保險計劃“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”，產(chǎn)品為繳費起點200萬元的分紅型養(yǎng)老險產(chǎn)品，交費方式分為一次性躉繳和十年期期繳，由此獲得養(yǎng)老社區(qū)的居住資格，提前鎖定了入住成本。
　　6月，位于昌平新城的泰康之家旗艦養(yǎng)老社區(qū)一期工程破土奠基，這也意味著保險公司在投資養(yǎng)老地產(chǎn)方面邁出實質(zhì)性一步。泰康之家占地約17萬平方米，總建筑面積約30萬平方米，共可容納3000戶入住。剛剛開工的項目一期建筑面積約9.1萬平方米，可容納800余戶。
　　險資養(yǎng)老社區(qū)摸索開發(fā) 資金投入存在不確定性
　　據(jù)悉，泰康養(yǎng)老旗艦社區(qū)將按照居民年齡和身體狀況，分為獨立生活、協(xié)助生活、專業(yè)護(hù)理等不同功能的居住單元。為此，泰康將自行開發(fā)一系列公建項目，提供不同層次的個性化服務(wù)，使其成為集居住、飲食、醫(yī)療、康復(fù)、健身、學(xué)習(xí)、娛樂、交友為一體的“小社會”。這些吸引高端消費者的重要因素，意味著一筆不菲的前期投入。
　　與泰康之家一期規(guī)模相似，由地產(chǎn)商開發(fā)的上海親和源是國內(nèi)較為成功的高檔養(yǎng)老社區(qū)項目。其建筑面積近10萬平方米，推出834套房源。自2008年營運至今，總投入接近6億元，基本實現(xiàn)收支平衡。參照上海親和源的情況，結(jié)合泰康養(yǎng)老社區(qū)的定位，和后續(xù)大面積的自建工程，光是一期工程所需投入只會高不會低。
　　不過，泰康人壽尚未公布其項目規(guī)劃資金及相關(guān)前期后期工程預(yù)算。而去年12月，北京保監(jiān)局在對泰康養(yǎng)老社區(qū)對接產(chǎn)品幸福有約的處罰公告中指出，目前泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)整體建設(shè)規(guī)劃及與其對接的產(chǎn)品開發(fā)仍處于研究論證階段。這在一定程度上反映了泰康的養(yǎng)老社區(qū)“走一步看一步”的策略，這也是當(dāng)下險企涉水養(yǎng)老地產(chǎn)的普遍現(xiàn)象。
　　泰康人壽曾表示，養(yǎng)老社區(qū)計劃除了在北京，還會相繼在三亞等30多個省區(qū)布局，發(fā)展連鎖養(yǎng)老社區(qū)。等五年、十年后將真正實現(xiàn)跨地區(qū)、跨國連鎖。去年5月，董事長陳東升曾宣布三亞養(yǎng)老社區(qū)爭取在三年后投入使用。但鑒于“投資不動產(chǎn)的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%”的規(guī)定，使險企每年不動產(chǎn)的投資額受到限制，給這一龐大規(guī)劃按期推進(jìn)造成一定約束。
　　中南財經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院副院長劉冬姣指出，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)支持政策，目前仍然停留在研究階段，政策缺乏使得養(yǎng)老地產(chǎn)從拿地到開發(fā)都處于摸索期。很可能因未來規(guī)劃的不確定性引起的資金投入的不確定性。
　　“只租不售”經(jīng)營收入偏低 投資回報期長
　　從投資回報上看，險資投資興建養(yǎng)老社區(qū)，不同于房地產(chǎn)商可以通過預(yù)售商品房或按揭貸款的形式一次性收回成本，保險投資新政對，“保險資金投資養(yǎng)老不動產(chǎn)項目，不得自行開發(fā)建設(shè)投資項目，不得以分拆形式銷售養(yǎng)老項目產(chǎn)權(quán)，不得利用銷售養(yǎng)老項目產(chǎn)權(quán)獲得銷售收入”的禁令，令保險商只能長期持有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，以“只租不售”的模式經(jīng)營實現(xiàn)投資回報。
　　業(yè)內(nèi)人士告訴小編，沒有產(chǎn)權(quán)歸屬感的租賃模式，將可能使養(yǎng)老地產(chǎn)的回報周期被拉長至10年、甚至20年以上。而回報周期相對漫長，加大了投資開發(fā)的風(fēng)險，市場前景也不容易預(yù)測。
　　就目前的市場經(jīng)驗來看，地產(chǎn)商推出的養(yǎng)老社區(qū)項目，整體經(jīng)營狀況并不好，經(jīng)營6年的上海親和源算是國內(nèi)較為成功的項目，盡管目前運營上基本實現(xiàn)平衡，但目前投入的成本還沒有完全收回，仍有200多套沒有售出。
　　業(yè)內(nèi)專家指出，一般國際上養(yǎng)老社區(qū)的回報周期是10年以上，險資養(yǎng)老社區(qū)無疑是想以軟性服務(wù)來吸引高端消費者，隨之就要大手筆投資公建項目和配套設(shè)施，回報周期有可能長達(dá)20年以上。”這就需要保險公司有充分明確的市場規(guī)劃、品牌聯(lián)動效應(yīng)、較強的投資實力、有效的盈利模式和充足的資金供應(yīng)，從而獲得市場的信任感和品牌認(rèn)知度。
　　泰康人壽相對樂觀，其對中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)小編表示，在一般情況下，若養(yǎng)老社區(qū)4-5年住滿，屆時預(yù)計可以保證運營平衡。合眾人壽董事長戴皓也曾在年初表示，養(yǎng)老社區(qū)的主要特點是投資規(guī)模巨大、投資周期長，經(jīng)營收入偏低，但中后期資金回流穩(wěn)定，是壽險資金理想的長期性戰(zhàn)略投資渠道，使資產(chǎn)負(fù)債的久期匹配趨于合理，因此需長期經(jīng)營。
　　目前，外界較為樂觀的估計認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率至少在15%左右。較為保守的估計認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)收益率約在4%-10%之間不等，高端養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率會偏高一些。雖然對養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率的預(yù)測不一，但是目前基本的共識是養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率將高于銀行存款、債券，但低于風(fēng)險較高的股票投資。
　　由于我國的養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，其收益率究竟如何尚不明朗。目前險企參與養(yǎng)老地產(chǎn)走得都是高端路線，但是也意味著投資大、風(fēng)險高，保險公司必須面對土地、建筑、運營等成本的挑戰(zhàn)。
　　前期成本高 無成熟盈利模式借鑒
　　依泰康人壽對其養(yǎng)老社區(qū)未來規(guī)劃的描述，整個社區(qū)及輔助項目均由泰康自建，采取“只租不售”的純持有經(jīng)營，以后續(xù)養(yǎng)老經(jīng)營服務(wù)項目為主要利潤來源，并以“分時度假”操作模式，在公司在所有城市的養(yǎng)老地產(chǎn)項目資源為基礎(chǔ)，提供養(yǎng)老、休閑、度假服務(wù)。
　　在觀望了一段時間后，中國平安(601318,股吧)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的計劃也浮出水面。將采用租售搭配模式，即租賃部分進(jìn)行持有經(jīng)營，而出售部分則可短期內(nèi)回籠資金和成本。
　　其規(guī)劃的養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項目運作模式分三條主線，有目前保險公司主推的“租賃型養(yǎng)老公寓”，還包括“銷售型親情社區(qū)”、“銷售型度假休閑產(chǎn)品”。業(yè)內(nèi)人士分析，平安投資養(yǎng)老地產(chǎn)的資金來源可能不僅限于保險資金，因此可供銷售，這樣銷售部分則能否實現(xiàn)資金較快回流。
　　目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式分為自營和外包。外包即地塊自己開發(fā)建設(shè)、持有、把服務(wù)租賃給第三方養(yǎng)老服務(wù)商；或者獲得土地后，把項目直接包給服務(wù)商開發(fā)建設(shè)和后續(xù)服務(wù)。服務(wù)商去評估是否能夠盈利。
　　保險公司涉水養(yǎng)老地產(chǎn)免不了在“掙高毛利承擔(dān)高運營管理風(fēng)險，還是低毛利率、長期持有、掙穩(wěn)定租金收入”之間來回權(quán)衡。業(yè)內(nèi)專家指出，但無論是哪種方式介入，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前尚無成熟模式可借鑒。
　　養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展之困除了反映在經(jīng)營管理模式尚未成熟，另一方面，由于養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)的相關(guān)政未不明確，導(dǎo)致拿地成本高是養(yǎng)老地產(chǎn)難盈利的重要原因之一。
　　目前各地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地基本為住宅、旅游和綜合用地，因為不同性質(zhì)土地成本、使用年限、政策等區(qū)別較大。養(yǎng)老地產(chǎn)與普通的商業(yè)用地產(chǎn)相比較為特殊，雖然也是商業(yè)化運作，但若拿地成本和普通地產(chǎn)一樣，將大大提高養(yǎng)老社區(qū)的成本。
　　前景廣闊操作有難度 土地及稅負(fù)需政策突破
　　早在2009年，保監(jiān)會便出臺了《險資投資不動產(chǎn)辦法》和《險資投資股權(quán)辦法》，允許保險公司直接投資企業(yè)股權(quán)和不動產(chǎn)。去年的《中國保險業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》中再次明確支持保險資金投資養(yǎng)老實體。這既是政府對保險公司開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的表態(tài)，更是對未來中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)模式的探索。
　　目前來看，從中央到地方對險企發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)給予了一定支持，關(guān)于《保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》對于投資不動產(chǎn)的限制，細(xì)化到了“禁止分拆銷售養(yǎng)老項目產(chǎn)權(quán)”。并規(guī)定，投資不動產(chǎn)的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%。而北京、天津等大城市也出臺了相關(guān)扶持政策。
　　某保險公司不動產(chǎn)投資的人士稱，“養(yǎng)老地產(chǎn)投資土地成本是很重要的因素。雖然險資投資不動產(chǎn)已有政策明確，但從目前來看還沒有放松審批監(jiān)管的跡象。項目從拿地、開發(fā)到項目規(guī)劃，都需上報到職能部門報批，導(dǎo)致其間操作時間很長。”
　　今年兩會期間，全國政協(xié)委員、合眾人壽董事長戴皓提出，建議相關(guān)部門應(yīng)明確用于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土地性質(zhì)歸屬，這樣可單獨對該類產(chǎn)業(yè)推出政策以促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
　　對此，市場人士認(rèn)為，土地成本和較重稅賦是直接造成開發(fā)成本高企和后續(xù)經(jīng)營不定的原因。就目前來說，政策突破的時間表和力度仍有很大不確定性。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)配套及其附屬醫(yī)療設(shè)施建設(shè)也需要相關(guān)政策扶持，這樣作為長期性經(jīng)營性的項目，才不會因為沉重的稅費負(fù)擔(dān)而無法持續(xù)經(jīng)營。
　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院教授庹國柱指出，盡管中國養(yǎng)老地產(chǎn)有巨大的市場需求和發(fā)展前景，但保險公司發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)并非一蹴而就。如果政策上不放寬，保險公司做養(yǎng)老地產(chǎn)還是有一定的困難的。
　　【無憂保提示】對于相關(guān)政策完善，劉冬嬌曾表示，政府應(yīng)該高度重視對養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃、引導(dǎo)、鼓勵與監(jiān)管,抓住機遇,應(yīng)盡快建立一套完整的政策體系,出臺養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)管理試行辦法,明確界定養(yǎng)老社區(qū)的功能與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范養(yǎng)老社區(qū)的選址、建筑設(shè)計、社區(qū)布局、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等,完善保險資金進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場的環(huán)境。