【摘要】供職于某大型保險(xiǎn)企業(yè)的Tina，已連續(xù)在上海郊區(qū)奔走了2個(gè)多月。“簡直是海底撈針。”一臉疲倦的Tina稱，在上海尋找一幅“完全合適”的土地，是其所處地區(qū)分公司的當(dāng)務(wù)之急。
　　“如果想以養(yǎng)老地產(chǎn)的模式操作，土地成本是必須謹(jǐn)慎考慮的因素，對(duì)我們來說，最好是劃撥性質(zhì)用地。”操作的難度并不僅限于此，還需要滿足的準(zhǔn)則是：獲取地塊的周邊配套需已成熟。這意味著，Tina將在價(jià)格已經(jīng)飆升的土地市場中，“淘”出一塊無須上交土地財(cái)政收入的地塊來。
　　事實(shí)上，并不是Tina這一家保險(xiǎn)企業(yè)在急于尋地。自從保監(jiān)會(huì)在“大連會(huì)議”上公開征詢對(duì)13項(xiàng)征求意見稿的建議以來，險(xiǎn)資即將加入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的呼聲便一直高漲。
　　其中，關(guān)于《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問題的通知》中首度明確指出，險(xiǎn)資可介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金。而對(duì)于投資不動(dòng)產(chǎn)的限制，則細(xì)化到了“禁止分拆銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)”。
　　數(shù)據(jù)顯示，在投資方面，保險(xiǎn)資金在今年“沖勁十足”，僅在3月投資下降了302.3億元，其他月份均有不同程度加倉。
　　盡管具有天然優(yōu)勢的險(xiǎn)資對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)虎視眈眈，但由于政策限制以及對(duì)盈利模式的摸索，大部分險(xiǎn)資涉水的養(yǎng)老項(xiàng)目都處于“摸著石頭過河”的狀態(tài)。
　　泰康試水養(yǎng)老社區(qū)
　　2012年5月，泰康人壽對(duì)外推出了國內(nèi)第一款與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合性養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃——“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”。這份繳費(fèi)起點(diǎn)200萬元甚至可達(dá)300萬元人民幣的分紅型養(yǎng)老險(xiǎn)產(chǎn)品，交費(fèi)方式分為一次性躉繳和十年期期繳，這就意味著，即使按照期繳方式繳費(fèi)，最低繳費(fèi)金額也在每年20萬元。
　　簡單來說，“幸福有約”的客戶在享有保險(xiǎn)利益的同時(shí)，還可以享受到由泰康之家提供的保證入住養(yǎng)老社區(qū)資格。通俗來說，即保險(xiǎn)合同產(chǎn)生的利益可用來支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費(fèi)用，以使得客戶在養(yǎng)老社區(qū)可享受包括居住生活、餐飲、醫(yī)療護(hù)理在內(nèi)的養(yǎng)老生活。
　　戴德梁行董事黎慶文表示，這種模式與國外養(yǎng)老社區(qū)更為接近。“澳大利亞或者日本等國家，有相關(guān)法律政策支持，開發(fā)商和投資商可向老人收取高額入住資格費(fèi)。這些所謂"購買資格"的費(fèi)用往往相當(dāng)于物業(yè)的市值。”
　　同樣，在這份“天價(jià)”養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的背后，也可見泰康之家養(yǎng)老社區(qū)緊鑼密鼓的開工步伐。這個(gè)位于北京昌平新城的社區(qū)，于2011年12月由泰康旗下子公司與北京昌科航星科技開發(fā)有限公司聯(lián)合體，以16億元價(jià)格獲取，折算樓面地價(jià)約5185元。
　　不過，保險(xiǎn)產(chǎn)品的定價(jià)一直是一個(gè)精密而復(fù)雜的過程。北京昌平新城地塊5000多元的樓面地價(jià)，能否作為制定200萬元起繳標(biāo)準(zhǔn)的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一？目前來說尚難確定。
　　“保險(xiǎn)產(chǎn)品通過保險(xiǎn)低成本進(jìn)行資產(chǎn)再投資，然后通過提高資產(chǎn)盈利、資產(chǎn)規(guī)模來應(yīng)對(duì)未來的償付率問題。”一位在保險(xiǎn)業(yè)從事精算的專業(yè)人士表示，“這種養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的定價(jià)，無法與實(shí)際拿地成本發(fā)生必然聯(lián)系，這是兩個(gè)完全不同的業(yè)務(wù)部門及測算方式所決定的。”
　　用地性質(zhì)模糊
　　“從保險(xiǎn)公司角度來看，市中心土地是最合胃口的，但并不現(xiàn)實(shí)。住宅用地成本太高，如果考慮險(xiǎn)資投資限制以及回收成本年限等因素，其他性質(zhì)用地雖然合適，但配套和地段又是問題。”一位保險(xiǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)投資人士解釋道。
　　合眾人壽保險(xiǎn)公司董事長戴皓曾在一次論壇上公開表示，建議相關(guān)部門明確用于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土地性質(zhì)歸屬。他認(rèn)為，保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是社會(huì)公益事業(yè)，需長期持有經(jīng)營，導(dǎo)致經(jīng)營收入偏低。而在當(dāng)前的土地市場中，不同性質(zhì)土地成本、使用年限以及政策等各方面區(qū)別較大，通過競價(jià)獲得投資土地基本上很難拿到地。因此，他強(qiáng)烈建議，單獨(dú)列出養(yǎng)老類產(chǎn)業(yè)用地性質(zhì)，以確保保險(xiǎn)資金的有效投資及政策支持。
　　年，合眾人壽在武漢蔡甸區(qū)一口氣拿下3幅住宅地塊，分別是P(2010)119、120和134號(hào)土地，總用地面積為53.10萬平方米。目前有公開數(shù)據(jù)可以查證的，僅有119、120號(hào)2幅土地的拍賣信息。2010年11月底，合眾人壽以3.62億元代價(jià)，獲取了2幅共計(jì)用地面積34.4萬平方米，折合樓面地價(jià)1051元/平方米的地塊。在如今的蔡甸區(qū)國土資源和規(guī)劃局官方網(wǎng)站上，這一項(xiàng)目公開標(biāo)示為“合眾人壽健康社區(qū)”。
　　有意思的是，在當(dāng)年的土地出讓掛牌公告中，這3幅地塊的土地性質(zhì)明確為“居住(養(yǎng)老社區(qū))”，相應(yīng)的，出讓說明文件亦不約而同地進(jìn)行規(guī)定，“項(xiàng)目為養(yǎng)老社區(qū)用地，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，且對(duì)該項(xiàng)目不予核發(fā)和辦理房屋預(yù)售許可證”。
　　不過，如果將合眾人壽蔡甸項(xiàng)目與其周邊項(xiàng)目進(jìn)行比較的話，不難發(fā)現(xiàn)合眾項(xiàng)目的尷尬境地。機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年2月，上海世茂建設(shè)有限公司相繼將蔡甸區(qū)大集街田家堡村2幅用地納入囊中，樓面地價(jià)僅為518元/平方米以及590元/平方米。1年之后，世茂龍灣開盤預(yù)售，別墅銷售單價(jià)區(qū)間為8000~14000元/平方米。
　　雖然合眾人壽健康社區(qū)一期早已開工，但無論是相應(yīng)的養(yǎng)老險(xiǎn)產(chǎn)品，或者社區(qū)將以何種模式發(fā)展，合眾人壽方面卻始終保持“緘默”。對(duì)此，黎慶文認(rèn)為，土地成本和較重稅賦是直接造成開發(fā)成本高企的原因。不過就目前來說，政策突破的時(shí)間表和力度仍有很大不確定性。
　　問題重重
　　泰康人壽董事長陳東升曾對(duì)外明確表示，從資金運(yùn)用角度看，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)，相當(dāng)于發(fā)行了30年、50年的長期企業(yè)債券，同時(shí)又滿足了保險(xiǎn)資金對(duì)長期、穩(wěn)定收益的需求。從產(chǎn)業(yè)鏈來看，養(yǎng)老社區(qū)向上銜接醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)等產(chǎn)品，推動(dòng)保險(xiǎn)產(chǎn)品的創(chuàng)新，同時(shí)帶動(dòng)下游的老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè)，能夠極大地延伸和擴(kuò)展壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，同時(shí)有效整合關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。
　　事實(shí)上，不僅僅是泰康和合眾，新華保險(xiǎn)、中國人壽、平安保險(xiǎn)等險(xiǎn)資“巨鱷”，都在爭先恐后地?fù)淙脒@一領(lǐng)域。
　　但相應(yīng)而來的，則是初露端倪的各種問題。
　　“雖然險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)已有政策明確，但保監(jiān)會(huì)的控制態(tài)度近乎嚴(yán)苛，而且從目前來看還沒有放松審批監(jiān)管的跡象。”一位保險(xiǎn)公司專司不動(dòng)產(chǎn)投資的人士稱，“至少根據(jù)所處公司的執(zhí)行方式，每一個(gè)項(xiàng)目從拿地、開發(fā)到項(xiàng)目規(guī)劃，都需上報(bào)到職能部門報(bào)批，導(dǎo)致其間操作時(shí)間很長。”
　　此外，無論是專業(yè)團(tuán)隊(duì)組建還是養(yǎng)老社區(qū)的“軟件”配套要求，保險(xiǎn)企業(yè)仍然處于摸索狀態(tài)。“保險(xiǎn)資金的投資入市，牽涉到非常廣泛的民生話題，加上國內(nèi)的保險(xiǎn)企業(yè)并不具備在模式和運(yùn)營方面的成熟經(jīng)驗(yàn)，因此從嚴(yán)控制是理所當(dāng)然的結(jié)果。”萊坊國際大中華研究部主管林浩文表示。
　　【無憂保提示】還有業(yè)內(nèi)人士表示，從目前各種險(xiǎn)資的開發(fā)方式來看，有尋找開發(fā)商合作發(fā)展的，有自建社區(qū)與養(yǎng)老專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的，不過歸根結(jié)底，養(yǎng)老地產(chǎn)仍然是個(gè)牽涉眾多產(chǎn)業(yè)層面的新興話題。“一邊是廣闊的市場前景，一邊是步步為艱的實(shí)際操作情況，如何獲取平衡是險(xiǎn)資急需解決的問題。”