【摘要】股市震蕩難料，債市乏善可陳，萬億保險資金急辟蹊徑。除在基建項目債權(quán)計劃上加碼之外，盈利模式日漸清晰的養(yǎng)老地產(chǎn)，亦引保險資金紛至沓來。在長時間的調(diào)研觀望之后，中國平安進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的路線圖終于浮出水面。
　　知情人士透露稱，按照目前中國平安內(nèi)部規(guī)劃，未來將在環(huán)渤海、長三角、珠三角、西南部、海南島等五個地區(qū)規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項目。運(yùn)作模式將分三條主線，不僅有目前保險公司主推的“租賃型養(yǎng)老公寓”，還包括“銷售型親情社區(qū)”、“銷售型度假休閑產(chǎn)品”。
　   “租賃+銷售”模式
　　近年來，素有金融業(yè)“急行軍”之稱的中國平安，卻唯獨(dú)在養(yǎng)老地產(chǎn)上一直觀望不前：成立不動產(chǎn)投資子公司已有時日，團(tuán)隊建設(shè)已搭建完畢，但至今仍無明確的養(yǎng)老地產(chǎn)項目浮出水面，僅停留在研究論證階段。相形之下，泰康、新華、國壽、太保、合眾等保險同業(yè)囤地積極，多家中高端養(yǎng)老社區(qū)已相繼竣工。
　　平安在養(yǎng)老地產(chǎn)上的“慢一拍”令同業(yè)疑惑。盈利前景莫測難料，是其在養(yǎng)老地產(chǎn)上欲進(jìn)又止的主因。中國平安不動產(chǎn)投資子公司一位項目經(jīng)理坦承，“開弓沒有回頭箭，如果沒有充分的市場調(diào)研，沒有明確清晰的定位，以及明確的盈利模式，我們不會輕易下手。”
　　根據(jù)保險投資新政規(guī)定，“保險資金投資養(yǎng)老不動產(chǎn)項目，不得自行開發(fā)建設(shè)投資項目，不得以分拆形式銷售養(yǎng)老項目產(chǎn)權(quán)，不得利用銷售養(yǎng)老項目產(chǎn)權(quán)獲得銷售收入。”
　　“這意味著保險資金只能長期持有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，不得上市交易，因此只能以租賃的形式來實(shí)現(xiàn)投資回報。”業(yè)內(nèi)人士告訴小編，沒有產(chǎn)權(quán)歸屬感的租賃模式，將可能使養(yǎng)老地產(chǎn)的回報周期被拉長至10年、甚至20年以上。
　　但顯然，從目前平安的養(yǎng)老地產(chǎn)投資規(guī)劃來看，并不僅限于租賃模式。其另外兩條投資路線“親情社區(qū)”、“度假休閑產(chǎn)品”均為銷售模式。
　　其中，親情社區(qū)是依托于養(yǎng)老公寓，由老年人、青年人及兒童構(gòu)成的全齡階層的開放性生活社區(qū)；度假休閑產(chǎn)品則是以別墅型住宅為主，結(jié)合商業(yè)區(qū)、五星級酒店、特色文化養(yǎng)生館、各類運(yùn)動設(shè)施場等各項配套的頂級度假養(yǎng)生產(chǎn)品。
　　“租賃+銷售”模式是否存在違規(guī)之嫌？業(yè)內(nèi)人士分析稱，平安投資養(yǎng)老地產(chǎn)的資金來源，可能不僅限于保險資金，還包括動用平安其他子公司的非保險資金，舉集團(tuán)之合力，如取自平安信托的第三方募集資金等。而這種模式在其他非金控保險公司身上，幾乎不具可復(fù)制性。
　　亟待稅收扶持政策
　　事實(shí)上，對于投資養(yǎng)老不動產(chǎn)，保險公司是矛盾的。很多保險公司開始以為這是老齡化趨勢下的巨大商機(jī)，但真正試水之后，才發(fā)現(xiàn)盈利周期遠(yuǎn)比想象中長。
　　土地定價是首個難題。保險公司希望政府能夠以非市場化方式，在土地出讓上給予優(yōu)惠政策。但政府則顧慮投資機(jī)構(gòu)動機(jī)不純，借養(yǎng)老為名，行地產(chǎn)之實(shí)。
　　其次，投資養(yǎng)老地產(chǎn)的美好構(gòu)想要在國家政策支持下才能付諸實(shí)現(xiàn)。扶持政策的關(guān)鍵在于減少稅負(fù)。一家保險公司負(fù)責(zé)人告訴小編，“投資養(yǎng)老地產(chǎn)的過程中涉及營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和所得稅，我們期盼政府能給予稅收優(yōu)惠。”
　　困境之下，保險公司直陳訴求。有保險公司告訴小編，他們在跟地方政府談價拿地過程中，建議地方政府考慮將土地出讓金返還，從而部分彌補(bǔ)其市場化拿地成本的劣勢。另外，“政府還需要制定養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在政府審批環(huán)節(jié)，也需要提供便捷、快速的服務(wù)，否則企業(yè)的經(jīng)營效率會很低。”
　　前述種種，都是制約保險機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老地產(chǎn)的障礙。如果政府不支持，只有企業(yè)的單方面熱情，這個產(chǎn)業(yè)很難發(fā)展起來。
　　【無憂保提示】在投資養(yǎng)老地產(chǎn)過程中，保險公司很難單兵作戰(zhàn)，除提供資金來源和相關(guān)保險服務(wù)外，在社區(qū)開發(fā)及物業(yè)管理方面則力有不逮。從前期開發(fā)到后續(xù)管理，這其中必定要給地產(chǎn)開發(fā)商和護(hù)理、物業(yè)等第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)安置角色，保險公司如何從中協(xié)調(diào)，將考驗保險管理層的集體智慧。