【摘要】日前，歷經(jīng)5年考察、論證和探索，泰康人壽保險(xiǎn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“泰康人壽”)正式推出了國(guó)內(nèi)第一個(gè)保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合養(yǎng)老計(jì)劃——“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”。隨后，泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升在6月6日舉行的泰康之家奠基開工儀式上透露，不到一個(gè)月的時(shí)間，該計(jì)劃用戶已達(dá)50位，其中25人正式簽單，30人預(yù)付了保費(fèi)。
　　保險(xiǎn)產(chǎn)品銜接養(yǎng)老社區(qū)的創(chuàng)新商業(yè)模式，終于邁出了實(shí)質(zhì)性一步。
　　在各路資本對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)“想說愛你不容易”的當(dāng)下，保險(xiǎn)公司憑借其強(qiáng)大的資金實(shí)力，以及保險(xiǎn)業(yè)務(wù)與養(yǎng)老項(xiàng)目的高匹配性，一直備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。
　　然而，盡管泰康人壽正式推出的保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相銜接的商業(yè)模式看似簡(jiǎn)單，但是，由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處起步階段、收益率不明朗等原因，這一全新產(chǎn)品已受到土地、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品等種種掣肘，而難于前行。而泰康幸福有約產(chǎn)品的推出也沒有被業(yè)內(nèi)看作是保險(xiǎn)公司大舉進(jìn)軍養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)令槍。
　　“國(guó)際上養(yǎng)老社區(qū)的回報(bào)周期一般都是10年以上，保險(xiǎn)公司如果大手筆投資公建項(xiàng)目和配套設(shè)施，回報(bào)周期有可能長(zhǎng)達(dá)20年以上。”一位不愿意透露身份的保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，雖然各家公司都在積極地劃分未來蛋糕，但是，對(duì)于掛鉤保險(xiǎn)產(chǎn)品的養(yǎng)老社區(qū)，各家公司仍處于試水、探索階段。一定階段內(nèi)，不會(huì)出現(xiàn)大量的具有險(xiǎn)資基因的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品。
　　試水不易
　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的蛋糕“誘人”亦不等人。
　　與泰康人壽一樣，最近，其他保險(xiǎn)公司亦在養(yǎng)老社區(qū)的推出上有所動(dòng)作。據(jù)悉，同樣備受業(yè)內(nèi)關(guān)注的合眾人壽保險(xiǎn)股份有限公司就在忙于為其在武漢、沈陽(yáng)的兩個(gè)項(xiàng)目招聘相關(guān)營(yíng)銷策劃人員。
　　然而，試水并不易。據(jù)上述不愿意透露身份的保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，泰康人壽目前在6月6日動(dòng)工的養(yǎng)老社區(qū)地塊的獲得并不順利。
　　“2008年開始接觸的是北京昌平新城用地，后來改成了北京小湯山溫泉鄉(xiāng)，再后來又回到了昌平新城，直到2011年12月底，泰康人壽才在昌平新城標(biāo)得一塊用于養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的土地。”上述不愿意透露身份的保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。
　　據(jù)了解，泰康人壽之前廣為被媒體報(bào)道的上海崇明島地塊、武漢以及成都等地地塊目前亦處于懸而未決的狀態(tài)。
　　“鑒于目前大家認(rèn)為有錢可掙的高端養(yǎng)老需求，其實(shí)保險(xiǎn)公司是愿意考慮城市核心地塊的。但是，目前一二線城市核心區(qū)域根本沒有那么多土地可供選擇，而選擇遠(yuǎn)郊地區(qū)用地則往往會(huì)陷入"一級(jí)開發(fā)協(xié)議好簽、二級(jí)獲地不確定"的尷尬境地。”DTZ戴德梁行投資部一位董事亦表示。因此，保險(xiǎn)公司介入地產(chǎn)開發(fā)不僅會(huì)受到開發(fā)資質(zhì)等各種限制，進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)的一級(jí)開發(fā)則更是難上加難。
　　而2011年11月在上市路演過程中，新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司總裁何志光也曾爆出，公司命名為“新華家園”掛鉤養(yǎng)老社區(qū)的保險(xiǎn)產(chǎn)品已經(jīng)上報(bào)保監(jiān)會(huì)，北京延慶和密云養(yǎng)老社區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃已完成。是時(shí)，何志光曾表示，養(yǎng)老社區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)品“新華家園”有望在2012年年初開售。但是，時(shí)至今日，這一產(chǎn)品并無下文，其推出計(jì)劃可能已經(jīng)落空。
　　產(chǎn)品、模式之困
　　日前，泰康人壽推出的“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”選擇了入住式的持有模式，以涵蓋家庭養(yǎng)老財(cái)務(wù)規(guī)劃和養(yǎng)老生活安排。
　　泰康人壽副總裁兼首席市場(chǎng)官尹奇敏介紹，“幸福有約”計(jì)劃讓客戶在享有保險(xiǎn)利益的同時(shí)，享受到由泰康之家提供的“保證入住養(yǎng)老社區(qū)資格”。而保險(xiǎn)合同產(chǎn)生的利益，可用于支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費(fèi)用。
　　具體而言，“在養(yǎng)老社區(qū)，客戶將享受到包括居住生活、餐飲、醫(yī)療護(hù)理、文化娛樂、健身運(yùn)動(dòng)等全方位的生活、服務(wù)，目的是為了塑造一種全新的老年生活方式。”泰康人壽助理總裁兼泰康之家CEO劉挺軍介紹。
　　據(jù)小編了解，泰康人壽的選擇并不是特例，眾多保險(xiǎn)公司亦正重點(diǎn)醞釀?lì)愃飘a(chǎn)品。
　　泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升就多次公開發(fā)表文章表明保險(xiǎn)公司選擇此類產(chǎn)品的原因：持有型的養(yǎng)老社區(qū)向上可銜接醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)等保險(xiǎn)產(chǎn)品，更可以帶動(dòng)下游的老年醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè)，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。
　　一般來看，養(yǎng)老社區(qū)采用收取入住費(fèi)型的持有模式雖然會(huì)推高入住門檻，但這部分費(fèi)用不僅可以在一定程度上降低客戶流動(dòng)性，且可以加速投資人的資金回籠。“但這樣的養(yǎng)老社區(qū)在中國(guó)還沒有成功案例。”上述DTZ戴德梁行投資部董事指出，運(yùn)營(yíng)隊(duì)伍、模式的不確定，將會(huì)延遲其產(chǎn)品的推出。
　　“對(duì)于入住式養(yǎng)老社區(qū)，保險(xiǎn)公司可以確定建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的資本投入，可以估測(cè)某些疾病的發(fā)病率、治療費(fèi)用等風(fēng)險(xiǎn)，甚至通過精確計(jì)算可算出相應(yīng)的保費(fèi)。但整個(gè)養(yǎng)老過程中有很多環(huán)節(jié)是無法估測(cè)成本的，比如老人在養(yǎng)老期間費(fèi)用、疾病應(yīng)對(duì)、護(hù)理方面到底會(huì)產(chǎn)生多少費(fèi)用，目前并沒有參考值，產(chǎn)品體系不成型會(huì)導(dǎo)致很大的風(fēng)險(xiǎn)。”上述DTZ戴德梁行投資部董事指出。
　　而即便土地獲得已經(jīng)確定，產(chǎn)品成型，組建養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的難度也會(huì)讓各家保險(xiǎn)公司踟躕不前。
　　據(jù)上述不愿意透露身份的保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司曾與一地產(chǎn)開發(fā)公司中冶寰泰生態(tài)城投資有限公司簽署合作協(xié)議，共同開發(fā)河北省廊坊市萬莊生態(tài)城項(xiàng)目，但兩年過去了，進(jìn)展不大。“原因就在于運(yùn)營(yíng)上，他們尚無管理經(jīng)驗(yàn)，重金挖來了一些養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)人才，卻因遲遲不推出實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，使部分人才流失。”
　　“面對(duì)這一問題，有的險(xiǎn)資是自己組建公司，有的則是收購(gòu)國(guó)內(nèi)成熟的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)公司發(fā)展。”上述DTZ戴德梁行投資部董事說，“但據(jù)我了解，某一保險(xiǎn)公司就差點(diǎn)成為上海親和源運(yùn)營(yíng)管理公司的股東，但最后卻沒有談成”。
　　上述不愿意透露身份的保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士也指出，包括泰康人壽在內(nèi)的更多保險(xiǎn)公司非常希望與國(guó)際知名的社區(qū)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)公司合作。但是，多年來，與這類公司達(dá)成一致、并形成合作的并不多。
　　“有的保險(xiǎn)公司花費(fèi)大量精力將美國(guó)靠前的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商都談了個(gè)遍，但合作意向多不明確，原因在于，美國(guó)這類服務(wù)公司在本地經(jīng)營(yíng)也并不理想，他們往往只愿意提供管理和技術(shù)，希望坐享養(yǎng)老服務(wù)收益甚至保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)產(chǎn)品的收益，但不愿以資本介入，這讓保險(xiǎn)公司難以接受。”上述人士介紹，因此，雙方合作總需要一個(gè)漫長(zhǎng)的博弈過程。
　　【無憂保提示】有關(guān)人士認(rèn)為：資金實(shí)力雄厚的險(xiǎn)資介入養(yǎng)老地產(chǎn)除了要在土地上進(jìn)行突破外，還要找到解決運(yùn)營(yíng)的有效辦法，才能切分養(yǎng)老市場(chǎng)的蛋糕。