【摘要】泰康人壽旗下第一家養(yǎng)老社區(qū)6日在北京昌平區(qū)奠基開工，這意味著保險公司在投資養(yǎng)老地產(chǎn)方面邁出實質性一步。
　　分析人士指出，保險資金正積極拓展一些滿足長期資產(chǎn)配置需求的投資領域。投資養(yǎng)老地產(chǎn)，不僅拓寬了險資進軍不動產(chǎn)的路徑，也延長了壽險行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，有望促進保險公司實現(xiàn)戰(zhàn)略轉型。不過，由于投資規(guī)模大、資金回報周期長，這一領域仍存在諸多風險。
　　險資加速布局養(yǎng)老地產(chǎn)
　　2009年11月9日，泰康人壽在國內首倡和實施的養(yǎng)老社區(qū)項目獲得保監(jiān)會批準，成為國內第一個獲得試點資格的保險公司。2010年3月，泰康成立保險業(yè)首個養(yǎng)老社區(qū)投資實體——泰康之家。2011年底，泰康人壽在北京昌平購入一塊30萬平方米的土地建設養(yǎng)老院。這一項目計劃2015年入住。
　　泰康養(yǎng)老社區(qū)計劃，除了在北京，還相繼在上海、三亞布局，以后還要在30多個省區(qū)發(fā)展連鎖養(yǎng)老社區(qū)。
　　泰康并不是唯一一家涉足養(yǎng)老產(chǎn)品的壽險公司。新華保險也將開發(fā)養(yǎng)老和健康產(chǎn)業(yè)寫進了公司下一個五年計劃。目前新華保險在西安、武漢建立的兩個健康管理中心項目以及在北京延慶和密云的兩個養(yǎng)老項目均已獲得董事會批準。在5月的一次新聞發(fā)布會上，新華保險總裁何志光表示，養(yǎng)老地產(chǎn)項目預計在6月破土動工。新華保險還計劃獨資設立新華家園尚谷(北京)置業(yè)有限責任公司，作為延慶養(yǎng)老社區(qū)前期建設工作的開發(fā)主體。
　　此外，中國人壽(601628，股吧)的投資機構與中冶置業(yè)簽署了協(xié)議，開發(fā)河北廊坊的一塊土地用于養(yǎng)老院建設。去年11月，國壽廊坊生態(tài)健康城啟動，占地面積475公頃。
　　進軍不動產(chǎn)“新切口”
　　隨著中國人口老齡化的到來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為各路資金的投資熱點。資金需求規(guī)模大、負債久期長、投資穩(wěn)健等特性，滿足了保險資金本身的投資需求。近年來，壽險資金一直在尋找開拓與長期資金相匹配的投資渠道。在壽險公司保險費收入里大概有40%左右是長期壽險資產(chǎn)，即有1.6萬億元的長期資金。建設高檔養(yǎng)老社區(qū)也被保險業(yè)界視為是比較穩(wěn)定的投資渠道。
　　更重要的是，進軍養(yǎng)老地產(chǎn)是眾多保險公司實現(xiàn)跨越式發(fā)展的理想路徑，通過借道養(yǎng)老社區(qū)項目，保險公司可順利在地產(chǎn)開發(fā)領域分到一勺“蛋糕”。
　　事實上，泰康人壽在2006年已成立泰康置地，是其進入地產(chǎn)領域的另一平臺，將養(yǎng)老地產(chǎn)作為投資寫字樓之外的一個重要業(yè)務模塊。泰康置地在北京、上海開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，同時還在一些核心城市尋找土地資源，公司的戰(zhàn)略目標就是成為中國最大的以養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務為核心的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營公司。
　　“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將是下一輪保險業(yè)新的增長點。”泰康人壽董事長陳東升認為，近幾年來是銀保業(yè)務的繁榮時期，未來保險公司將在養(yǎng)老、醫(yī)療方面展開競爭。
　　新華保險董事長康典也表示，壽險行業(yè)的高速增長遇到了挑戰(zhàn)，但其他新興業(yè)務如養(yǎng)老、健康、醫(yī)療等可與壽險業(yè)務產(chǎn)生協(xié)同效應，是公司轉型的焦點。
　　陳東升認為，中國作為最大的新興工業(yè)化國家，現(xiàn)在正向中等發(fā)達國家邁進，這個邁進是中產(chǎn)階級的崛起，而中產(chǎn)階級對于養(yǎng)老具有很高的需求。
　　第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，60歲及以上人口為1.78億人，占比達13.26%，其中65歲及以上人口為1.19億人，占比達8.87%，并呈逐年增長態(tài)勢。據(jù)測算，老齡產(chǎn)業(yè)涵蓋了從醫(yī)療保健到地產(chǎn)開發(fā)等產(chǎn)業(yè)，年總產(chǎn)值可達1萬億元。
　　在美國成熟的養(yǎng)老社區(qū)，入住率可以達到95%，遠高于酒店的平均入住率。更重要的是，老人在養(yǎng)老社區(qū)的平均居住年限超過10年，很多人從退休開始在養(yǎng)老社區(qū)的生活時間達到20至30年。
　　“養(yǎng)老社區(qū)向上可銜接醫(yī)療保險、護理、養(yǎng)老保險等產(chǎn)品，還可帶動下游老年醫(yī)學、護理服務、老年科技產(chǎn)品等，至少可將壽險產(chǎn)業(yè)鏈拉長20-30年。”陳東升說。
　　定價與回報仍存疑
　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為朝陽產(chǎn)業(yè)，也蘊含巨大風險。“由于養(yǎng)老地產(chǎn)項目大多位于城市周邊地區(qū)，用地性質很可能為50年限的公共設施建設用地。加之養(yǎng)老地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務，包括家政、醫(yī)護、保健，乃至特殊飲食護理服務等。這對于以往擅長快速回收資金的房地產(chǎn)企業(yè)來說，實在是缺乏操作經(jīng)驗。”有地產(chǎn)公司人士稱。
　　著眼長線回報的保險公司也必須面對土地、運營等成本的挑戰(zhàn)。“一般國際上養(yǎng)老社區(qū)的回報周期是10年以上，保險公司如果大手筆投資公建項目和配套設施，回報周期有可能長達20年以上。”一位業(yè)內專家說，這就需要保險公司有充分明確的市場定位和盈利模式。
　　【慧澤提示】采用“只租不售”的經(jīng)營模式，投資回報周期漫長是不爭的事實。泰康人壽采用的經(jīng)營模式是將其與長期壽險產(chǎn)品結合起來。在5月中旬，泰康人壽推出“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”，涵蓋了養(yǎng)老財務規(guī)劃和養(yǎng)老生活安排。其中“樂享新生活”作為一款養(yǎng)老年金產(chǎn)品，繳費起點為200萬元。泰康人壽副總裁兼首席市場官尹奇敏介紹，“幸福有約”計劃讓客戶在享有保險利益的同時，享受到由泰康之家提供的“保證入住養(yǎng)老社區(qū)資格”。而保險合同產(chǎn)生的利益，可以用于支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費用。