隨著城市化和城鄉(xiāng)一體化進程的快速推進，一部分經(jīng)濟比較發(fā)達的鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)周邊的鄉(xiāng)村，房屋建設(shè)規(guī)模不斷擴大，房屋租賃經(jīng)營日益活躍。
　　但隨之引發(fā)的租賃糾紛亦不斷增多，在簽訂房屋租賃合同時人們往往比較關(guān)注租金、支付時間等問題，但對租賃合同無效、租賃物改造、轉(zhuǎn)租等問題視而不見，一旦發(fā)生糾紛，往往后悔莫及。
　　本文將對在房屋租賃合同中的，那些不為人知的秘密，從法律層面進行闡釋，以提醒廣大讀者引起注意。
　　無效處理
　　房屋租賃合同的無效及處理。根據(jù)最高院司法解釋規(guī)定，違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同及未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的合同被認定為無效合同。在違法建筑物范圍認定上，確定未取得建筑工程規(guī)劃許可證或未按建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準或未按批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑。若承租人與違法建筑所有人簽訂房屋租賃合同，產(chǎn)生糾紛時法院可認定此類租賃合同無效，當然違法建筑所有人可以采取補救措施，即在一審法庭辯論終結(jié)前取得建筑許可的，法院應當認定租賃合同有效。一旦法院認定房屋租賃合同無效，出租人請求參照合同約定的租金標準要求承租方支付房屋占有使用費的，人民法院一般會支持出租方的請求。
　　改造處理
　　租賃房屋改造（包括裝修、裝飾、擴建）問題的處理。首先合同有約定的依約定，合同沒有約定的依照法律原則，法律規(guī)定有兩種情況，第一種情況是承租人經(jīng)出租人同意對租賃房屋改造的，如果新添的是可拆除增設(shè)物，即拆除不影響租賃房屋使用，在租賃期間屆滿或者合同解除后，由承租人拆除，歸其所有；如果是不可拆除的附合增設(shè)物，該增設(shè)物歸出租人所有，但因出租方過錯導致合同提前解除的，根據(jù)出租方過錯大小決定賠償承租人增設(shè)物剩余價值的大小。
　　例如：甲將商務(wù)樓一套出租給乙經(jīng)營服裝，乙與甲協(xié)商后將該房屋進行了裝修并增加裝飾物，但對增設(shè)物沒有約定歸屬，租賃期滿后，乙可將增設(shè)的柜臺和卡間予以拆除，歸乙方所有，給房屋的墻體和地面涂料歸出租人甲方所有。第二種情況是承租人未經(jīng)出租人同意進行裝飾裝修的，出租人有權(quán)要求承租人將租賃房恢復原狀或者賠償損失的，無需向承租人承擔裝修物的賠償責任。在對租賃房屋改造擴建中，如需要辦理手續(xù)的，經(jīng)出租方同意并取得合法建設(shè)手續(xù)，則擴建造價費應由出租人承擔；未取得合法建設(shè)手續(xù)，導致建設(shè)費用的損失，則根據(jù)雙方過錯來承擔。
　　轉(zhuǎn)租處理
　　轉(zhuǎn)租問題的處理。承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租的期限應在承租人剩余合同期限，在轉(zhuǎn)租期間，其與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃屋造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同，但出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，在六個月內(nèi)未提出異議，視為同意承租人轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同有效。
　　結(jié)語
　　房屋租賃合同（Housing leasing contracts）是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。
　　暑假來臨，待畢業(yè)的學子們紛紛躍躍欲試，踏上求職這條艱難的道。然而，房屋租賃市場將進入高峰期。面對有限的房源和尚未完善的市場，各類租房者需要了解租房的一些基本常識和實用信息，以上便為您詮釋了其“不可告人”的秘密。