【摘要】在境外險(xiǎn)資不斷滲透到國內(nèi)的保險(xiǎn)行業(yè)當(dāng)中的時(shí)候，我們獲悉，德國保險(xiǎn)公司可以為投保人提供房貸。而且此貸款一般有優(yōu)惠。這位德國保險(xiǎn)資金介入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)埋下了伏筆。
　　德國保險(xiǎn)公司是目前不動(dòng)產(chǎn)抵押信貸的主要提供商
　　德國保險(xiǎn)企業(yè)近年來是德國房地產(chǎn)行業(yè)的主要金融提供商之一。他們通過為保險(xiǎn)公司的投保人提供房屋抵押信貸的方式，將大量的保險(xiǎn)資金發(fā)放于與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸項(xiàng)目。獲準(zhǔn)經(jīng)營房屋信貸的保險(xiǎn)公司一般都是人壽保險(xiǎn)公司，與人壽保險(xiǎn)公司競爭此類業(yè)務(wù)的還有所有歐盟的金融信貸機(jī)構(gòu)和住房儲(chǔ)蓄信貸社。
　　不動(dòng)產(chǎn)抵押信貸由于是建立在以房屋、建筑物和其他不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物基礎(chǔ)上所發(fā)放的貸款，所以對(duì)于經(jīng)營者而言，經(jīng)營此類業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)較小。因?yàn)槿绻霈F(xiàn)貸款人無力還貸或者個(gè)人資信出現(xiàn)問題，保險(xiǎn)公司作為放貸一方可以實(shí)行對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的主張，通過拍賣和接管的方式獲得發(fā)放貸款的補(bǔ)償。此類業(yè)務(wù)的經(jīng)營正好符合了保險(xiǎn)公司穩(wěn)健經(jīng)營的業(yè)務(wù)特征，而且不動(dòng)產(chǎn)抵押信貸的利潤也比較可觀、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控、預(yù)期收益可預(yù)測(cè)性高。僅2011年全年，德國的人壽保險(xiǎn)公司便向其私人或者企業(yè)顧客發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款500億歐元，其總量相當(dāng)于這些人壽保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)資金的6.7%。
　　復(fù)興信貸銀行貸款加深保險(xiǎn)公司與德國房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)系
　　德國復(fù)興信貸銀行是一家德國政府所有的國家政策性銀行，它是二戰(zhàn)以后聯(lián)邦德國為了緊急重建需求提供資金而成立的一家銀行，為德國經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。目前的德國復(fù)興信貸銀行的業(yè)務(wù)范圍包括住房與環(huán)境、中小型企業(yè)、發(fā)展中援助和進(jìn)出口融資四類，比如為德國小型或中型企業(yè)提供在財(cái)務(wù)、環(huán)境和經(jīng)營管理制度改革上的投資，為個(gè)人的房屋建設(shè)、現(xiàn)代化和節(jié)能減排提供規(guī)劃與支持等等。
　　由于德國復(fù)興信貸銀行屬于國有的政策性銀行，因此在法律上不允許它和其他商業(yè)銀行競爭，也不允許將貸款直接放貸給企業(yè)和個(gè)人。它只能通過商業(yè)銀行或者其他獲準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)放貸給企業(yè)和個(gè)人，因此德國復(fù)興銀行更類似于一個(gè)二線銀行。此次復(fù)興信貸銀行批準(zhǔn)保險(xiǎn)公司作為其一線業(yè)務(wù)經(jīng)營機(jī)構(gòu)，將允許的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)對(duì)保險(xiǎn)公司的投保人提供房地產(chǎn)信貸，無疑加強(qiáng)了德國保險(xiǎn)公司與房地產(chǎn)市場之間的緊密聯(lián)系。復(fù)興信貸銀行貸款成為德國保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在繼不動(dòng)產(chǎn)抵押信貸之后，向市場提供另一類房地產(chǎn)相關(guān)融資產(chǎn)品。
　　利息低期限長的復(fù)興信貸銀行住房貸款惠及投保人
　　復(fù)興信貸銀行同意保險(xiǎn)公司向投保人發(fā)放的房屋貸款往往具有期限長、利息低的特點(diǎn)，這是由復(fù)興信貸銀行的經(jīng)營特征和戰(zhàn)略定位決定。復(fù)興信貸銀行把促進(jìn)德國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為目標(biāo)，其政策性銀行的性質(zhì)決定了它的經(jīng)營不需要向國家繳納股利，也不需要向國家上繳企業(yè)所得稅，這使得該銀行可以放貸一些比商業(yè)銀行更加低的貸款。
　　目前，獲準(zhǔn)經(jīng)營復(fù)信信貸銀行住房貸款業(yè)務(wù)的除了保險(xiǎn)公司以外，還包括德國的銀行機(jī)構(gòu)以及住房儲(chǔ)蓄信貸社。從2012年4月份保險(xiǎn)公司獲準(zhǔn)經(jīng)營此類產(chǎn)品以來，已經(jīng)越來越多的保險(xiǎn)公司加入到該產(chǎn)品的經(jīng)營行列中。這也使得德國的保險(xiǎn)公司可以針對(duì)其投保人客戶在房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的融資上提供組合貸款，即在復(fù)興信貸銀行住房優(yōu)惠貸款的基礎(chǔ)上用足相關(guān)的低利率貸款，剩下的不足部分再使用房地產(chǎn)抵押貸款。
　　許多投保人都可以從保險(xiǎn)公司提供的這一利率優(yōu)惠產(chǎn)品中獲益，因?yàn)檫@一優(yōu)惠產(chǎn)品不僅適用于下文將介紹的節(jié)能環(huán)保住宅的建筑申請(qǐng)，也適用于普通百姓日常生活中可能遇到的相關(guān)貸款。比如，投保人為自家建筑物搭建防風(fēng)防雨裝置、更換暖氣設(shè)備、安裝窗戶等等，可以獲得投資成本17.5%以內(nèi)的、并且總額不超過8750歐元的復(fù)興信貸銀行補(bǔ)貼。如果投保人改造自己房屋的陽臺(tái)，更換新的取暖技術(shù)和對(duì)房屋進(jìn)行符合殘疾人標(biāo)準(zhǔn)的裝修，同樣可以獲得10萬歐元以內(nèi)的低息貸款。
　　環(huán)保節(jié)能導(dǎo)向的房地產(chǎn)低息貸款助推保險(xiǎn)業(yè)參與社會(huì)管理
　　目前，保險(xiǎn)公司所獲準(zhǔn)放貸的來自德國復(fù)興信貸銀行的低息貸款，主要用于資助環(huán)保節(jié)能的房地產(chǎn)建造、舊屋改造等低碳項(xiàng)目上，借助保險(xiǎn)公司的營銷網(wǎng)絡(luò)推廣低碳節(jié)能理念，實(shí)現(xiàn)德國社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。
　　不同的房屋建筑項(xiàng)目，所獲得的貸款額度和利率優(yōu)惠不盡相同。目前，保險(xiǎn)公司經(jīng)營的相關(guān)房屋貸款主要包括普通住宅房屋貸款、舊房改造房屋貸款、節(jié)能房屋建造房屋貸款、房屋節(jié)能改造房屋貸款等多項(xiàng)貸款。比如普通住宅房屋貸款，保險(xiǎn)公司可以針對(duì)投保人提交的整體房屋建造計(jì)劃與預(yù)算，根據(jù)總預(yù)算的30%份額放貸德國復(fù)興信貸銀行提供的房屋貸款，但是總額不超過10萬歐元。
　　如果不動(dòng)產(chǎn)所有人對(duì)其所有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行二氧化碳減排的改造，保險(xiǎn)公司可以對(duì)其所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用提供100%的資金貸款，只要相關(guān)的費(fèi)用不超過5萬歐元。根據(jù)不同房屋的節(jié)能效果，保險(xiǎn)公司可以提供的房貸條件也有所不同：如果貸款人建造的節(jié)能住宅能夠達(dá)到每平方米的使用面積每年的初級(jí)能源需求量不超過40千瓦特小時(shí)的話，保險(xiǎn)公司可以針對(duì)其建筑所需貸款提供3%的優(yōu)惠市場利率。根據(jù)不同的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于那些每平方米使用面積每年對(duì)于初級(jí)能源需求量不超過60千瓦特小時(shí)的節(jié)能住宅，保險(xiǎn)公司也可以給予同樣的優(yōu)惠利率貸款。貸款金額為不包括土地價(jià)格的房屋建造所有費(fèi)用，以不超過5萬歐元為限。
　　無憂保提示：保險(xiǎn)業(yè)介入房地產(chǎn)，尤其是國外險(xiǎn)資介入國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)，這給我們提了個(gè)醒：保險(xiǎn)行業(yè)的融資在不斷擴(kuò)大。各大險(xiǎn)企只有不斷創(chuàng)新，改善服務(wù)質(zhì)量，才能抵御風(fēng)險(xiǎn)，在市場占有自己的一席之地。