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　　【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)1-8月運行數(shù)據(jù)基本符合此前各機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的預期，顯示本輪針對房價為目標的調(diào)控已經(jīng)初見成效。包括申銀萬國、國泰君安在內(nèi)的機構(gòu)均認為，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)估值底部經(jīng)過市場長時間檢驗已基本得到確認，前8個月投資趨勢下行顯示或許表明房地產(chǎn)業(yè)正在迎來投資新機遇。
　　日前，國家統(tǒng)計局公布了2011年1-8月房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)。與1－7月份數(shù)據(jù)相比，1-8月數(shù)據(jù)房地產(chǎn)投資增速略微回落，住宅投資增速持平，8月房地產(chǎn)投資增速開始明顯下滑。其中，1-8月房地產(chǎn)投資增速、住宅投資增速分別為33.2%、36.4%，較1-7月分別下降0.3個百分點和持平。8月房地產(chǎn)投資增速、住宅投資增速分別為31.6%、36.7%，增速環(huán)比分別下降5.0個和0.9個百分點。
　　1－8月份房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)進一步確認了行業(yè)銷售困難、投資減速與資金鏈緊張三大困境。
　　中原證券行業(yè)分析師吳劍雄分析指出，1－8月份房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)顯示出以下幾方面特點：一是投資增速維持低位，隨著今年保障房投資接近到位，預計第四季度投資增速將出現(xiàn)較為明顯下滑，但全年投資有望保持30%-35%的增長。二是在前期一系列限購、限貸政策等政策作用下，商品房銷售趨勢性逆轉(zhuǎn)基本得到確認。三是新開工面積與施工面積增速將出現(xiàn)繼續(xù)下滑。四是行業(yè)資金壓力持續(xù)加重，而且隨著國內(nèi)貸款的繼續(xù)減少以及年底房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金支出增加，行業(yè)資金鏈對銷售的敏感度和依存度增加。
　　1－8月份行業(yè)運行數(shù)據(jù)顯示，隨著調(diào)控的加碼，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈對銷售的敏感度和依存度增加。而從目前情況看，房地產(chǎn)企業(yè)所冀望的“金九銀十”很可能難以實現(xiàn)，這將進一步加大房地產(chǎn)企業(yè)資金的壓力，籌資將成為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展當務(wù)之急。
　　中郵證券分析師邵明慧表示，籌資已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的瓶頸，企業(yè)對經(jīng)營性現(xiàn)金流的依賴程度加大。邵明慧強調(diào)：“目前房地產(chǎn)企業(yè)資金來源渠道變得單一，僅能依靠經(jīng)營性現(xiàn)金流入，房企未來的發(fā)展速度將受到一定程度制約。”
　　1－8月房地產(chǎn)行業(yè)運行數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)來自于外部的融資增速回落，自籌資金依舊是資金的主要來源。齊魯證券認為，未來由于外部融資環(huán)境并未好轉(zhuǎn)，預計自籌資金將進一步提升。
　　“1－8月份房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)投資增速、銷售增速下行已成趨勢，尤其是月度投資增速疲態(tài)盡顯，增速大幅下滑，符合我們之前的判斷。受保障房建設(shè)拉動，新開工增速回升。資金來源累計增速低位小幅回升，月度增速大幅下滑，尤其是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金來源增速大幅下滑。”中投證券最新發(fā)布的報告表示繼續(xù)維持此前觀點，即在限購擴大和信貸緊縮短期難以消除的背景下，作為先導指標的銷售增速和資金來源增速將保持在低位，三季度末至四季度，房地產(chǎn)投資增速將出現(xiàn)大幅下滑，全年房地產(chǎn)投資增速將回落至23%-27%之間。
　　而機構(gòu)對于余下幾個月房地產(chǎn)市場運行走勢也并不看好。國泰君安預測下半年或中期將會出現(xiàn)庫存、可售存貨顯著上升，房價適度下降，銷量下降，商品房新開工和投資增速下降；龍頭公司銷量跑贏行業(yè)等情況。國泰君安判斷稱：“保障房開工和投資同比大幅增長，能延緩但不能扭轉(zhuǎn)行業(yè)下降趨勢。”
　　雖然今年屢有要求放松對房地產(chǎn)行業(yè)信貸調(diào)控的呼聲，但從中央及相關(guān)部委的一系列動作看，此輪針對房地產(chǎn)價格的調(diào)控在未達到效果前絕不會放松。吳劍雄指出，盡管國際經(jīng)濟形勢不確定性增加，歐債危機繼續(xù)升級，國際經(jīng)濟二次探底的擔憂進一步增加，但是國內(nèi)通脹形勢依舊十分嚴峻，國內(nèi)貨幣政策尚不具備放松的基礎(chǔ)和條件。即使貨幣政策不再進一步緊縮甚至是放松，但是房地產(chǎn)行業(yè)緊縮政策也難以松動。盡管當前地產(chǎn)政策外部形勢越來越像2008年經(jīng)濟危機時期，但目前國內(nèi)房價格已經(jīng)遠遠高于2007年房價，房地產(chǎn)調(diào)控政策半途而廢的嚴重后果已經(jīng)得到市場的明證，基于此，政策在房價還沒有出現(xiàn)實質(zhì)性下降情況放開的可能性很小。
　　自調(diào)控開始至今，房地產(chǎn)上市公司股價不斷回落，估值重心不斷下調(diào)。截至目前房地產(chǎn)行業(yè)估值已經(jīng)基本見底的事實也越來越得到市場的確認，因此估值重心進一步下滑的空間已經(jīng)很小。機構(gòu)普遍認為，房地產(chǎn)板塊的機遇正在到來。
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