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　　【摘要】分析史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，很多措施如限購(gòu)、限貸、限外等實(shí)際都是控制需求的，增加供給只用在保障范圍內(nèi)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品房的人來(lái)說(shuō)，增加保障房并無(wú)實(shí)際意義。而且，增加保障房的土地供應(yīng)同時(shí)意味著減少商品房的土地供應(yīng)，使得商品房越加稀缺，地價(jià)越加高企。
　　樓市調(diào)控可說(shuō)是僅僅開(kāi)了個(gè)好頭。但是，境外熱錢(qián)橫流、投資渠道缺乏；保障房建設(shè)也僅是在近一兩年才有成規(guī)模的明顯提速，且“開(kāi)工率”飆升以后，有多少能按時(shí)、保質(zhì)地轉(zhuǎn)化為真正的實(shí)際供應(yīng)尚需關(guān)注；地方的“調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式”艱難推進(jìn)，房地產(chǎn)在地方財(cái)稅收入方面的“替代產(chǎn)業(yè)”遠(yuǎn)未培育。因此，樓市“拐點(diǎn)”不妨慢慢看。
　　房?jī)r(jià)并未因史上最嚴(yán)厲調(diào)控而應(yīng)聲下降已是事實(shí)，預(yù)計(jì)下一步房?jī)r(jià)還將上升，原因無(wú)它，一是通脹趨勢(shì)越來(lái)越明顯，二是此次調(diào)控主要實(shí)行的是需求端管理。
　　依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年10月份，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）同比上漲4.4%,11月預(yù)計(jì)將破5%,遠(yuǎn)高于3%的既定目標(biāo)，通脹已經(jīng)不再是預(yù)期，而是一種現(xiàn)實(shí)。為此，國(guó)家再次啟動(dòng)對(duì)于物價(jià)的管制措施，同時(shí)，央行連續(xù)加息，貨幣政策開(kāi)始回歸“常態(tài)”。從這些措施可以看出，CPI上漲并不是因?yàn)槎倘币鸬?，而是錢(qián)多惹的禍。盡管央行收緊銀根，但在輸入型通脹的作用下，要?jiǎng)x住上漲勢(shì)頭并非易事，為此已不得不祭出行政手段實(shí)施管制，管制只能作為臨時(shí)性措施，管得了一時(shí)，管不了長(zhǎng)久。很多商品、很多行業(yè)實(shí)際已經(jīng)積聚起強(qiáng)烈的漲價(jià)沖動(dòng)，漲價(jià)的連鎖效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。在各種漲價(jià)因素的助推下，房?jī)r(jià)要降也難。而且，在通脹加劇、股市下挫、其他投資渠道依然狹窄的情況下，買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)以及貴金屬成為躲避通脹的天然良港。國(guó)家雖然采取了不少措施控制開(kāi)發(fā)商融資，但開(kāi)發(fā)商的融資渠道并未堵死，開(kāi)發(fā)商也還沒(méi)到缺錢(qián)的地步，因此，迄今為止并無(wú)哪個(gè)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)。這兩個(gè)月樓市成交量的上升說(shuō)明量增價(jià)挺的態(tài)勢(shì)基本沒(méi)有改變。
　　換言之，需求依然存在，只是被政策強(qiáng)行壓制下去了，在需求被壓制的同時(shí)，供應(yīng)卻在減少，結(jié)果房?jī)r(jià)地價(jià)在另一個(gè)水平上得到支撐，只要房?jī)r(jià)小幅下調(diào)，剛性需求就會(huì)借機(jī)釋放，如果政策改變，勢(shì)必導(dǎo)致房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲。11月下半月，上海多個(gè)地區(qū)再現(xiàn)開(kāi)盤(pán)熱銷場(chǎng)面，成交量逼近百萬(wàn)平方米，成交均價(jià)徹底翻盤(pán)，達(dá)到歷史高位，原因就在于部分開(kāi)發(fā)商調(diào)低了5%左右的預(yù)售價(jià)格。同時(shí)，地方政府的調(diào)控姿態(tài)也在或多或少助推房?jī)r(jià)。11月初，北京曾一度暫停單價(jià)每平方米3萬(wàn)元以上的新樓盤(pán)預(yù)售審批，但此舉就像為了減排拉閘限電一樣，只是官樣文章，自11月下旬到12月將會(huì)有15個(gè)左右預(yù)售均價(jià)在3萬(wàn)元以上的樓盤(pán)入市。河北最近大肆宣傳環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈概念，結(jié)果首先拉起的就是房?jī)r(jià)地價(jià)。正因?yàn)楣┣箨P(guān)系失衡、剛性需求依然存在，正因?yàn)榈胤秸{(diào)控態(tài)度曖昧，所以，瞄準(zhǔn)二三線城市、主供中小戶型的萬(wàn)科成了國(guó)內(nèi)首家銷售過(guò)千億的霸主，八成以上房企改寫(xiě)上半年低迷的銷售態(tài)勢(shì)，一舉完成全年銷售任務(wù)，而地方政府依靠賣(mài)地也賺得盆滿缽滿，截至11月22日，十大城市累計(jì)賣(mài)地6694.54億元，除杭州和重慶同比小幅下降外，其余八大城市同比均大幅增加，上海、北京依然是土地財(cái)政的老大和老二。
　　看來(lái)，樓市已再次陷入越調(diào)控越火熱的境地。如不改變通脹態(tài)勢(shì)，改變供求關(guān)系，就是出臺(tái)第三次、第四次調(diào)控依然難以走出這一困境。
　　限購(gòu)為標(biāo)志性措施的新一輪調(diào)控直接扼住了投資投機(jī)性需求進(jìn)入樓市的通道，市場(chǎng)活躍程度的下降和價(jià)格的受控在意料之中，對(duì)調(diào)控的成效應(yīng)予以積極肯定。
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