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　　【摘要】在房地產(chǎn)調(diào)控中，影響比較大的一般的商業(yè)性住房，但是豪宅，別墅，高檔住房的銷量在調(diào)控中影響并不明顯。
　　據(jù)上海中原研究咨詢部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年1-5月全市一手住宅累計(jì)成交套數(shù)27820套，與去年同期相比上漲3.14%；一手豪宅市場累計(jì)成交套數(shù) 424套，同比上漲48.77%。二手住宅累計(jì)成交65919套，同比上漲11.25%；二手豪宅市場累計(jì)成交套數(shù)136套，與2010年同期相比上揚(yáng)38.77%。
　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，從最近的市場表現(xiàn)來看，豪宅成交在4月份大幅拉升之后，目前豪宅市場的交易氣氛溫和向上。此外，豪宅群體普遍在置業(yè)名額上給自己預(yù)留了較大的空間。
　　頂級豪宅仍是資產(chǎn)保值頂梁柱
　　從各價(jià)位段豪宅細(xì)分來看，據(jù)上海中原研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)在2000萬元/套以下的豪宅仍為市場交易重頭，一直占據(jù)5-8成交易份額，且以公寓產(chǎn)品為主，政策影響威力尚淺，交易量不降反增。 2000-5000萬元/套價(jià)位的豪宅出現(xiàn)量縮態(tài)勢，成交比重由2010年1-5月的46.82%降至2011年1-5月的34.71%，降幅達(dá)到12個(gè)百分點(diǎn)。 5000萬元/套以上的頂級豪宅交易表現(xiàn)異常堅(jiān)挺，在原本成交份額就少的情況下，成交比重一直保持在6-8%，數(shù)據(jù)顯示，此類產(chǎn)品成交比重由2010年1-5月的6.67升至2011年1-5月的7.78%，成交房源主要集中于市中心黃金地段及郊區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越地段，其周邊具備的豐富配套設(shè)施等先天優(yōu)勢也讓其附加值越來越大。
　　從個(gè)案來看，總價(jià)在5000萬元/套以上豪宅在2011年1-5月共成交37套房源，主要分布在松江佘山、浦東花木和陸家嘴、盧灣淮海中路板塊。其中4月位于松江佘山板塊的上海紫園集中成交的一批房源中，有24套總價(jià)在5000萬以上，其中更有2套總價(jià)過億，為1.06億元和1.34億元，成為2010以來最高成交單價(jià)。位于浦東陸家嘴板塊的頂級豪宅湯臣一品在今年1月成交了1套面積為595.3平方米，單價(jià)為17.68萬元/平方米，總價(jià)高達(dá)1.05億元。此外，翠湖天地嘉苑、合生東郊御品園、財(cái)富海景花園個(gè)別成交房源總價(jià)均在5000萬元/套以上。
　　宋會(huì)雍表示，長期以來，頂級價(jià)值的豪宅，頂梁柱角色難以動(dòng)搖。而中間檔次的豪宅產(chǎn)品則在政策調(diào)控中，表現(xiàn)欠佳。這種局面的形成，主要在于財(cái)富集中程度的提升和頂級豪宅產(chǎn)品稀缺屬性難受沖擊。
　　大平層價(jià)值贏得市場認(rèn)同
　　在豪宅產(chǎn)品序列中，除了傳統(tǒng)的別墅、中心區(qū)高端公寓外。一些新的產(chǎn)品，正逐漸在豪宅市場中嶄露頭角，比如大平層。大平層即大面積平層住宅，從產(chǎn)品上來看屬豪宅公寓的一種，常分布于高層或多層住宅的全幢或部分樓面，以面積大、功能完善為主要特征，突破普通公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念，實(shí)現(xiàn)了一層一戶、大面寬、全景觀、全套方的空間布局。
　　2009年浦東花木板塊的星河灣以差異化產(chǎn)品突破“地段論”成功熱銷，讓高品質(zhì)大平層產(chǎn)品驟然擁有了遍地開花，產(chǎn)品制勝的勇氣。高端開發(fā)企業(yè)對此類產(chǎn)品的熱情加大，如綠城、華潤等品牌開發(fā)商紛紛于2011年推出“玉蘭花園”、“九里園”等大平層項(xiàng)目。
　　大平層項(xiàng)目作為高端物業(yè)的新興產(chǎn)品，在豪宅市場有著產(chǎn)品領(lǐng)先的突出特點(diǎn)。大戶型的設(shè)計(jì)，基本符合最近一年多時(shí)間以來豪宅面積結(jié)構(gòu)的演化趨勢。從各個(gè)面積段來看，成交主力由去年的小面積房源，逐漸提升至今年的中大面積，其中300-700平方米以上的房源比重由2010年底的27%上下提升至2011年的41%，增幅達(dá)到14個(gè)百分點(diǎn)，這與大平層的熱銷不無關(guān)系。
　　2011年，綠城和華潤集團(tuán)均在4月推出以大平層為開發(fā)理念的高端物業(yè)，分別為位于浦東唐鎮(zhèn)板塊的綠城玉蘭花園、松江泗涇板塊的“九里園”，其供應(yīng)的逾50套公寓房源中，分別有8成和4成的房源為大平層產(chǎn)品，主力戶型均為300-400平方米的四、五房，開盤報(bào)價(jià)均高達(dá)4.5-8萬元/平方米，比同區(qū)域普通公寓產(chǎn)品價(jià)格高出逾一倍。截至5月底，兩個(gè)大平層項(xiàng)目均有30%左右的去化率，在豪宅項(xiàng)目中表現(xiàn)突出。
　　有部分專家認(rèn)為，在限價(jià)、限購、限貸之后，中央有可能頒布關(guān)于限制建設(shè)高檔小區(qū)的政策，此政策可以加大土地利用率，對房價(jià)控制會(huì)有有利的一面。
　　無憂保提示：國家禁止開發(fā)商私自建設(shè)別墅性質(zhì)的小區(qū)，一旦發(fā)現(xiàn)違章建筑，就會(huì)強(qiáng)制拆除。無憂保向您推薦！