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　　【摘要】進入年底，上海市樓盤紛紛打折促銷，加大宣傳，但是大部分盤樓盤銷售并無長進。
　　銀億集團銷售部總監(jiān)王士章表示，總體來看，上周末開盤的樓盤實際售價都并不算高，促銷幅度也都還可以，銷售情況不好完全是市場行情蕭條所致。而內(nèi)環(huán)的兩個項目，盡管價格較劃算，但由于總價較高，限購、限貸政策都會對成交產(chǎn)生不利影響。11月、12月的樓市走勢將延續(xù)10月行情，只有降價促銷才能帶動成交，而降價幅度要達到7折才能最終產(chǎn)生效果，“9折左右的就基本沒什么作用了。”
　　“低調(diào)優(yōu)惠”推樓王
　　銷售人員曾明確表示上周末開盤，前50套成交房源打8.8折。而當昨日下午早報小編趕到該樓盤售樓處時，銷售人員則對開盤一說有些含糊，模棱兩可，“我們只是拿出50套房源來以8.8折銷售。”
　　據(jù)一名王姓銷售代表介紹，此次售樓處所推房源為樓盤景觀樓王，共計200多套，開發(fā)商為回籠資金，當天特推出50套房源以8.8折銷售，如果是一次性付款，折扣還可低至8.3折。打折房源可在200多套樓王房源中任選，50套房源售完為止。而在11月3日早報小編致電樓盤售樓處時，銷售人員關(guān)于50套優(yōu)惠房源的表述為“成交的前50套房源”，而不是后來的“總房源里任選50套”。
　　“打折前均價約49500元/平方米，精裝修的標準為6000元/平方米。房型有60平方米左右2房和120平方米3房。”王姓銷售代表說，8.8折、8.3折的優(yōu)惠只在昨天一天時間里推出，次日即便有優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度也只有9.5折。
　　不過當天的銷售情況并不理想，一名女銷售代表稱，50套房源只訂售出去20套。昨日晚間小編再次致電王姓銷售代表時，他的口氣變成了，“次日購房，更低的優(yōu)惠幅度仍然可以申請。”
　　“老板說賣不掉也沒辦法。”一名銷售代表說。
　　網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，該樓盤一共獲得兩張預(yù)售許可證，時間分別為2009年6月28日和2010年10月30日，其中前一張預(yù)售證房源總套數(shù)為249套，已售總套數(shù)為247套。而后一張預(yù)售證上的房源總數(shù)為269套，已售總套數(shù)為147套。這與售樓處銷售人員關(guān)于200多套樓王房源的信息介紹不符。
　　業(yè)內(nèi)人士表示，去年11月該樓盤曾推過一次盤，當時2房的均價在4.5萬元/平方米左右。附近一房產(chǎn)中介門店店長表示，該樓盤一期房源已于去年年底交房，目前二手房源在門店已有掛牌，其中有一套急等出手的75平方米2房，報價為41000元/平方米，而房東當時購買的價格為35000元/平方米。
　　該店長說，目前樓盤夠條件出售的應(yīng)該是二期房源，三期房源還沒封頂，預(yù)售證應(yīng)該還沒有拿到。
　　打折后銷售還是清淡
　　上周末另一內(nèi)環(huán)推盤樓盤大寧瑞仕花園售樓處人員稱，樓盤均價38000元/平方米，此次推盤購房者除了可享受預(yù)付意向金5萬元抵扣15萬元房款的優(yōu)惠，還可疊加享受其他優(yōu)惠，優(yōu)惠最高可減40萬元。但實際銷售情況也并不理想。
　　上周末其他幾個推盤樓盤的銷售情況也較為清淡。松江貝尚灣售樓處人員稱，樓盤推出房源20多套，均價在2.5萬元/平方米，如首付五成，總價可減20萬元，“目前各種房型都還有。”
　　松江同潤十里洋坊售樓處人員昨日下午稱，樓盤所推房源均價1.5萬元/平方米，開盤后兩天內(nèi)單價可減2000元，所推的39套房源中，已售出9套。
　　松江米蘭諾貴都售樓處人員昨日下午稱，此次共推房源200多套，均價1.4萬元/平方米，客戶交10萬元意向金可抵15萬元，開盤當天付清首付總價減6萬元。由于當天是開盤首日，具體銷售情況還不清楚。
　　惟一自稱銷售不錯的是浦東三林的浦發(fā)御園。該樓盤售樓處人員昨日下午稱，此次推盤均價2.2萬-2.7萬元/平方米，推出單價減600元/平方米，總價再減4萬元優(yōu)惠，推出的241套房源中，目前只剩下四五十套。
　　王士章表示，浦發(fā)御園是浦東三林板塊惟一在售的樓盤，該板塊客群尤其是剛需客群較多，因此售樓處所稱銷售良好也較有可能。
　　“與買家預(yù)期仍有差距”
　　中房信分析師薛建雄表示，總體來看，上述幾個樓盤的打折幅度都不低，陜西北路1688的8.8折、8.3折優(yōu)惠有一定競爭力；大寧瑞仕花園最高減40萬元，相當于打了9折；同潤十里洋坊每平方米減2000元，也相當于打了近8.5折，但目前市場行情非常之差，一些能夠買得起房子的人購房資格被限制住了，一些有購房資格的人又買不起房子，因此總體的客戶體量很小，即便是在價格上做了很大讓步，也仍難以帶動成交。
　　“在這種情況下，開發(fā)商在降價達到一定幅度后，再往下降也無法帶動實質(zhì)成交，于是便采取精確打折，精確鎖定目標客戶，將市場中的有效客戶抓取到就可以了。”薛建雄說，這也是像陜西北路1688這樣的樓盤，在打出8.8折優(yōu)惠后沒能有效拉動成交，也沒有再繼續(xù)降價更多的原因。
　　薛建雄透露，即便是前一段時間大幅降價的幾個品牌樓盤，其實際銷售情況也并非像他們所宣稱的那樣“銷售一空”，仍然有很大一部分沒有賣完。
　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍則表示，閘北大寧瑞仕花園此次的推盤價格有一定性價比，原來3.8萬元/平方米的均價打完折后在3.4萬元/平方米左右，加上精裝修，與周邊二手房3萬-3.2萬元/平方米的均價相比還是有一點優(yōu)惠的，但與開盤前傳言的7.5折、3萬元/平方米起相比，這一價格優(yōu)勢仍然不夠明顯。
　　宋會雍還認為，陜西北路1688的價格優(yōu)勢也不明顯，總體來看，上周末推盤的各樓盤在降價上均沒有亮眼的表現(xiàn)，雖然價格調(diào)整已是市場主流，但很多樓盤實際開盤價格與之前的客戶心理預(yù)期很不一致。
　　對于內(nèi)環(huán)的兩個樓盤，宋會雍表示，這兩個樓盤位置都很不錯，但開發(fā)企業(yè)都是中小企業(yè)，基本是靠捂盤過日子的，因此在表達上閃爍其詞，不想讓購房人清楚知道價格、交易程度，以便為下一步大幅調(diào)整價格留出空間。“這些開發(fā)企業(yè)對于中心城區(qū)樓盤的價格還抱有想法，不想一步降到位，同時又對中心城區(qū)的樓盤能吸引多少客戶吃不準，因此在價格定位上有些畏手畏腳。”
　　對于樓盤的尷尬，其實也是在預(yù)料之內(nèi)。多數(shù)樓盤已經(jīng)放棄今年的任務(wù)，把工作重點放到下年的銷售當中，銷售情況還是要看國家的調(diào)控政策。
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