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　　【摘要】當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作已到相當(dāng)危險(xiǎn)的程度，與此同時(shí)住房年銷(xiāo)售額屢創(chuàng)紀(jì)錄、地方政府依賴土地財(cái)政、一部分居民住房條件改善難而另一些人坐擁大量閑置房產(chǎn)待漲、銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)日漸趨高。
　　當(dāng)下史無(wú)前例的住房炒作所引起的泡沫，已經(jīng)引發(fā)了經(jīng)濟(jì)、金融、政治、社會(huì)多方面的問(wèn)題。“新國(guó)八條”的出臺(tái)，說(shuō)明中央對(duì)各類(lèi)潛在危機(jī)已有警惕，如果不對(duì)當(dāng)前投機(jī)炒作進(jìn)行嚴(yán)厲遏制與打擊，社會(huì)經(jīng)濟(jì)將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。“新國(guó)八條”就是希望通過(guò)住房限價(jià)令、住房限購(gòu)令、嚴(yán)厲的信貸政策及稅收政策，遏制打擊投機(jī)炒房，并讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格回到居民有購(gòu)買(mǎi)支付能力的理性水平上。
　　上海寶華企業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁楊健分析，到了四五月份以后，部分樓盤(pán)的降價(jià)幅度會(huì)變大，“一些樓盤(pán)可能會(huì)出現(xiàn)9折、8.5折甚至8折這樣的大折扣。”位于嘉定的新城悠活城銷(xiāo)售人員稱，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況非常好，75平方米和87平方米的小戶型已經(jīng)賣(mài)完，125套房源只剩下四五套100平方米的大戶型。
　　“高端樓盤(pán)比較稀缺，降價(jià)銷(xiāo)售對(duì)成交的促進(jìn)并不明顯，而中低價(jià)位商品房主要針對(duì)剛需和改善型客戶，這種需求市場(chǎng)是存在的。多空雙方經(jīng)過(guò)博弈，多方開(kāi)始爭(zhēng)取以價(jià)放量，緩解資金壓力。”羅亞?wèn)|說(shuō)。
　　羅亞?wèn)|說(shuō)，開(kāi)發(fā)商也在觀望，他們的心理是房?jī)r(jià)漸次梯度下滑。“他們一定會(huì)仔細(xì)研究3月份的降價(jià)對(duì)市場(chǎng)的作用，市場(chǎng)針對(duì)不同價(jià)格降幅所作出的反應(yīng)，從而制定4月的價(jià)格。”羅亞?wèn)|說(shuō)，如果3月份的降幅能引發(fā)市場(chǎng)的追捧，降價(jià)潮就會(huì)緩和一段時(shí)間，如果不能，價(jià)格會(huì)進(jìn)一步下探。
　　宋會(huì)雍也稱，“真正的降價(jià)潮，即實(shí)際10%以上的降價(jià)，則要等半年以后才會(huì)出現(xiàn)。”
　　宋會(huì)雍解釋說(shuō)，拉動(dòng)力有限的主要原因還是“優(yōu)惠尺度不夠”，“只有在實(shí)際的市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上，降價(jià)10%以上，才算真正的降價(jià)。”宋會(huì)雍稱，從去年年底到今年一二月份，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)能回籠多少資金，資金壓力和銷(xiāo)售壓力是普遍存在的，不過(guò)各開(kāi)發(fā)商的情況不盡相同，往往會(huì)根據(jù)自身資金緊張情況確定推盤(pán)計(jì)劃。
　　楊健稱，目前不少開(kāi)發(fā)商都存在銷(xiāo)售壓力，因此制定價(jià)格時(shí)會(huì)比較注意市場(chǎng)的反應(yīng)，并制定相應(yīng)的優(yōu)惠促銷(xiāo)措施。目前的情況是開(kāi)發(fā)商定的價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)略高，然后再打折吸引客戶，保證交易量。就最近的情況看，各個(gè)樓盤(pán)或多或少都有優(yōu)惠，但還都是處于正常的折扣范圍，如9.8折、9.5折等，并不存在拋盤(pán)、甩盤(pán)的情況。
　　楊健分析，到了四五月份以后，上市的樓盤(pán)體量將會(huì)變大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，加上調(diào)控影響、資金鏈緊張等因素，地段較差、品牌較差的樓盤(pán)促銷(xiāo)力度會(huì)加大。
　　搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2011年4月上海預(yù)計(jì)有33個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，較3月份減少38%，較去年4月則減少33%。德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞?wèn)|稱，4月份預(yù)上市新盤(pán)，小戶型、外環(huán)外、中低價(jià)位項(xiàng)目唱主角，這與二三月份的市場(chǎng)走勢(shì)非常接近?？紤]到3月份一些樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的降價(jià)動(dòng)作，4月份這種降價(jià)促銷(xiāo)的措施會(huì)繼續(xù)延續(xù)，而且一定會(huì)從中低價(jià)位、中小戶型、中外環(huán)的樓盤(pán)開(kāi)始。
　　不過(guò)“新國(guó)八條”明顯留有出后招的余地，因?yàn)樵诋?dāng)前政策剛實(shí)行期間，房地產(chǎn)投機(jī)炒作會(huì)有所收斂，但“風(fēng)頭”過(guò)后，房地產(chǎn)投機(jī)炒作可能又會(huì)卷土重來(lái)。將來(lái)若出現(xiàn)投機(jī)炒作的新情況，中央仍有巨大的政策出招空間，比如更嚴(yán)格的住房信貸政策及住房稅收政策，尤其是對(duì)已經(jīng)持有多套住房者還有大量的手段可以使用。
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