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　　【摘要】如果長期把房地產作為中國經濟的支柱產業(yè)，那么中國經濟將永遠都會處于危機與不穩(wěn)定中，房價下滑會影響GDP或就業(yè)，房價上行直接關乎民生，或者上行膨脹后急跌又帶來經濟泡沫風險，進而影響金融穩(wěn)定。
　　但凡調控的“拳頭”稍微攥緊，就有開發(fā)商“哭窮”、叫囂“活不下去”，還有購房者打砸售樓處要求退房，更有所謂專家預言“樓市崩盤”，似乎房價一降，對于中國經濟的打擊面將無法挽回。這讓公眾不得不擔心，房價下降后會不會出現(xiàn)救市信號？會不會出現(xiàn)報復性反彈？房價能不能真正回歸到“合理水平”？
　　大虹橋及大浦東戰(zhàn)略，使得上海別于紐約、東京、香港等金融中心城市，有望形成“多核心”概念，無論是傳統(tǒng)CBD還是新興CBD，都將在多核心趨勢中加重“戲份”，加上實體經濟的復蘇及商住倒掛的現(xiàn)象，上海寫字樓市場前景有了旺盛終端需求及投資者關注的“雙保險”，進入加速升溫的上升通道。
　　根據(jù)上海搜房網數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在寫字樓銷售市場，2011年一季度成交套數(shù)排名前十的寫字樓中，九成為新興CBD區(qū)域的寫字樓項目，嗅覺敏銳的投資者顯然已經關注到了這種發(fā)展趨勢。對此，戴德梁行商業(yè)部董事陳浩認為，隨著軌道交通發(fā)展及基礎設施的完善，會有越來越多新興CBD在上海不斷出現(xiàn)，將來的發(fā)展一定是多中心、沿軌道、放射狀的發(fā)展趨勢，并對有著航運中心概念北外灘區(qū)域相當看好。事實上，隨著眾多新興商務區(qū)的快速發(fā)展，上海下一個引人注目的CBD話題已經出現(xiàn)了相當多的侯選區(qū)域。在搜房網最近舉行的大話地產活動上，大華光啟城總經理劉健表示：“能輻射傳統(tǒng)CBD的新興區(qū)域，往往可以快速崛起，例如周邊宜山路作為泛徐家匯區(qū)域，無論從地段、交通、商圈商務氛圍等CBD必備條件來講，優(yōu)勢都顯而易見。”
　　贏華國際廣場崔廣琪則更看好那些打造生態(tài)、臨水概念的大體量商務區(qū)：“長風CBD150萬平方米的體量已經形成規(guī)模，濱河生態(tài)商務區(qū)的概念更是傳統(tǒng)CBD無法比擬的。”值得一提的是，新興CBD內開發(fā)商對地塊的整體運作能力，也將直接決定商務氛圍形成的強度與速度。大成商業(yè)市場研展部經理綦振寧認為，新興商務區(qū)針對大客戶的定向開發(fā)或將成為一種趨勢，融真集團副總經理吳娟對這一觀點表示贊同，近期市場整層整棟交易寫字樓的現(xiàn)象，已經證明了市場的需求。
　　在租賃市場，新興CBD的寫字樓需求也開始升溫，例如閘北區(qū)和曹家渡板塊的寫字樓近期吸引了多家企業(yè)入駐，由寶礦集團開發(fā)建設的寶礦洲際中心，目前日均租金為每平方米人民幣5元；曹家渡板塊的悅達889的租金水平在每平方米人民幣5.5至6.0元。“由于能夠給大客戶提供極富競爭力的價格，次中心商務區(qū)的甲級寫字樓持續(xù)走俏。”高力國際華東及西南地區(qū)董事總經理翁琳分析。
　　在甲級寫字樓市場，位于傳統(tǒng)CBD區(qū)域的嘉里中心和上海環(huán)貿廣場二座雖然為2011年第一季度市場新增供應15.7萬平方米，且兩幢樓宇在正式入市時的預租比例均達到40%左右，進一步表現(xiàn)出上海寫字樓市場近期的活躍度。“在當前的寫字樓‘超供’預期下，市場氛圍和吸納情況均比預想的還要良好，40%的預租比例回升至2007年歷史水平的高位。”世邦魏理仕環(huán)球研究部中國區(qū)資深董事馬雪明表示。
　　據(jù)悉，由于制造業(yè)和服務業(yè)近期良好的經營活動勢頭，使得企業(yè)自用和擴租需求大幅增加。世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示2011年一季度，上海寫字樓平均租金取得5.9%的5年來最大季度環(huán)比增幅，報每月每平方米232.3元。浦西和浦東的寫字樓租金本季分別上漲6.7%和4.4%，2011年一季度末，上海全市寫字樓空置率為8%，較上季度下降1.2個百分點。
　　展望未來，雖然在2011年預期新增供應表上仍有相當長的一串名單，其中預計在未來六個月內完工的一些主要項目包括上海國金中心二座，太平金融大廈和1788國際中心。由于當前的市場氛圍和吸納情況均比預想的還要良好，馬雪明預計盡管市場空置率可能出現(xiàn)適度的上升，未來六個月的租金增長仍有望5%-7%。
　　值得一提的是，根據(jù)上海市統(tǒng)計局統(tǒng)計，2010年年內新增跨國公司地區(qū)總部45家，投資性公司22家，外資研發(fā)中心15家，至年末，全市各類金融單位從787家增加到910家，其中在滬經營性外資金融單位數(shù)達到173家。“由于國內外企業(yè)持續(xù)進入上海的勢頭，再加上近來政府的調控政策聚焦于住宅市場，高品質寫字樓的需求將持續(xù)強勁，投資價值也進一步看漲，勢必吸引大批投資者的注目。”翁琳表示。
　　也許房價下跌會帶來社會問題，難道房價上漲不會帶來更大的問題嗎？房地產長久以來都是投資客狂歡之地，其居住功能不斷被弱化。有媒體就曾直言不諱地評論，普通購房者已被中國房地產徹底拋棄。如果房價再上漲30%，那么，中國樓市帶來的嚴重問題就不只是制約民生、釀造經濟金融風險，而是將影響到社會穩(wěn)定。
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