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　　【摘要】調控之下，上海樓市上半年整體交易平穩(wěn)，成交量有所下降，但價格依然“堅挺”。上半年需求積累，下半年交易會有所復蘇，但在現(xiàn)有政策約束下，并不看好成交量反彈，成交價格也將會在一定的區(qū)間浮動。
　　2011年上半年，上海樓市商品住宅共成交390.14萬平方米，較去年下半年下降36.86%，比去年上半年上漲10.10%；今年上半年商品住宅的成交均價為21939元/平方米，比去年下半年微跌0.70%，比去年上半年微漲4.42%。2011年上半年，上海樓市商品住宅共成交390.14萬平方米，比去年下半年下跌36.86%。
　　今年上半年上海全市新房交易量在新政初期的2、3月份遭遇速凍，隨著新增放量的不斷增大，4、5月份的市場成交量順勢回暖，甚至超越去年同期。成交價格雖然沒有出現(xiàn)明顯下降，但逐月走勢卻更為平滑。結合6月份成交量的小幅回收，上海樓市進入“量滯價穩(wěn)”的局面。
　　從逐月成交價段的分布來看，單價在13000-17500元的樓盤為市場主流，占據(jù)了總體成交量的兩到三成份額，而單價在17500-20000元及20000-25000元兩個區(qū)間段的房源交易比重分別占據(jù)市場份額的一到兩成。從逐月成交面積段分布來看，70-90平方米、90-110平方米以及110-150平方米三者的交易份額分別都達到了兩到三成，其中110-150平方米房源比重由年初的19.15%提升至6月的24.88%。
　　在2011年上半年新房的成交結構中，中小戶型、中低價位產(chǎn)品 “借機上位”。不過，這一趨勢在5、6月份略有緩解，一些改善和高價房源需求實現(xiàn)回潮；但政策的影響依然較為深重，讓此類改善高端需求的釋放有所保留，距離年初的結構比重還有差距。
　　今年上半年上海樓市出現(xiàn)了“兩頭熱、中間冷”的情況，豪宅和中低價位住宅成交相對活躍，這也是限購和限貸政策影響而促成的；部分實力買家受到政策影響較小，購買高端豪宅作為其資產(chǎn)配置，而剛需購房者在房價高企的情況下被迫只能選擇總價相對較低的住宅。
　　以郊區(qū)別墅和市中心高端公寓為代表的豪宅市場，被業(yè)內人士普遍認為是受限購政策影響最大的。2011年上半年，上海豪宅市場成交量就出現(xiàn)了嚴重萎縮。根據(jù)德佑地產(chǎn)對上海市市5萬元/平方米以上的豪宅統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年上半年豪宅的成交量為18萬平方米，與2010年上半年的成交量相當，但是與2010年下半年相比，卻出現(xiàn)了近四成的跌幅。
　　銀億房產(chǎn)上海公司營銷總監(jiān)王士章認為，上海上半年豪宅市場價格略顯虛高并且不肯降價，導致銷售去化速度極為緩慢，呈現(xiàn)僵持態(tài)勢。成交量萎縮，價格卻未出現(xiàn)實質性松動。德佑統(tǒng)計也發(fā)現(xiàn)，今年上半年全市5萬元/平方米以上的豪宅成交均價突破了7萬元/平方米，主要體現(xiàn)在10萬元/平方米以上的頂級豪宅集中成交。10萬元/平方米以上的豪宅，今年上半年有20多個項目，累計成交80多套，而2010年一整年合計才成交70多套，并且今年上半年就有4套過億的豪宅成交。
　　中房信研究總監(jiān)薛建雄認為，市中心一級地段的頂級樓盤和優(yōu)質地段的獨棟別墅，經(jīng)過一年盤整之后，其價值逐步為市場所接受，成交良好。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示的最新的住宅可售面積總量為781.35萬平方米。按照6月份的成交水平，去化如此存量需要逾10個月的時間。
　　佑威機構執(zhí)行董事黃志堅認為，后續(xù)量價變化基本取決于已有政策執(zhí)行的力度以及受宏觀經(jīng)濟影響所導致的政策走向的變化。如果是認真執(zhí)行好現(xiàn)有的政策，開發(fā)商壓力會變得越來越大，降價應該是大概率事件，只要政策不變，預計下半年成交量不會大，價格將呈現(xiàn)下跌抵抗型走勢，幅度或可能達到15%上下。
　　薛建雄預計，三季度成交量還會持續(xù)下滑，下半年房價也將在“滯漲”之后出現(xiàn)下跌。不過，市場亦有不同聲音。新聚仁分析師沙立松指出，如果宏觀調控政策不發(fā)生改變，市場持續(xù)走弱的趨勢不可避免，市場調整也將持續(xù)，而這種調整更多的是以以量換價形式出現(xiàn)，成交量極度萎縮，價格維持高位盤整，真正的價格調整短期內難以出現(xiàn)。
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