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　　【摘要】“金九銀十”一度是樓市暖秋，如今卻和天氣一樣，冷清襲來。老百姓是持幣觀望？還是無幣望梅止渴？半價(jià)售樓是銷售策劃，還是炒作鬧劇？房產(chǎn)商和購房者誰能hold贏房價(jià)拉鋸戰(zhàn)？政府調(diào)控和樓市捂盤，誰更挺得?。恐行戮W(wǎng)財(cái)經(jīng)中心“金九銀十 漲跌觀察”系列報(bào)道，將嘗試撥開樓市謎團(tuán)，剖析房價(jià)降勢(shì)真?zhèn)?，讓你?ldquo;金九銀十”打好“貨幣保衛(wèi)戰(zhàn)”！
　　數(shù)據(jù)顯示，2011年8月上海共計(jì)供應(yīng)69.4萬平方米新房源，環(huán)比7月供應(yīng)量減少19%,同比減少13%,中下旬上市集中。8月成交57.6萬平方米，環(huán)比成交量下滑25%,同比下滑18%.但樓市成交均價(jià)依舊平穩(wěn)，8月全市商品住宅成交均價(jià)22026元/平方米，與上月持平。
　　有專家預(yù)測(cè)，今年的金九銀十會(huì)是比較僵持的局面。但由于剛需層面需求量沒有減少，因此軌交房、學(xué)區(qū)房的成交量或?qū)⒂兴仙?br> 　　軌交房成交增長
　　雖然樓市調(diào)控不斷升級(jí)，但軌交11號(hào)線沿線部分樓盤的成交量近來有明顯回升。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，軌交房必定成為未來大戶。在今年的金九銀十中，軌交房或許將引來新一輪的成交旺季。
　　由于上海的軌道交通建設(shè)迅速，且目前已突破了500公里，另有部分線路仍在規(guī)劃中，故近來許多剛需購房者明顯表現(xiàn)出對(duì)于軌交房的偏愛。而行家則認(rèn)為，由于軌交的飛速發(fā)展，極有可能接下來的任何一個(gè)區(qū)域性樓盤，除外環(huán)至外郊環(huán)外，或多或少都會(huì)和軌交房沾上一點(diǎn)邊，軌交房已成為大勢(shì)所趨。
　　有關(guān)調(diào)查也顯示，有超六成的網(wǎng)友在購房時(shí)首先會(huì)考慮房子附近的交通是否便捷。對(duì)此行家表示，交通成為目前購房者在購房時(shí)重視的第一要素。
　　數(shù)據(jù)顯示，11號(hào)線沿線的軌交樓盤近三月的成交情況都較為良好。以臨近嘉定北站的某樓盤為例，該樓盤今年2月至4月的總成交金額近1000萬元，而在5月至8月，該樓盤的成交面積達(dá)到1745平方米，總成交金額達(dá)到近2800萬元，達(dá)到了前三月總成交金額的3倍左右。
　　目前上海成交最好的軌交房主要分布于7號(hào)和11號(hào)沿線。有關(guān)置業(yè)行家建議，考慮到期房有一段交房時(shí)間和裝修時(shí)間，以及房價(jià)等因素，購房者其實(shí)可以考慮近期即將開通的軌交沿線樓盤。接下來房型好，配套到位，換乘便捷的軌交房將會(huì)受到更大的關(guān)注。
　　開學(xué)催熱學(xué)區(qū)房
　　上半年樓市的密集調(diào)控顯然未能影響家長們對(duì)學(xué)區(qū)房的熱情。9月開學(xué)季，各類學(xué)校周邊的樓盤又成為家長們前仆后繼的對(duì)象，學(xué)區(qū)房又迎來一波新的成交旺季。
　　不難發(fā)現(xiàn)，由于新學(xué)期的到來，不論是商品房還是二手房，只要和"學(xué)校"沾得上邊的樓盤都遭到了家長們的熱捧。據(jù)調(diào)查，日前，大部分不愿孩子輸在起跑線上的家長們?cè)缭绲亻_始了購置"學(xué)區(qū)房"的征途。實(shí)際上就近兩年來看，學(xué)區(qū)房不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的衍生品，同樣也是現(xiàn)行教育體制下的一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象。
　　綜合學(xué)區(qū)房的一些數(shù)據(jù)，位于華師大附屬二中周邊的某學(xué)區(qū)房樓盤，自7月開始成交量猛增。某樓盤3月至6月的總成交面積為756平方米，而7月至8月的成交面積達(dá)到了2154平方米，將近前幾月總成交面積的3倍左右。專家分析，許多家長在暑假期間就開始為孩子下學(xué)期的入學(xué)做準(zhǔn)備，故名校附近的學(xué)區(qū)房成交量在這兩個(gè)月里提升迅速。
　　業(yè)內(nèi)人士表示，2012年的樓市走向則存在一定變數(shù)，畢竟新一年的調(diào)控如何調(diào)整還只是猜測(cè)。屆時(shí)樓市是否迎來新一輪調(diào)控仍未知。房產(chǎn)稅、土地增值稅、尚待完善的限購政策、保障房制度等政策層面“沒落地的靴子”，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)等的因素，將對(duì)開發(fā)商次年布局、購房者心態(tài)引導(dǎo)和整個(gè)樓市走向產(chǎn)生深刻影響。
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