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　　【摘要】目前來看，各地的籌集資金模式中，一是構(gòu)建保障房融資平臺(tái)，以地方政府劃撥土地、部分財(cái)政資金作為前期運(yùn)作成本，并將政府存量公租房和廉租房等具有穩(wěn)定收入流的項(xiàng)目資產(chǎn)注入，形成一個(gè)保障房融資平臺(tái)。
　　限購(gòu)政策是不得已而為之的舉措，其作用在于通過限制投資、投機(jī)，為房地產(chǎn)盡快降溫。房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的問題，不可能靠限購(gòu)一勞永逸的解決，只是，通過限購(gòu)政策的降溫作用，為下一步出臺(tái)制度化的、市場(chǎng)化的解決方案贏得更多時(shí)間。
　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松表示，經(jīng)測(cè)算，2011年1000萬套保障房約需1.05萬億的實(shí)際投資額，用地需求約為3.1億平方米，資金需求中約有3800億須政府通解決。其認(rèn)為，資金壓力難以成為保障房建設(shè)的主要障礙因素，預(yù)計(jì)保障房的對(duì)沖功能或者投資“紅利效應(yīng)”將在三季度集中釋放。
　　巴曙松與華創(chuàng)證券研究所宏觀研究員華中煒、楊現(xiàn)領(lǐng)指出，從調(diào)研的保障房建設(shè)實(shí)質(zhì)推進(jìn)情況來看，地方政府已無暇在“建不建”做選擇，而是將重點(diǎn)由“口號(hào)”快速走向“落實(shí)”。資金來源方面，經(jīng)測(cè)算，2011年1000萬套保障房的資金需求大約在1.37萬億元。但實(shí)際投入的資金需求大約為1.05萬億元。
　　其中真正由地方政府實(shí)際承擔(dān)的部分，經(jīng)濟(jì)適用房只需要政府投入前期的土地拆遷與“三通一平”的整理成本，竣工銷售之后，該成本事實(shí)上將由購(gòu)房家庭承擔(dān)，建筑成本由開發(fā)商承擔(dān)；廉租房的投資結(jié)構(gòu)是中央政府每平方米補(bǔ)貼400元，省政府財(cái)政配套補(bǔ)貼約200元，因此，每平方米1200元建筑成本中的其余600元，即50%的比重需要地方政府承擔(dān)。
　　棚戶區(qū)改造成本較高，但考慮到部分棚戶區(qū)項(xiàng)目可通過市場(chǎng)化運(yùn)作，這部分無需政府投入資金，因此，政府需要投入的是非市場(chǎng)化操作部分，真正由地方政府承擔(dān)的比例大約在30%左右；而公租房目前引入商業(yè)化操作的配套政策仍未完善，以及公租房本身資金投入量大、回收期限長(zhǎng)，因此公租房項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)需要政府投入30%的前期啟動(dòng)資本金。因此，經(jīng)大致匡算，2011年1.05萬億的投資額中約有3800億的部分需要政府通過自身的支出來解決。大致測(cè)算，如2011年的資金缺口全部由地方政府通過融資平臺(tái)解決，考慮地方政府當(dāng)年貸款償還本金及利息之后的政府償債率約為15.5%，雖然超過12%的安全標(biāo)準(zhǔn)，但由于存量貸款通常由各種形式的隱形擔(dān)保，中國(guó)多數(shù)地方政府的債務(wù)仍處于可覆蓋的安全范圍之內(nèi)。
　　同時(shí)，如果政策空間可以適當(dāng)打開，社保基金、保險(xiǎn)資金、住房公積金等其它社會(huì)資金的參與規(guī)?？赡苊黠@加大。如2011年社保投資基金的5%，約1000億的資金空間；保險(xiǎn)資金最高可達(dá)5000億的空間。
　　另外，土地出讓金收益的10%投入。地方政府土地出讓金有可能有所下降。預(yù)計(jì)2011年這一規(guī)模約為1.5-2萬億左右，土地出讓凈收益約為7000-9000億元左右，因此，可供用于建設(shè)保障房的資金規(guī)模約為700-900億元。另2010年的2.9萬億土地出讓金中，尚有2314億元結(jié)余，預(yù)計(jì)部分結(jié)余資金可用于保障房建設(shè)。資金壓力還可以通過多元化的建設(shè)模式予以緩解，并形成一個(gè)可持續(xù)的資金循環(huán)：如商品房配建經(jīng)濟(jì)適用房和公租房、經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)配建廉租房、部分棚戶區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)化動(dòng)作、產(chǎn)業(yè)園區(qū)公租房項(xiàng)目企業(yè)自我運(yùn)作，可以是一些財(cái)力不濟(jì)的地方政府探索的主要方式。因此，總體上資金壓力難以成為保障房建設(shè)的主要障礙因素。
　　土地供給方面，2011年的土地供給問題基本可以消除。其測(cè)算，2011年1000萬套各類保障房用地需求約為3.1億平方米，合計(jì)約3萬公頃左右，其中廉租房、經(jīng)適房和限價(jià)房、棚戶區(qū)改造、公租房用地需求分別為3748、6497、13993、6872公頃。保障房用地指標(biāo)單列可以避免地方政府將土地用于商品房而對(duì)保障房用地形成擠壓。
　　另外，2010年各省市編制的土地供給計(jì)劃共計(jì)18.5萬公頃，實(shí)際完成供給12.5萬公頃，供地完成率67.5%。“18.5萬公頃已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了2010年商品房和保障房的實(shí)際需求，而且已經(jīng)完成的12.5萬公頃供給也將部分地形成2011年的各類用地。此外，其余未形成實(shí)際供給的約6萬公頃用地中，約有3.3萬公頃為保障房計(jì)劃用地，這些將會(huì)形成2011年的保障房供地。”不過，2011年廉租房和公租房土地供給存在明顯缺口，特別是公租房的新增供地需求為6300多公頃，預(yù)計(jì)這一部分將成為土地供給的重點(diǎn)。
　　現(xiàn)在很多人對(duì)限購(gòu)政策執(zhí)行的時(shí)間有很大誤讀，認(rèn)為限購(gòu)政策隨時(shí)可能終結(jié)，加之各地限購(gòu)政策本身難免存在一些“誤傷”行為，使得一些地方限購(gòu)政策的執(zhí)行力大打折扣。所以，為強(qiáng)化限購(gòu)的執(zhí)行力，首要的是強(qiáng)化限購(gòu)的政策預(yù)期，在對(duì)限購(gòu)可能造成的誤傷進(jìn)行修正的同時(shí)，應(yīng)該明確限購(gòu)政策的執(zhí)行時(shí)間，以及限購(gòu)政策執(zhí)行的配套措施。
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