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　　【摘要】調(diào)控政策未見松動之下，2011上半年的樓市一直呈現(xiàn)出壓力重重的態(tài)勢。今年前兩個季度個人按揭貸款均為增速回落，這顯示房地產(chǎn)市場交易并不活躍，市場處在僵持階段。
　　作為房地產(chǎn)市場風向標的土地市場仍然成交低迷、溢價率降低，也顯示房地產(chǎn)市場仍然處在下降周期中。從供應(yīng)上來看，由于市場供應(yīng)普遍增加，房地產(chǎn)市場供需比將逐漸達到均衡，市場逐漸傾向買方，帶來的最顯著的變化是目標消費群體發(fā)生轉(zhuǎn)變，剛需逐漸替代投資和投機需求并形成對市場的支撐之勢。
　　然而，成交量卻并未因此得到回升，成交量的長期低位盤整，使購房者觀望氣氛增加。下半年隨著新房批量入市，一、二線城市成交量可能會有所恢復，但依然難以擺脫低迷的態(tài)勢。從資金面上來講，銀行的惜貸讓部分資金吃緊的開發(fā)商面臨"失血"危機，"現(xiàn)金為王"成為越來越多房企的共識，從而促使其加快推盤節(jié)奏，"以價換量"無疑也使房價下行的壓力正在增加。
　　因此，下半年房地產(chǎn)市場或?qū)⒁虼顺霈F(xiàn)分化。一部分開發(fā)商面對銷售萎縮及貸款收緊的雙重壓力，將主動調(diào)整價格以擴大成交；而另一部分實力雄厚、資金充足的開發(fā)商將在"產(chǎn)品力"上下足功夫，高品質(zhì)、高性價比產(chǎn)品的強抗跌抗壓性，將會在這個充滿變數(shù)的市場中愈加充分體現(xiàn)。
　　從資金層面來看，開發(fā)商們的財務(wù)狀況也會分化，未來開發(fā)商的財務(wù)狀況將取決于存貨銷售的回款能力和融資能力，在這方面大型開發(fā)商更具有優(yōu)勢，而中小型的開發(fā)商資金壓力更大。對于自住型的剛需購房者而言，目前市場環(huán)境下，盡管房價存在下行的壓力，但指望房價短期內(nèi)出現(xiàn)大幅下跌也并不現(xiàn)實。剛需的年輕購房者不妨適時地抓住年末開發(fā)商回籠資金的時機，趁促銷時期入市或許是個不錯的選擇。
　　而對于資金并不十分寬裕的投資型購房者，投資住宅則需要相當謹慎，畢竟房價漲幅將在近兩年顯著收窄，住房買入、賣出、持有成本都將提高，短線獲利機會有限，建議不妨將視線轉(zhuǎn)向有經(jīng)營潛質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)。
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