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　　【摘要】房產(chǎn)市場(chǎng)上具備購(gòu)買能力的群體幾乎毫無(wú)漏網(wǎng)地被限，這樣開(kāi)發(fā)商未來(lái)的客戶對(duì)象范圍越來(lái)越小，毫無(wú)疑問(wèn)，為了完成銷售目標(biāo)，開(kāi)發(fā)商的主要策略就是調(diào)整經(jīng)營(yíng)手段，如“以價(jià)換量”。
　　房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的尷尬處境，是一年多來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控不斷升級(jí)的直接結(jié)果。從去年的“國(guó)十條”到年初的“國(guó)八條”，調(diào)控政策層層推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)則使出渾身招數(shù)以求應(yīng)對(duì)化解。8月是樓市的傳統(tǒng)淡季，持續(xù)的調(diào)控政策更使申城樓市的供應(yīng)、成交數(shù)據(jù)雙雙回落，正在發(fā)酵的“滬四條”讓本已有限的購(gòu)買人群進(jìn)一步流失。隨著調(diào)控步伐的推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)的狀況也在發(fā)生著微妙的變化。
　　從成交量來(lái)看，8月上半月，上海市商品房成交面積為39萬(wàn)平方米，相比7月后兩周56萬(wàn)平方米下跌近30%，成交量的走低，更多表明了交投雙方對(duì)后市信心的不足，同時(shí)，新老政策疊加作用制約交易達(dá)成，開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)淡季選擇謹(jǐn)慎推盤，新增供應(yīng)下降也是成交偏低的原因。但是，當(dāng)前的價(jià)格松動(dòng)依然沒(méi)有達(dá)到購(gòu)房者主流預(yù)期。
　　新一輪限購(gòu)政策山雨欲來(lái)，一線城市限購(gòu)尚未松綁，二三城市也將陷入限購(gòu)的旋風(fēng)之中。 “滬四條”的出臺(tái)顯然為上海樓市下半年的調(diào)控奏響了號(hào)角，樓市的冬天似乎比想象中要漫長(zhǎng)。
　　升級(jí)的限購(gòu)令在抑制外地炒房團(tuán)的同時(shí)，也較大范圍地輻射到眾多剛需購(gòu)房者，那些以補(bǔ)繳稅款方式獲得購(gòu)房資格的外地戶籍購(gòu)房者顯然也遭到阻擋。原本有意向購(gòu)房的外地戶籍客不得不放棄購(gòu)房，其中包括了首次購(gòu)房者及置換型購(gòu)房者，客戶流失率預(yù)計(jì)達(dá)到35%左右。
　　爭(zhēng)奪客戶的首要策略就是調(diào)整經(jīng)營(yíng)手段，“以價(jià)換量”。從今年上半年部分大型房企的銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，均采取了高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略，在不同階段采取“策略性降價(jià)”或加大推盤力度并打折促銷，從而在上半年取得了相對(duì)樂(lè)觀的銷售業(yè)績(jī)。那么在未來(lái)在一定時(shí)期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商同樣可以采取此類策略來(lái)對(duì)沖政策的影響，解決資金難的問(wèn)題。
　　同時(shí)，政策的頻出讓購(gòu)房者有更多的時(shí)間和機(jī)會(huì)去挑選和甄別與自己居住價(jià)值相匹配的樓盤，日漸理性的消費(fèi)心理使得高品質(zhì)、高性價(jià)比產(chǎn)品成為購(gòu)買首選，這無(wú)疑使房企更加重視產(chǎn)品品質(zhì)的精雕細(xì)琢。
　　在調(diào)控的常態(tài)化的背景下，房企資金偏緊的壓力越發(fā)顯現(xiàn)，下半年保障房的供應(yīng)將增大，且政府有聲音表示保障房標(biāo)準(zhǔn)將于明年放寬，加之商品房在“金九銀十”集中放量的可能性較大，而符合購(gòu)買能力的人群不斷減少，可以想見(jiàn)，價(jià)格在經(jīng)歷一定時(shí)間的僵持和緩慢調(diào)整后，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，未來(lái)“以價(jià)還量”或?qū)⒊蔀榇髣?shì)所趨。
　　成交量的持續(xù)走低和全國(guó)房?jī)r(jià)的觸頂回落已使房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯感到了冬天的寒意。在一年多來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的步步緊逼下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同樣走入了考驗(yàn)生存的時(shí)刻。今年底和明年初，房企業(yè)績(jī)繼續(xù)兩極分化將在所難免，行業(yè)內(nèi)外的破產(chǎn)、兼并與收購(gòu)將成為常態(tài)。這種變化將加速房?jī)r(jià)的下行趨勢(shì)，從而擠掉樓市泡沫，使房?jī)r(jià)回歸合理水平。
　　無(wú)憂保提示：生活是千變?nèi)f化的，做好保障很有必要。