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　　【摘要】住宅市場在調(diào)控下成交清淡，商業(yè)地產(chǎn)卻在資金追捧下異軍突起，近期多地誕生的“地王”均與商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)。住宅開發(fā)商、保險公司、銀行等紛紛瞄上商業(yè)地產(chǎn)，上半年一線城市商業(yè)用地市場快速升溫，大量資金投入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。針對住宅市場的宏觀調(diào)控更顯嚴厲、限購政策逐漸深入的背景下，商業(yè)地產(chǎn)成為不少開發(fā)商逆市之下的自我救贖之選。
　　“商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)國時代即將來臨！”這樣的呼聲已經(jīng)不止一次在市場上出現(xiàn)。
　　群雄逐鹿
　　有業(yè)內(nèi)人士分析，“隨著限購、限貸及加息陸續(xù)展開，未來一段時間內(nèi)通過投資住宅來抵御通脹將面臨巨大的樓市政策風險，而商辦市場由于投資門檻較高、商住價格倒掛明顯等原因，有較大的保值和增值空間。”
　　于是，商業(yè)地產(chǎn)成為了開發(fā)商眼中的“香餑餑”，他們都希望住宅市場面臨困境之時，能在商業(yè)地產(chǎn)市場中挽回一些損失。
　　穩(wěn)坐住宅開發(fā)頭把交椅的地產(chǎn)大佬萬科，公開表示要增加持有型物業(yè)比重至全部物業(yè)的20%。去年一年其商業(yè)布局遍布北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等一線城市、沿海三線城市及內(nèi)陸區(qū)域中心城市。目前，變身“萬科大都會”的原北京贏家中心項目以及上海萬科VMO項目都選擇了散售，但仍被業(yè)界看做是萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的試水和鍛煉隊伍之舉。
　　相比萬科，保利跨進商業(yè)地產(chǎn)的腳步則更加深入。有資料顯示，保利在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域完成投資額已經(jīng)超過百億。按保利地產(chǎn)的“十二五”規(guī)劃，到2015年將持有的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模提升至總資產(chǎn)的10%，一年的營業(yè)收入計劃達到20億~25億。
　　同樣有著央企背景的華潤置地則對商業(yè)地產(chǎn)有著更大的期許。以深圳萬象城的開工為起點，其旗下商業(yè)地產(chǎn)“萬象城”系列已在沈陽、成都、南寧、鄭州、無錫等多個城市進行布局。按華潤置地的計劃，5年后持有型物業(yè)占集團整體資產(chǎn)比例將由目前的18%增長至40%。
　　事實上，華潤置地的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展思路，更多地著眼于城市綜合體。包括深圳萬象城在內(nèi)的多個商業(yè)項目，其實都是在城市綜合體——華潤中心這條線上的。據(jù)華潤置地（山東）有限公司投資總監(jiān)馬?介紹，青島華潤中心，尤其是其中的萬象城，將是之前萬象城系列的升級版。未來公司在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資策略，將以直接進入城市核心地段開發(fā)大型城市綜合體為主。
　　與華潤置地相比在起跑時落后一步的中糧集團，近幾年也通過頻繁的并購，在全國范圍內(nèi)打造“大悅城”系列而一舉成名。中糧集團董事長寧高寧曾在此前透露，中糧集團商業(yè)地產(chǎn)的投資額已經(jīng)超過了600億元，而未來5~10年，規(guī)劃的商業(yè)資產(chǎn)總額將達到至少1000億以上。
　　民營房地產(chǎn)企業(yè)同樣在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域厲兵秣馬。
　　為迎合商業(yè)地產(chǎn)進軍全國的發(fā)展步伐，2010年上半年，龍湖集團正式成立商業(yè)地產(chǎn)部，其商業(yè)地產(chǎn)的布局從涵蓋重慶、成都等主力城市的大西南逐漸擴張至長三角與環(huán)渤海，去年以來，龍湖相繼在杭州、無錫、北京等地圈地開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目。按照龍湖的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，至2014年在國內(nèi)運營的商業(yè)項目將超過30個，持有型物業(yè)面積達到200萬平方米，所貢獻利潤將占利潤總額的15%~20%。
　　金地集團董事長凌克也在今年的投資者交流會上雄心勃勃地表示，商業(yè)地產(chǎn)是金地今后重點發(fā)展的方向。凌克稱，為了發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，金地在國內(nèi)外聘請了最優(yōu)秀的人才進入金地，組成一個很好的管理團隊，“今后金地將會大力投資，爭取未來五年里在全國投資20個綜合體，使商業(yè)資產(chǎn)總額達到600億元，再創(chuàng)一個今天的金地集團。”
　　發(fā)展契機
　　在住建部政策研究中心副主任秦虹看來，中國的商業(yè)地產(chǎn)的確迎來了一個大發(fā)展的契機。
　　“500萬以上人口的大城市越來越多，對商業(yè)地產(chǎn)的需求也就越來越大。”7月29日，在中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展峰會上，秦虹在發(fā)表主題演講時表示，人口大規(guī)模聚集的城市更多的是以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進制造業(yè)來帶動其發(fā)展的，它們是區(qū)域的經(jīng)濟中心、經(jīng)營中心，也是創(chuàng)新中心、信息中心，這些性質(zhì)決定了它們對商辦物業(yè)的需求是非常大的。
　　不久前公布的第六次全國人口普查結(jié)果顯示，我國居住在城鎮(zhèn)的人口占總?cè)丝诘?9.68%，即我國的城市化率已經(jīng)到了過半的臨界點上。
　　秦虹表示，這意味著從“十二五”的第一年也就是今年開始，中國將進入城鎮(zhèn)人口多、農(nóng)村人口少的階段，再加上收入的提高，對商業(yè)地產(chǎn)所需要的人流、資金流的需求就給了一個足夠的支撐。“所以商業(yè)地產(chǎn)在中國一定是有機會的。”
　　宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化的同時，房地產(chǎn)行業(yè)本身的政策調(diào)整也有如洪流一般，讓傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商們必須去尋找避險的“掩體”。
　　“這些調(diào)控政策都是針對住宅市場的，對我們開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目沒有任何影響。”SOHO中國有限公司董事長潘石屹每每在調(diào)控政策出臺之時，總會做出這樣令住宅開發(fā)商眼紅的表態(tài)。
　　事實也證明，住宅市場處于一片水深火熱的同時，商業(yè)地產(chǎn)不但毫發(fā)未損，似乎更顯興旺。
　　世邦魏理仕此前發(fā)布的2011年上半年北京房地產(chǎn)市場研究報告顯示，今年上半年，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場強勁上揚，具體表現(xiàn)為需求快速增加、空置率下降、租金較去年底大幅上升近30%。同時，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場也繼續(xù)保持穩(wěn)步回升的態(tài)勢，市場整體平均租金達到歷史最高水平，市場整體空置率在1~6月也下降2.0個百分點至9.9%。
　　“越來越多的機構(gòu)投資者開始積極尋找零售物業(yè)的并購機會，以期望在快速增長的中國零售市場獲取一席之地。”在研究了包括北京在內(nèi)的中國一、二線城市的商業(yè)物業(yè)之后，世邦魏理仕預計，2011年中國各主要城市核心商業(yè)物業(yè)的租金將溫和增長，優(yōu)質(zhì)零售商圈內(nèi)空置率也會保持低位。
　　挑戰(zhàn)并存
　　開發(fā)商們都看到了其中的市場機會，一窩蜂似的涌入，這也引發(fā)了業(yè)內(nèi)關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的擔憂。
　　商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的先行者萬達集團董事長王健林就曾提醒到，開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)，是為了企業(yè)長命百歲，為了長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。“如果僅僅是把商業(yè)地產(chǎn)作為一個避風港，或者另一種賺錢模式，還是買了地、賣商鋪的銷售模式，那一定走不下去。”
　　也坦承：“我們也走過彎路，有過教訓。當大家都不做商業(yè)地產(chǎn)的時候，我們在堅持；現(xiàn)在大家都開始做了，我們已經(jīng)有了成熟的經(jīng)驗，相信會做得更好。”他同時提醒，現(xiàn)在不需要談?wù)撃Ｊ胶脡牡膯栴}，“等到5年或10年以后再看結(jié)果，一切就都清楚了”。
　　相比于不斷高漲的物業(yè)價值，包括寫字樓和零售物業(yè)在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的租金收入處于較低水平，導致其回報率并不能令人滿意。以北京、廣州、上海這三個一線城市為例，世邦魏理仕提供給本報的數(shù)據(jù)顯示，2011年第一季度北京的寫字樓資金回報率為5.12%，零售物業(yè)為6.8%；廣州略低，寫字樓資金回報率為4.96%，零售物業(yè)為5.58%；上海則最低，寫字樓資金回報率為4%，零售物業(yè)為3.8%。
　　大鐘寺商業(yè)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理池淑濤則坦言，商業(yè)地產(chǎn)要想到一個城市很好的區(qū)域板塊去做不是很容易的事，尤其是一線的大城市，“這也是為什么現(xiàn)在大家覺得到二三線甚至三四線城市做商業(yè)地產(chǎn)空間會比較大。”
　　而相比國外完善的資本市場和金融體系，現(xiàn)階段投入大量資金做商業(yè)地產(chǎn)，其后續(xù)的融資能力和退出方式對開發(fā)商來說也是一大挑戰(zhàn)。目前支持商業(yè)地產(chǎn)的金融方面的政策過度依靠銀行貸款。在國外，商業(yè)地產(chǎn)可以通過REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）融資，但國內(nèi)還尚未打通這一融資模式。
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