您的房子買保險了嗎？
　　【摘要】在北京、上海、廣州、深圳實地調(diào)查多個樣本發(fā)現(xiàn)，在保障房項目中，房企墊付的資金通常會遇到難以按時收回的情況。在國家開發(fā)保障性住房的1.3萬億資金中，有8000億元是由企業(yè)、銀行貸款等構(gòu)成。另外，由于保障房開發(fā)時間長，價格 受到限制，很多保障房項目的利潤率只有2%~3%，遠洋、保利旗下部分項目甚至難以盈利。
　　遠洋、保利也難盈利
　　據(jù)了解，遠洋旗下參與興建了兩個配建保障房項目——遠洋·潤園兩限房項目和遠洋沁山水·上品公租房項目，并且兩個項目皆已上市。
　　但遠洋地產(chǎn)副總裁徐立坦承，遠洋在北京管莊的遠洋·潤園限價房項目，價格被限定為7400元/平方米，但遠洋投入的建造成本遠超這個價格。
　　和遠洋的情況相同，保利地產(chǎn)也沒能找到保障房盈利的好辦法。
　　在今年8月初的一次活動上，保利地產(chǎn)相關(guān)人士透露，目前，保利地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)有3個保障房項目，其中，上海嘉定云翔經(jīng)濟適用房項目和北京沙河保障房項目均在開發(fā)建設(shè)中，此外保利于2011年4月29日取得的廣州荔灣區(qū)地塊將配建3萬平方米保障房。
　　作為國內(nèi)最早參與保障房建設(shè)的企業(yè)之一，保利早在2007年就開發(fā)建設(shè)了限價房項目保利西子灣，因為是國內(nèi)首個限價房項目，2008年底該項目交樓時引起外界的廣泛關(guān)注。
　　目前已全部竣工的保利西子灣總建筑面積達到161518平方米，提供約1600套住房，其中90平方米以下的戶型占80%以上，每套最高單價不超過6500元/平方米。
　　若以平均每套面積80平方米、單價6500元/平方米計算，該項目銷售額約為8.32億元，而2006年保利拿下該地塊時光地價就付出了4.13億元，再加上建設(shè)成本和其他投入，該項目的盈利情況并不樂觀。
　　之前，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊就曾公開透露西子灣項目的利潤率只有10%，大大低于普通商品住房的利潤水平。
　　不過，與保利在北京的其他項目相比，這樣的利潤率應(yīng)該是“相當(dāng)不錯”了。據(jù)宋廣菊透露，保利在北京已建成的一個保障房項目，目前仍處于虧損狀態(tài)。
　　房企擔(dān)心墊資難按時收回
　　參建保障房項目入不敷出，背后有多重原因。
　　今年3月，有一家房地產(chǎn)商曾給編者發(fā)來一份經(jīng)濟適用房項目轉(zhuǎn)讓資料，其中明確規(guī)定了樓板價、銷售價和政府回購價。編者以開發(fā)商名義向上海市浦東新區(qū)住房保障部門咨詢了保障房項目轉(zhuǎn)讓的問題，有關(guān)負責(zé)人曾表示，只有房子在一年后仍未賣掉的情況下，政府才會出面回購。按照上述負責(zé)人的說法，經(jīng)濟適用房的項目是需要開發(fā)商墊付資金的。
　　在國家開發(fā)保障性住房的1.3萬億資金中，政府資金只有5000億元，有8000億元是由企業(yè)、銀行貸款和保險資金等企業(yè)和社會資金構(gòu)成。中國指數(shù)研究院副院長陳晟更進一步指出，在目前開發(fā)的保障房中，更多需要企業(yè)墊付開發(fā)資金。
　　這讓有意開發(fā)保障房的房企不免擔(dān)心，“要是政府到時給不出錢怎么辦？”
　　上海一家地產(chǎn)龍頭企業(yè)的相關(guān)負責(zé)人對編者表示，他們不擔(dān)心保障房的利潤率低，但會擔(dān)心保障房的投資不能按時回款，他的很多同行也有類似的擔(dān)心，這使得房企對參與保障房建設(shè)的積極性不高。
　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心公布的首份 《中國房企社會責(zé)任百強榜》榜單上，百強房企中有七成在2007~2010年間未參與任何保障房建設(shè)。
　　他們的擔(dān)心并非沒有理由，部分保障房的資金周轉(zhuǎn)速度確實要比普通商品住宅慢。
　　比如，上海的經(jīng)濟適用房早在2008年三季度就有160萬平方米開工，但直到去年8才有首批試點經(jīng)濟適用房正式銷售，從開發(fā)到完成銷售的周期至少2年。
　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心高級研究經(jīng)理劉淵介紹，萬科、綠城、恒大等開發(fā)商開發(fā)的普通商品房，從開工到銷售，通常只需要6~9個月。
　　據(jù)劉淵介紹，目前保障房的開發(fā)模式分為幾種。除了政府部門直接劃撥資金開發(fā)的項目外，其他多涉及企業(yè)墊資。有些項目是要完全銷售后，政府才會給開發(fā)商資金，也有一些只要竣工，政府就會向開發(fā)商回購，以減少開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)時間，但無論哪一種開發(fā)模式，資金收回周期都比普通商品房更長。據(jù)陳晟和介紹，一般情況下，經(jīng)濟適用房的平均資金周轉(zhuǎn)時間為1~1.5年。
　　除資金收回期長外，經(jīng)濟適用房的投資規(guī)模通常也比普通商品住宅大得多。
　　編者在上海最大的經(jīng)濟適用房基地三林經(jīng)濟適用房基地現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分小區(qū)是所有建筑同期開發(fā)，工程進度和施工時間基本接近。而普通商品房小區(qū)一般是滾動開發(fā)，建兩三棟樓就銷售、交付，其余的地塊會在上一批房源銷售完成后才開工建設(shè)。
　　利潤率多為2%~3%
　　保障房開發(fā)時間和資金周期比普通商品房長，照理說應(yīng)該有更高的利潤率，但實際情況并非如此。據(jù)編者采訪的情況，多數(shù)保障房項目利潤率只有2%~3%。
　　對此，陳晟認為，保障房的開發(fā)規(guī)?？梢越档烷_發(fā)商的邊際開發(fā)成本，進而提高利潤率。
　　編者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，通過全產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)，也能讓開發(fā)企業(yè)獲利。如金隅股份在建設(shè)過程中大量采用金隅系統(tǒng)內(nèi)的建材產(chǎn)品，并且開發(fā)地塊也大量使用金隅股份的閑置工業(yè)土地；多個保障房開發(fā)項目出現(xiàn)虧損的保利地產(chǎn)，嘗試通過普通商品住宅和保障房的配建用地尋找盈利途徑；富力則通過對保障房項目“瘦身增高”，增加相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)面積，確保項目盈利。
　　但上述開發(fā)模式，僅適用于有特殊資源的開發(fā)商。對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是民營企業(yè)來說，這些模式并不適用。
　　綠城建設(shè)管理公司總經(jīng)理曹舟南說，綠城參與保障房建設(shè)，基本的收費標準為項目投資總額的3%，扣除綠城在項目操作過程中的管理費用外，幾乎沒有利潤可言。
　　無憂保網(wǎng)提示：您的房子買保險了嗎？提前做好保障很重要。