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　　【摘要】近期滬上高端物業(yè)價(jià)格雖然有所松動，但由于購房群體較為狹小，且部分意向購房者因?yàn)?ldquo;限購”無法入市，所以高端物業(yè)即使有降價(jià)也少有成交?，F(xiàn)在政策的持續(xù)加壓下，購房者都在觀望，樓市交易量不斷下滑。
　　當(dāng)商品房價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)端倪之時(shí)，前期業(yè)主都會表現(xiàn)出躁動不安?；仡?008年，國內(nèi)房價(jià)也曾經(jīng)歷過一波較大跌幅，深圳等樓市投機(jī)氛圍較重的城市表現(xiàn)尤為明顯。而包括樓盤設(shè)計(jì)瑕疵、開發(fā)商承諾未到位等在樓市過熱時(shí)被掩蓋的諸多問題，也在房價(jià)下行中成為買賣雙方爭持不下的矛盾焦點(diǎn)。
　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)對旗下300余家門店截至8月22日的統(tǒng)計(jì)，8月以來，上海多板塊二手住宅成交持續(xù)低迷，房東心態(tài)出現(xiàn)松動。單價(jià)5萬元以上的二手豪宅，可議價(jià)幅度普遍在10%以上，最高議價(jià)幅度不超過15%。
　　近期抽樣調(diào)查顯示，受調(diào)控趨嚴(yán)影響，滬上高端物業(yè)市場需求受到極大抑制，受未來獲利空間或?qū)⒖s小預(yù)期影響，8月以來，滬上高端樓盤的二手房賣家心態(tài)出現(xiàn)松動，在浦東陸家嘴、徐匯中心等板塊，高端業(yè)主普遍可接受5%～15%的議價(jià)，不少業(yè)主希望盡快出手所持物業(yè)，抽身離市或套現(xiàn)轉(zhuǎn)投其他市場。
　　浦東陸家嘴區(qū)域的高端樓盤，今年以來二手住宅成交大幅回落。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年1-7月，陸家嘴“七大樓盤”合計(jì)成交房源169套，同比（較去年同期）下降28.1%。同時(shí)，上海全市單價(jià)5萬元以上樓盤今年1-7月成交383套，同比減少40.1%。在徐匯中心板塊，8月以來，21世紀(jì)不動產(chǎn)旗下門店少有購房者上門，二手房賣家心態(tài)也較為悲觀，部分投資客受資金壓力影響，可接受5%左右的議價(jià)。
　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟也說，以往他們的業(yè)務(wù)員都是先幫房東找到客戶，再應(yīng)客戶要求，找房東議價(jià)；現(xiàn)在則變成了先跟房東議好價(jià)，再將議好價(jià)的房源推薦給意向客戶。據(jù)陸騎麟介紹，德佑近期在陸家嘴區(qū)域代理的一套豪宅，掛牌價(jià)為1000萬元，賣家表示愿降價(jià)至960萬元。買家到場后，又進(jìn)行了一番討價(jià)還價(jià)，最后以920萬元成交，比原價(jià)下跌80萬元，降價(jià)幅度達(dá)8%。“尤其是急著轉(zhuǎn)手的房東，議價(jià)幅度往往比較大，目前二手市場出現(xiàn)的議價(jià)空間在10%左右。”陸騎麟說。
　　不僅是高端二手物業(yè)，外環(huán)區(qū)域的普通二手住宅也初現(xiàn)降價(jià)跡象。21世紀(jì)不動產(chǎn)昨日發(fā)布的報(bào)告提到，嘉定南翔、浦東周康等板塊，已有兩到三成的業(yè)主可以給出5%～8%的議價(jià)空間，而此前這些區(qū)域內(nèi)的二手房業(yè)主報(bào)價(jià)還較為強(qiáng)硬。雖然目前這些外環(huán)區(qū)域的二手房降價(jià)多體現(xiàn)在議價(jià)空間上，但未來房價(jià)的下降將逐步體現(xiàn)到成交上——出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的價(jià)格下跌。隨著下半年樓市調(diào)控政策的進(jìn)一步收緊，不排除會有更多二手房報(bào)價(jià)松動，并出現(xiàn)更大范圍和幅度的降價(jià)情況發(fā)生。
　　當(dāng)買賣雙方簽訂好樓盤銷售合同、開發(fā)商履行了房屋交付義務(wù)并獲得業(yè)主確認(rèn)之后，商品房產(chǎn)權(quán)就完成了轉(zhuǎn)移，此后房屋升值與縮水便應(yīng)當(dāng)由業(yè)主全盤接納了。而開發(fā)商作為獨(dú)立的市場主體，根據(jù)自身資金周轉(zhuǎn)情況、銷售業(yè)績考核指標(biāo)，乃至整個(gè)行情走勢對后續(xù)樓盤實(shí)施新的定價(jià)策略，屬于正常的營銷調(diào)整，也是其正當(dāng)?shù)氖袌鰴?quán)利，本身并無可指摘，更沒有義務(wù)為前期業(yè)主的高價(jià)購房行為擔(dān)責(zé)。
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