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　　【摘要】受住宅市場調(diào)控政策的持續(xù)影響，今年上半年商業(yè)地產(chǎn)市場相對火爆。但今年以來商辦類地塊除了個別優(yōu)質(zhì)地塊獲得較高的溢價外，其他商辦類地塊溢價普遍不高。
　　目前各方爭論的焦點(diǎn)在于房價能夠跌多少，背后反映的卻是“房地產(chǎn)是不是國民經(jīng)濟(jì)支柱”的問題。處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的中國經(jīng)濟(jì)，雖然短期“去房地產(chǎn)化”有些不切實際，但經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴卻亟須改變。部分城市房價下跌只是陣痛，而經(jīng)濟(jì)過于依賴房地產(chǎn)則是長痛。開發(fā)商對于商辦地塊報價十分謹(jǐn)慎，致使成交的商辦地塊多為底價成交，其中還包括不少前期呼聲較高的商辦地塊。專家指出，開發(fā)商對商業(yè)地塊的熱情不高，這一定程度上與最近上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險提示有關(guān)。
　　信貸收緊影響房企對市場預(yù)期，在各種樓市調(diào)控政策的催化下，今年以來，開發(fā)商資金回籠緩慢，市場預(yù)期悲觀，拿地?zé)崆轶E降。以至于底價成交貫穿整個土地市場。同策咨詢與研發(fā)中心數(shù)據(jù)顯示，8月上海成交商辦類地塊大部分以底價成交，個別地塊以招標(biāo)的形式成功出讓，而其他商辦類地塊也基本以低價成交。
　　同策咨詢與研發(fā)中心分析師郭偉指出，這主要是由于在目前商品住宅市場前景一片看淡的情況下，商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的不可預(yù)見性更強(qiáng)，對開發(fā)商的資金流轉(zhuǎn)、后期招商運(yùn)營都是極大的考驗。所以，此次商業(yè)類地塊以低價甚至是底價成交也在情理之中。
　　另外，從成交時間來看，此次商辦類地塊成交的時間基本都在8月底。多位專家都認(rèn)為，這與最近上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險提示有一定關(guān)系。8月下旬，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險提示，要求禁止個人消費(fèi)信貸用于購買商業(yè)用房，同時上海各商業(yè)銀行必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款。此項規(guī)定的出臺使大家對商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展前景更加不確定，從而在土地市場產(chǎn)生了連鎖反應(yīng)，商辦類地塊也基本以底價或低溢價成交。
　　底價成交地塊中不乏“寶地”，事實上，在8月成交的多幅底價成交地塊中，有不少實屬優(yōu)質(zhì)地塊，未來的盈利空間值得期待。同策咨詢與研發(fā)中心分析師郭偉指出，如8月徐家匯成功出讓了1幅商辦類地塊——徐匯區(qū)徐家匯街道146街坊8丘。該地塊位于徐家匯西南側(cè)，距離徐家匯約1.5公里，東至文定路畫家街，南至興力達(dá)裝飾家具城，西至宜山路，北至匯鑫國際在建項目，為軌道交通宜山路站地鐵上蓋用地。地塊容積率3.0，面積2.11公頃，最終該地塊被上海住建創(chuàng)意投資有限公司以樓板價16506元/平方米的底價摘得。該地塊周邊規(guī)劃為家裝一條街，現(xiàn)已擁有多家家居裝飾商場和店鋪，高檔的專業(yè)市場已有一定影響力。匯鑫國際作為緊鄰該地塊的在建商辦項目，目前在售寫字樓均價在3.1萬元/平方米左右，隨著上海市中心高檔商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步繁榮，該地塊項目未來具有一定的盈利空間。
　　對于中國經(jīng)濟(jì)來說，現(xiàn)在最重要的是讓房地產(chǎn)實現(xiàn)軟著陸。房地產(chǎn)需要從最高位逐漸回歸到理性價位。宏觀經(jīng)濟(jì)應(yīng)該甩開對房地產(chǎn)行業(yè)的過度依賴，不論是金融體系，地方政府，乃至整個實體經(jīng)濟(jì)都應(yīng)該接受房價的大幅下調(diào)。
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