無憂保保險(xiǎn)網(wǎng) 美亞保險(xiǎn)官方指定合作伙伴！
　　【摘要】房地產(chǎn)基金在未來有很大的空間，但是由于住宅市場(chǎng)的發(fā)展壓力劇增，不少開發(fā)商都逐步調(diào)高商業(yè)地產(chǎn)的投資比例，對(duì)此，可以借鑒在商業(yè)地產(chǎn)投資方面起步較早的香港開發(fā)商的成功經(jīng)驗(yàn)。
　　也許房?jī)r(jià)下跌會(huì)帶來社會(huì)問題，難道房?jī)r(jià)上漲不會(huì)帶來更大的問題嗎？房地產(chǎn)長(zhǎng)久以來都是投資客狂歡之地，其居住功能不斷被弱化。普通購(gòu)房者已被中國(guó)房地產(chǎn)徹底拋棄。如果房?jī)r(jià)再上漲30%，那么，中國(guó)樓市帶來的嚴(yán)重問題就不只是制約民生、釀造經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，而是將影響到社會(huì)穩(wěn)定。
　　當(dāng)前上海樓市狀態(tài)，我感覺與1995、1996年時(shí)候很相像，樓價(jià)高、政府不斷加大力氣進(jìn)行調(diào)控。從政策面來看，政府對(duì)于調(diào)控樓市決心很大，調(diào)控政策嚴(yán)厲且有效。但由于上海等一線城市市區(qū)土地資源稀缺且地段的不可復(fù)制性，房產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)仍能保持堅(jiān)挺。同時(shí)，市區(qū)以外的部分郊區(qū)受供應(yīng)量大影響，剛需房?jī)r(jià)將有下探趨勢(shì)。未來受限購(gòu)令、銀行貸款利率上調(diào)以及銀行停銷地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，部分開發(fā)商的資金流面臨愈加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，因此，為回籠資金，部分開發(fā)商會(huì)考慮促銷降價(jià)。
　　但總體而言，一線城市的一手房與二手房房?jī)r(jià)短期較難有大幅下降空間。在二三線城市，開發(fā)商的供應(yīng)量較大，但購(gòu)房者購(gòu)買力有限，因此二三線城市房?jī)r(jià)或有一定回調(diào)壓力。
　　香港開發(fā)商自上世紀(jì)80年代初以來就開始著眼商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的運(yùn)作周期，目前已進(jìn)入成熟的商業(yè)地產(chǎn)主體化服務(wù)階段，即注重細(xì)節(jié)和人性化服務(wù)、注重形象包裝與活動(dòng)推廣、選擇與項(xiàng)目匹配的合作商戶，借此提升物業(yè)價(jià)值和吸引力。在例如IFC Mall、朗豪坊、置地廣場(chǎng)、青衣城等成功案例身上，可以看到他們都具有四點(diǎn)共性。
　　第一是都采取了都市綜合體的開發(fā)模式，與城市公共交通接駁，結(jié)合街區(qū)、地鐵，吸引流客消費(fèi)，同時(shí)開發(fā)配套項(xiàng)目，結(jié)合寫字樓、酒店建設(shè)，把握需求。第二，商業(yè)功能多元化，這些商業(yè)地產(chǎn)都集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、社會(huì)服務(wù)等多功能于一體，并且主題定位鮮明。第三，通過建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)化商業(yè)表現(xiàn)力，建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)化了特色主題定位，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中吸引眼球。最后，配以溫馨和無微不至的細(xì)節(jié)管理來迎合消費(fèi)者需求，從而做到抓住客戶，提升品牌親和力與影響力。這些老牌開發(fā)商開始投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)間早、選址精準(zhǔn)，因此成功。反觀眼下，商業(yè)地產(chǎn)已有過剩態(tài)勢(shì)，具有極高商業(yè)價(jià)值的稀有地段難以尋覓，內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在二十年間發(fā)展神速，實(shí)屬不易，但其操作模式并非十分成熟，也沒有經(jīng)歷過較長(zhǎng)的市場(chǎng)檢驗(yàn)階段。
　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深入，開發(fā)商面臨資金困局，自行或聯(lián)合設(shè)立房地產(chǎn)基金逐漸成為一些房地產(chǎn)企業(yè)的研究和實(shí)踐的商業(yè)模式之一。中國(guó)大陸目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼，但房地產(chǎn)投資基金卻剛剛起步，而在美國(guó)這樣成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)基金幾乎已經(jīng)滲入其每一個(gè)大中城市的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，因此房地產(chǎn)投資基金未來在中國(guó)將大有發(fā)展空間與前景。
　　目前房地產(chǎn)調(diào)控到了關(guān)鍵的時(shí)刻，面對(duì)各種反對(duì)聲音，調(diào)控仍須淡定。在房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)的情況下，以綠城宋衛(wèi)平為代表的開發(fā)商已經(jīng)開始用房地產(chǎn)蕭條威脅經(jīng)濟(jì)為由向政府發(fā)出放松號(hào)召。然而，我們看到，中央調(diào)控房?jī)r(jià)的決心絲毫不動(dòng)搖。
　　無憂保提示：什么事情都不是一成不變的，做好安全保障很重要。